التعليق على قرار محكمة الإستئناف بالدارالبيضاء موضوع الافراغ للاحتياج

بحث بعنوان: التعليق على قرار محكمة الإستئناف بالدارالبيضاء الصادر بتاريخ 14/01/2021 في الملف المدني عدد 20/1302/1021.

بحث بعنوان: التعليق على قرار محكمة الإستئناف بالدارالبيضاء بالمغرب الصادر بتاريخ 14/01/2021 في الملف المدني عدد 20/1302/1021 PDF
من إنجاز الطالب:
علي الكراب 
بطاقة القرار

تقديم القرار: صدر عن الغرفة المدنية بمحكمة الاستئناف بالدار البيضاء بتاريخ 14/01/2021 في الملف المدني عدد 20/1302/1021، قرار يعالج موضوع الافراغ للاحتياج.

الوقائع: تتلخص وقائع القرار في امتلاك الطرف المدعي (المكرين) للشقة سكنية على الشياع يكتريها منهم المكتري ع.ج، وأنهم بحاجة ماسة لإسترجاع هده الشقة لإسكان أحد الورثة رفقة أسرته وهو السيد م.أ، وأنهم وجهوا للمكتري إشعارا بالإفراغ للاحتياج توصل به بتاريخ 22.05.2018 وانهم بدلوا معه كافة المحاولات الودية لاسترجاع الشقة المذكورة ولم يستجب.

المسطرة: تقدم الفريق المدعي (المكرين) بمقال افتتاحي امام المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء بتاريخ 06.08.2018، وقبل ذلك وجهوا للمدعى عليه (المكتري) إشعارا بالإفراغ توصل به بتاريخ 22.05.2018، وصدر حكم بشأن ذلك بتاريخ 12.02.2019 يقضي بعدم قبول الطلب شكلا وتحميل رافعه الصائر، وقد ثم استئنافه من قبل الطرف المستأنف (المكرين) بتاريخ 30.09.2020.

ادعاءات الأطراف: يدعي الفريق المدعي (المكرين) انهم بحاجة لاسترجاع الشقة التي يكتريها منهم المدعى عليه (المكتري) وقد دعموا ادعائهم بمحضر معاينة واستجواب وتواصيل كراء بالإضافة الى شهادة صادرة عن إدارة الضرائب تثبت عدم تملك الطرف المراد إسكانه لأي سكن أخر غير ذلك يكتريه منهم المدعى عليه.

يدعي الطرف المدعي عليه بطلان الاشعار بالإفراغ لعدم نظاميته، كما تمسك بعدم أحقية الطرف المدعي في طلب الافراغ للاحتياج لعدم ثبوت واقعة الاحتياج وعدم توفر الشروط القانونية المنصوص عليها في المادة 45 من القانون 12.67،

المشكل القانوني : هل يحق للمكري افراغ المكتري من العين المكتراة ؟

الحل: قضت المحكمة بإفراغ المكتري من المحل المتكرى

تقديم:
قال تعالى "والله جعل لكم من بيوتكم سكنا " [1] والبيت من أجل النعم ألتي أكرمنا الله تعالى بها ،فإليها يأوي الناس ويستترون وينتفعون بها سائر وجوه الإنتفاع ، ولا شك أن اهم أمال الإنسان مند القديم وخصوصا في عصر التقدم أن يجد لنفسه ولأسرته مسكنا يتوفر فيه الحد الأدنى من مقومات المعيشة الهادئة والمستقرة،[2]غير أن قصر يد شريحة واسعة من المجتمع وعجزها عن تملك سكن خاص بها دفعها إلى كراء[3] محلات سكنية ، غير أن وجودهم في هذه المحلات لا يحقق لديهم الإستقرار والطمأنينة على الوجه الذي ينبغي إذ يبقى ذلك مهددا من قبل المكري الذي قد يرغب في أية لحظة بإسترجاع محله المكترى، ولتجاوز ذلك تدخل المشرع المغربي بمقتضى ظهير 25 دجنبر1980 [4]المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو للإستعمال المهني ،غايته من ذلك تحقيق نوع من التوازن في العلاقة التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات السكنية و المهنية ،ورغم ذلك ظل هذا القانون يعرف نوعا من القصور ولم يتمكن من تحقيق المبتغى منه ،مما دفع إلى تعديله عدت مرات متوالية إلى أن تم نسخه وتعديله بالكامل بمقتضى قانون 67.12 الصادر سنة 2013 [5]،هذا الأخير هو القانون المطبق على القرار موضوع التعليق ،والذي صدر -القرار-عن الغرفة المدنية بمحكمة الإستئناف بالدارالبيضاء بتاريخ 14/01/2021 في الملف المدني عدد20/1302/1021 ، والذي يعالج موضوع الافراغ للاحتياج الشخصي والذي تتلخص وقائعه في إمتلاك الفريق المدعي (المكرين) للشقة سكنية على الشياع يكتريها منهم المدعى عليه ع.ج، وأنهم بحاجة ماسة لاسترجاع هده الشقة لإسكان أحد الورثة رفقة أسرته وهو السيد م.أ، وأنهم وجهوا للمكتري إشعارا بالإفراغ للإحتياج توصل به بتاريخ 22.05.2018، وأنهم بدلوا معه كافة المحاولات الودية لإسترجاع الشقة المذكورة ولم يستجب وقد تقدم الفريق المدعي (المكرين) بمقال إفتتاحي امام المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء بتاريخ 06.08.2018، وقبل ذلك وجهوا للمدعى عليه (المكتري) إشعارا بالإفراغ توصل به بتاريخ 22.05.2018 ،وبعد عرض النزاع امام المحكمة الابتدائية أصدرت حكم يقضي بعدم القبول شكلا مع تحميل رافعه الصائر، وقد استئنافه المكرين بتاريخ 30.09.2020،وتتلخص إدعاءات الفريق المدعي في كونهم بحاجة لإسترجاع الشقة التي يكتريها منهم المدعى عليه قصد إسكان أحد الورثة ،بينما تتلخص إدعاءات المدعي عليه في بطلان الاشعار بالإفراغ لعدم نظاميته ،وعدم أحقية الفريق المدعي في طلب الافراغ للإحتياج لعدم ثبوت واقعة الإحتياج وعدم توفر الشروط القانونية المنصوص عليها في المادة 45 من القانون 12.67،

وعليه يتضح أن المشكل القانوني لهذه النازلة والذي يتطلب من المحكمة الإجابة عنه يتمثل في مدى أحقية المكري في إفراغ المكتري بسبب حاجته للسكن في محله المكترى، وقد أجابت المحكمة عن ذلك من خلال قضائها بإفراغ المكتري من العين المكتراة، وعليه إن دراسة ومناقشة هذا الحل تقتضي وضع تصميم على الشكل الاتي:

أولا-رقابة المحكمة لشكليات الإشعار بالإفراغ
ثانيا: مصادقة المحكمة على الاشعار بالإفراغ

أولا: رقابة المحكمة لشكليات الإشعار بالإفراغ

تقرر المادة 44 من قانون 67.12 قاعدة أساسية مفادها أن عقود كراء المحلات الخاضعة لأحكامه عملا بالمادة الأولى منه لا تنتهي إلا بعد توجيه إشعار بالإفراغ إلى المكتري كأمر لازم[6]، لا يجوز ألإتفاق على مخالفته، ويعد ألإشعار بالإفراغ إجراء مسطري إشترط المشرع تضمينه مجموعة من الشكليات تحت طائلة البطلان (أ) بالإضافة إلى ضرورة تبليغه للمكتري (ب).

أ‌. رقابة المحكمة على معطيات الاشعار بالإفراغ

كما هو واضح من خلال المادة 46 من القانون رقم 67.12 فإن المكري ملزم بتضمين ألإشعار ألذي يوجهه إلى المكتري قصد إنهاء العلاقة الكرائية ألتي تربطه به [7]، ألأسباب ألذي يستند عليها ثم أجل الشهرين مع شمول ألإشعار لمجموع المحل بكافة مرافقه.

وفي القرار موضوع التعليق يتبين أن ألإشعار يتضمن سببين هما عدم أداء بعض الواجبات الكرائية ثم ألإفراغ للإحتياج الشخصي، وعليه يمكن القول مبدئيا أن المكري إحترم شرط تسبيب ألإشعار بالإفراغ، لكن السؤال الذي يطرح نفسه والحالة هذه مفاده هل يحق للمكري تضمين ألإشعار أكتر من سبب؟ أم أن تضمينه أكتر من سبب واحد يجعله باطلا؟

وفي إطار ألإجابة عن هذا ألإشكال ذهبت محكمة النقض في قرارها الصادر بتاريخ :16/02/2012 والذي جاء فيه " وحيت إن الثابت من وتائق الملف المعروضة على قضاة الموضوع خصوصا ألإنذار الموجه للطالبة أنه أسس على ثلاثة أسباب للإفراغ أولها المطل في أداء واجبات الكراء وثانيها إحداث تغيرات بمحل النزاع دون إذن المكرية وثالثها رغبة هذه الأخيرة في استرجاع محلها لاستغلاله شخصيا، ولما تبين لها أن السببين الأول والثاني غير قائمين كانت على حق لما بتت في السبب الثالث المبني على الاستعمال الشخصي." [8]

لكن بالتأمل في مقتضيات قانون الكراء المدني والمهني رقم 67.12 يتضح أن الأثار المترتبة عن توجيه إنذار بالأداء تختلف كل الإختلاف عن الأثار المترتبة عن توجيه ألإشعار بالإفراغ للإحتياج، فالأول غايته الحصول على أقساط الكراء ويترتب عنه مجرد إعتبار المكتري في حالة مطل إذا لم يؤدي أقساط الكراء المستحقة داخل أجل 15 يوم من توصله بالإنذار، وكما هو معلوم فثبوت التماطل يخول للمكري الحق في فسخ العقد دون الحاجة لتوجيه إشعار بإلإفراغ نضرا لإخلال المكتري بأحد اهم التزاماته وهي أداء الوجيبة الكرائية.

أما توجيه ألإشعار بالإفراغ فهو تصرفا قانونيا يعبر من خلاله المكري عن إرادته في إنهاء العلاقة الكرائية نتيجة ألإحتياج [9] فهو بذلك الإجراء الأولي لإنهاء عقد الكراء.

وعليه فمن الأحرى أن تقضي المحكمة في مثل هذه الحالة التي يتضمن فيها ألإشعار هذين السببين المتناثرين ببطلان ألإشعار نضرا لإختلاف الإجراءات الواجبة الإتباع في كل سبب وإختلاف الأثار المترتبة عن كل إجراء، ولتفادي هذا الإشكال الذي يشكل عثرة أمام السير العادي للإجراءات وتحقيق الأمن القانوني في عقد الكراء السكني فالأولى بالمشرع إزالت هذا التضارب بين النصوص من خلال إزالت التماطل في الأداء من ضمن أسباب لإنهاء لأنه يدخل ضمن أسباب الفسخ.

أما فيما يخص الشرط الثاني لصحة الإشعار بالإفراغ المتمثل في أن يكون الإشعار شامل أيضا لمجموع المحل المكترى بكافة مرافقه، فإن المحكمة قد اغفلت التحقق منه، مما تكونوا معه مراقبتها ناقصة وغير سليمة إذ إن الإشعار يجب أن يتضمن تحت طائلة البطلان جميع المعطيات الوارد تعدداها بموجب المادة 46.

كما أن من بين الشروط الواجب أن يتضمنها ألإشعار بالإفراغ الإشارة إلى منح المكتري أجل الشهرين على الأقل ، وتحتسب مدة الشهرين من تاريخ التوصل بالإشعار [10] وغني عن البيان أن قصد المشرع من إشتراط ضرورة تقيد المكري بهذا الأجل هو تفادي مفاجأة المكتري بإنتهاء الكراء[11]، وإعطائه مهلة كافية يتدبر فيها أمر البحت عن سكن جديد إن رضي بإفراغ المحل إستجابة لرغبة المكري بصورة تلقائية [12] وقد لا يستجيب المكتري إلى طلب ألإفراغ صراحة أو ضمنيا وذلك ببقائه في المحل بعد مضي الأجل المحدد في الإشعار، حينئذ يمكن للمكري أن يطلب من المحكمة المصادقة على الإشعار بالإفراغ والحكم على المكتري هو ومن يقوم مقامه بالإفراغ[13]

والمكرين في القرار موضوع التعليق تقدموا بمقال إفتتاحي أمام المحكمة ألإبتدائية بتاريخ 2018/08/06 بعد أن وجهوا إشعار للمكتري بتاريخ 2018/05/22 وعليه يكونوا قد إستوفوا أجل الشهرين المحدد قانونا مما يجعل هذا ألإجراء من هذه الناحية له أساس قانوني سليم.

ب – رقابة المحكمة على تبليغ الاشعار بالإفراغ

نص المشرع في الفقرة الثالثة من المادة 46 من قانون 67.12 على ضرورة تبليغ ألإشعار بالإفراغ للمكتري بحسب الكيفيات المشار إليها في الفصول 37و38و39 من قانون المسطرة المدنية.

وبالرجوع للفصول المذكورة يتضح أن تبليغ ألإشعار بالإفراغ إلى المكتري يمكن أن يتم من خلال عون كتابة الضبط أو عن طريق البريد المضمون مع الإشعار بالتوصل او بواسطة المفوضين القضائيين او بالطريقة الإدارية او الدبلوماسية،[14]وذلك ما أكده القرار الصادر عن المجلس الأعلى بتاريخ1983/2/9[15]

ويجب أن يسلم ألإشعار بالإفراغ وفقا للفقرة الثالثة من المادة 38 من قانون المسطرة المدنية في غلاف مختوم يحمل الاسم الشخصي والعائلي وعنوان سكنى الطرف وتاريخ التبليغ متبوعا بتوقيع العون وطابع المحكمة.

وترفق بالإشعار شهادة يبين فيها من سلم له، وفي أي تاريخ ويجب أن توقع هذه الشهادة من الطرف أو الشخص الذي تسلمها في موطنه. [16]

وفي القرار الذي نتناول بالتعليق قد توصل المكتري بالإشعار بتاريخ 22/05/2018 ولم ينازع في ذلك، مما يكون معه إجراء التبليغ سليم من هذه الناحية، لكن ما يلفت الإنتباه أن المكري ليس شخص واحد حيث تكون الصفة ثابتة له بشكل واضح، وإنما المكري اشخاص مالكين على الشياع، والسؤال الذي يطرح نفسه والحالة هذه مفاده هل الإشعار بالإفراغ يجب أن يصدر عن جميع المكرين باعتبارهم مالكين على الشياع أم يكفي صدوره عن البعض دون البعض الأخر؟

وبالرجوع الى المادة 45 من قانون 67.12 نجد ان المشرع المغربي أورد لفظ " المكري" بصيغة الفرد دون أن يحدد ما إذا كان هذا الأخير يمكن أن يكون مالكا للعين المكراة على الشياع أم لا، وقد نتج عن سكوت ألمشرع عن بيان هذه المسألة إختلافا قضائيا وفقهيا، وقد ذهبت محكمة ألإستئناف بالرباط في قراراها الصادر بتاريخ 9/11/2006 [17] إلى أن “ألإفراغ واقعة لا تقبل التجزئة ويجب أن يوجه الإنذار من قبل جميع المكرين"

ومبدئيا يجب أن يصدر الإشعار عن جميع المكرين أصالة أو بالنيابة عن الباقين سواء كانوا متضامنين أم غير متضامنين، فإذا صدر عن أحد منهم فيجب ان يكون بالضرورة نائيا عن الأخرين،[18] ويمكن للمكري الذي له ثلاثة أرباع الملك إذا كان هوا الذي أبرمه بهذه الصفة أن يوجه الإشعار بالإفراغ وحده، لأن قراراته طبقا للمادة 972 من ق.ل.ع ملزمة لباقية المكرين [19].

وبالعودة للقرار موضوع التعليق يتضح جليا أن المحكمة لم تكن دقيقة في تطبيق المقتضيات القانونية حيت كان من الواجب عليها بيان صفة الطرف أو الأطراف الذين صدر عنهم الإشعار ولو لم ينازع في ذلك المكتري، نضرا لكون الصفة شرط أساسي في الدعوى، والقاضي يثير تلقائيا إنعدام شرط الصفة وفقا لمقتضيات الفقرة الثانية من المادة الاولى من قانون المسطرة المدنية. والمحكمة اكتفت بقول (وحيت إن المستأنف عليه توصل بإنذار من الطرف المكري..) وبالقراءة الحرفية لهذا المقتضى يتبادر إلى الذهن أن الإنذار وجه للمكتري من طرف مكري واحد في حين والنازلة هذه المكري ـأكتر من شخص واحد وهم مالكين على الشياع لذلك كان من الأجدر على المحكمة أن تقول مثلا وحيت إن المستأنف عليه توصل بالإنذار من طرف جميع المكرين أو من أحد المكرين اصالة عن نفسه ونيابة عن غيره. ولما كان الإشعار بالإفراغ نقطة الانطلاقة الحقيقة لأي مسطرة فضائية تتعلق بلإفراغ فإنه يجب على المحكمة التدقيق في شكلياته ومراقبة مدى احترامها قبل المصادقة عليه والحكم بإفراغ المكتري ومن يقوم مقامه من المحل المكترى.

ثانيا: مصادقة المحكمة على الاشعار بالإفراغ للاحتياج الشخصي.

بعد توجيه الإشعار بلإفراغ قد يمتنع المكتري عن الإفراغ صراحة أو ضمنيا وذلك ببقائه في المحل المكترى بعد مضي الأجل المحدد في الإشعار، وحينئذ يمكن للمكري أن يطلب من المحكمة المصادقة على تصحيح الإشعار والحكم على المكتري هو ومن يقوم مقامه بالإفراغ.[20] لكن لا يقبل طلب تصحيح الإشعار بالإفراغ للإحتياج إلا عند توفر شرطين ،أولهما أن يكون المحل المطلوب إفراغه ملكا للمكري منذ 18 شهرا على الأقل من تاريخ الإشعار بالإفراغ (أ)،وثانيهما أن يكون المكري لا يشغل سكنا في ملكيته أو كافيا لحاجياته العادية.(ب)

أ-رقابة المحكمة على مدة التملك

إشترط قانون 67.12 في المادة 49 منه بالنسبة لطالب ألإفراغ أن يكون مالكا للعين المكراة مسبقا قبل إرسال ألإشعار بالإفراغ إلى المكتري بمدة لا تقل عن 18 شهر.

ويتضح من هذا ألشرط أن طالب ألإفراغ لا يكفي ان يتوفر على صفة مكري بل ينبغي أن يكون ايضا مالكا للعين المكراة، [21] وذلك ما أكده قرار المجلس الأعلى الصادر بتاريخ 2008/10/29 وألذي جاء فيه بأنه (…يمكن للقاضي تصحيح ألإشعار بالإفراغ إذا كان المقصود سكنى المكري بنفسه بالمحل شريطة أن يكون المحل ملكا للمكري مند ثلاث سنوات على الاقل من تاريخ ألإشعار بالإفراغ..) [22]

وبتسليط الضوء على النازلة يتبن أن المحكمة قضت بتوفر هذا الشرط لدى المكري، لكن السؤال الذي يطرح نفسه مفاده ماهوا الأساس الذي بنت عليه المحكمة ذلك؟ إذ أنها لم تبين التاريخ الذي ألت فيه ملكية العين المكراة للمكرين، ودون أن تحدد أيضا ما إذا كانت ملكية العين ألت إليهم عن طريق الهبة أو الشراء أو الإرث؟ علما أن التاريخ والطريقة التي ألت بيها ملكية العين للمكرين هي التي يتم اعتماده لاحتساب مدة 18 شهرا، وعلما أيضا أن احتساب مدة 18شهرا تختلف باختلاف طرق ألتملك، فاحتسابها بالنسبة للوارث يختلف عن احتسابها بالنسبة للمشتري،

فغالبية الفقه والقضاء يؤكد فكرة إعفاء ألوارث ألشرعي ومن في حكمه كالمستفيد من الوصية الواجبة من إحتساب مدة جديدة لإنتفاء عنصر المضارية في مثل هذه الحالات غير أن إعفاء مثل هؤلاء لم يكن كاملا[23] بل إعفاء جزئي من إحتساب المدة ألتي إنصرمت مند إمتلاك المكري للمحل ،فلا يلزمون بمهلة 18شهرا كاملة ، وإنما يكفيهم إنتظار ما تبقى منها ، فإذا مضت سنة واحدة على ملكية المكري للمحل ،ثم ألت بعد ذلك مثلا إلى هؤلاء ،فإن المهلة الواجب تربصها من قبلهم هي فقط ستة أشهر وهي كل ما تبقى من المهلة ألأصلية بعد إحتساب ما سبق.[24]

وقد تبنى المشرع المغربي هذا ألتوجه في قانون67.12 بموجب المادة 49 الذي تنص على أن "للوارث والموصى له والمكفول حق ألإستفادة من إحتساب المدة التي كان يملكه خلالها المالك السابق "وقد كان المجلس الأعلى سباقا إلى هذا التوجه من خلال قراره الصادر بتاريخ 15/05/ 1997 الذي جاء فيه بانه (لما كان ألمورث المكري قد تملك العقار بالشراء لأكثر من ثلاث سنوات فإن ورتته بإعتبارهم خلفاء عامين لا يشترط فيهم أن يكون قد مضى على تملكهم للعقار بالإرث أي مدة لطلب وضع حد لعقد الكراء لإحتياجهم إلى السكن فيه) .[25]

أما إذا ألت للمكري ملكية العقار عن طريق الشراء فإنه يعتد في إثبات المكري لمدة الملكية بتاريخ عقد البيع، سواء كان هذا ألأخير موثق من طرف موثق أو عدلين أو من طرف محامي مقبول للترافع امام محكمة النقض،[26]

وإن تحقق شرط الملكية ليس شرط كافي لإفراغ المكترين، إذ لو ثم ألإقتصار عليه لوحده لما عرف المكترين معنى ألإستقرار في حياتهم لأن المكري قد يفرغهم من ملكه في أي وقت ولأي سبب كان بعلة كونه مالك المحل وبالتالي تصبح النافدة مفتوحة أمام المكرين لتحقيق مطامعهم الإقتصادية مقابل حرمان الاسرة من تذوق طعم ألإستقرار، لذلك إرتأى المشرع إضافة شرط ثاني يحصن به المكتري من تعسف المكري ألا وهوا عدم شعل المكري أو أحد أقاربه-المستفيدين من الإفراغ - لمحل في ملكيتهم وكافي لحاجياتهم العادية.

ب- رقابة المحكمة على عدم شغل المكري للسكن في ملكه

يتمثل الشرط الثاني للمصادقة على ألإشعار بالإفراغ للإحتياج في ألأ يكون طالب إلإفراغ يشغل سكنا في ملكه أو كافيا لحاجياته العادية. وفي ألنازلة طالب الإفراغ يدعي أنه لا يشغل سكنا في ملكه وإنما يشغل سكنا في ملك الغير على سبيل الكراء وعليه فلا داعي للنظر أهو كافيا لحاجياته أم لا مدام ليس في ملكه أصلا.

وبما أن ألإحتياج مسألة واقعية [27] فإن عبء إثباته يقع على عاتق مدعيه تطبيقا للفصل 399 من ق.ل.ع الذي ينص على أن إثبات الإلتزام يقع على عاتق مدعيه، وقد أعطى المشرع المغربي الحق للمكري في إثبات إحتياجه للسكن أو إحتياج الأشخاص ألوارد تعدادهم في المادة 45 من قانون67.12 بسائر وسائل ألإثبات، كما خول في المقابل للمكتري الحق في إثبات عدم إحتياج المكري أوعدم إحتياح الأشخاص ألذين يعيشون تحت كنفه بسائر وسائل الإثبات. [28]

وفي النازلة إعتمد طالب الإفراغ لإثبات إحتياجه على شهادة من إدارة الضرائب تفيد عدم خضوعه لأية ضريبة على أي عقار أخر غير الذي يشغله المستأنف عليه على وجه الكراء وأدلى أيضا بتواصيل كراء تفيد إقامته على وجه الكراء رفقة أسرته بأحد الشقق ألمتواجدة بحد السوالم، كما أدلى أيضا بمحضر معاينة واستجواب يثبت أن العقار الذي يملكه على الشياع مع إخوته يتكون من ثلاثة طوابق وأن جميع هذه الطوابق مشغولة،

والمحكمة حقيقة لما إعتمدت على هذه الوثائق للتأكد من مدى تحقق الشرط الثاني في ألنازلة أي عدم شغل طالب الإفراغ لمحل في ملكيته وكافيا لحاجياته العدية، ولما لم يدلي المكتري بما يثبت عكس ذلك، فإنها قد اصابت وكان تعلبها بخصوص هذه النقطة كافيا كما أنها بذلك سايرت ما إستقر عليه العمل القضائي بمعظم محاكم المملكة.

إذ اصبحت شهادة إدارة الضرائب مع تواتر العمل القضائي لها قوة ثبوتية قاطعة بحيث يمكن من خلالها معرفة ما إذا كان المكري يملك عقار أو عقارات أخرى خاصة به وتستجيب لحاجياته الشخصية أو لحاجيات الأشخاص ألوارد تعدادهم في المادة 45 من قانون67.12. كما أن تواصيل الكراء تعد قرينة قوية على كون طالب الإفراغ لا يشغل محل في ملكه وإنما يشغل محل مملوكا للغير على وجه الكراء
أما فيما يخص محضر المعاينة والاستجواب فإنه يبين مكونات وأجزاء العقار الذي يوجد به المحل المطلوب إفراغه وألذي تبين من خلاله أن العقار يتكون من ثلاثة طوابق وأن كلها مشغولة، حيت الطابق السفلي يشغله المكتري المستأنف عليه والطابق الأول يشغله مكتري أخر، بينما الطابق الثالث يشغله باقي المالكين على الشياع،

وعليه يتبن أن هناك أكتر من محل واحد مكترى مما يدفع إلى التساؤل عن المعيار الذي يعتمد عليه المكري عند تعدد محلاته المكراة لإختيار المحل المراد إفراغه قصد إسكانه؟

وبالرجوع لمقتضيات قانون 67.12 نجد أنها تخلوا من أي نص يحدد موقف المشرع المغربي بهذا الخصوص، لكن الإجتهاد القضائي إستقر على أن للمالك أحقية في إختيار المحل الذي يفي بحاجياته ضمن جملة أملاكه دون إعتبار لأية حيثيات أخرى[29]. غير أن تخويل المكتري هذا الحق بشكل مطلق قد يؤدي إلى إستعماله بشكل متعسف أو كيدي ضد مكتري بعينه لأسباب لا صلة لها بالإحتياج، لذلك ينبغي أن تكون هناك معايير موضوعية تابته تحكم إختيار المالك للمحل المطلوب إفراغه وفقا الاتي:

لا يسوغ للمكري ممارسة حق الاستعادة في حالة تعدد محلاته المتعادلة إلا تجاه المكتري الذي يشغل المحل بأقل عدد من الأفراد، وفي حالة تساوي عدد الشاغلين للمحلات المتعادلة يجب على المالك ان يمارس حقه في الاسترجاع على المحل المشغول من طرف المكتري الأقل اقدمية [30].

-----------------------------------------------------------------------
القرأن الكريم
المراجع العامة
1- عبد المجيد محمد مطلوب: حكم إجارة الدور والمباني، وخلو الرجل في الفقه الإسلامي. مؤتمر حول نمو السكن وسياسة الإسكان في مصر، الغردقة. شتنبر 1985. المطبعة العربية الحديثة. القاهرة.
2- عبد الكريم الطالب، الشرح العملي لقانون المسطرة المدنية، الطبعة الحادية عشر 2022 مكتبة المعرفة-مراكش
المراجع الخاصة:
1- صباح بنقدور، محاضرات في العقود المسماة، السنة الجامعية 2020/2021.
2- محمد الكشبور: رقابة المجلس الأعلى على محاكم الموضوع في المادة المدنية، الطبعة الأولى 2001، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء.
3- محمد محروك، الوجيز في العقود المسماة البيوعات والأكرية الواردة على العقار في ضوء أخر التعديلات، الطبعة الأولى 2017 مكتبة النعرفة، مطبعة النجاح الجديدة.
4- الرأفة وتاب، الكراء السكني والمهني في القانون المغربي الطبعة الأولى 2019، مطبعة الأمنية -الرباط.
5- مريم الحيداوي، دعوى استرداد العين المكتراة من أجل الاحتياج السكني في ضوء القانون رقم 67.12. الطبعة الأولى 2020، دار الافاق المغربية للنشر والتوزيع.
6- الحسن بلحساني، الحماية القانونية لمكتري المحلات السكنية، الجزء الثالث: دعوى إفراغ المحلات السكنية، الطبعة الثالثة 2001/1422، مطبعة حي النجد درب غلف الدار البيضاء انفا.
7- الحسن بلحساني، الاستمرار القانوني لعقد الكراء، الطبعة الأولى 2019، مكتبة المعرفة -مراكش.
8- محمد احمد بونبات، الجديد في كراء المحلات المعدة للسكن والاستعمال المهني، مطبعة الورقة الوطنية، مراكش سنة 2001.
9- عبد العزيز توقيق، قضاء محكمة النقض في الكراء المدني إلى غاية 2011، مطبعة النجاح الجديدة 2012.
10- عمر أزوكار، قضاء محكمة النقض في الكراء المدني، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء،
1436 ه/ 2015 م، الطبعة الأولى.
11- محمد بفقير، قوانين الكراء والعمل القضائي، الطبعة الثانية 2013، دون ذكر المطبعة.
12- احمد عاصم، الحماية القانونية للكراء السكني، الطبعة الأولى 1996، دار النشر المغربية
13- عبد القادر العرعاري في كتاب كراء المحلات المعدة للسكنى والاستعمال المهني على ضوء القانون الجديد 67.12 ص 185، الطبعة الرابعة 2018، مكتبة دار الأمان.
الأطروحات
1- حياة البراقي، حق المطالبة بالإفراغ: الضمانات والحدود في ظهير 25 دجنبر 1980 وتطبيقاته القضائية-مع آخر التعديلات-، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية اكدال الرباط، وحدة القانون المدني المعمق، 2005/2006.
الندوات
1- الندوة الجهوية الأولى بشأن كراء الأماكن السكنية والمهنية والمحلات والتجارية من خلال اجتهادات المجلس ألأعلى، فاس 22.23 فبراير 2007 مطبعة ألأمنية الرباط .2007.
2- وسيلة حرنان، "الإشكالات المتعلقة بالإنذار على ضوء القانون 67.12 المتعلق بالكراء السكني والمهني"، مداخلة شاركت بها في ندوة نظمتها المحكمة الابتدائية بتزنيت بشراكة مع مختبر الدراسات القانونية المدنية والعقارية بمراكش وبتعاون مع المجلسين الإقليمي والبلدي لمدينة تزنيت.
3- حليمة بن حفو، استرداد العيين المكراة من اجل الاحتياج للسكنى في ضوء مستجدات القانون 67.12، منشور من في وزارة العدل والحريات، المحكمة الابتدائية بتزنيت، سلسلة الندوات والأيام الدراسية، تحت عنوان قراءة في مستجدات القانون رقم 67.12، مطبعة المعارف الجديدة الرباط
المجلات
1- مجلة المحاكم المغربية، عدد 49، ماي -يونيو 1987.
2- أشرف ركراكي، الاشعار بالافراغ بين الحق ولالتزام في ضوء القانون رقم 67.12، مجلة الباحث للدراسات القانونية والقضائية العدد 23اكتوبر 2020.
القوانين
1- ظهير 9 رمضان 1331 (12 غشت1913) بمثابة قانون للالتزامات والعقود المغربي.
2- ظهير شريف رقم 1.13.111 صادر في 15 من محرم 1435 (19 نوفمبر 2013) بتنفيذ القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، منشور الجريدة الرسمية عدد 6208 بتاريخ 24 محرم 1435(28 نوفمبر 2013)، ص 7328
3- طهير شريف رقم 1.80.315 بتاريخ 17 صفر 1401 (25 دجنبر 1980)، يتضمن الأمر بتنفيذ القانون رقم 6.79 بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني منشور لجريدة الرسمية عدد 3560 بتاريخ 21/01/1981 الصفحة 68.
------------------------------------------
هوامش:
[1] النحل الآية 80.
[2] عبد المجيد محمد مطلوب: حكم اجارة الدور والمباني، وخلو الرجل في الفقه الإسلامي. مؤتمر حول نمو السكن وسياسة الإسكان في مصر، الغردقة. شتنبر 1985. المطبعة العربية الحديثة. القاهرة. ص 242.
[3] يعرف الفصل 627 من قانون الالتزامات والعقود عقد الكراء بانه " عقد بمقتضاه يمنح احد طرفيه للآخر منفعة منقول او عقار خلال مدة معينة في مقابل اجر محدد، يلتزم الطرف الآخر بدفعها “
[4] طهير شريف رقم 1.80.315 بتاريخ 17 صفر 1401 (25 دجنبر 1980)، يتضمن الأمر بتنفيذ القانون رقم 6.79 بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني منشور لجريدة الرسمية عدد 3560 بتاريخ 21/01/1981 الصفحة 68.
[5] ظهير شريف رقم 1.13.111 صادر في 15 من محرم 1435 (19 نوفمبر 2013) بتنفيذ القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، منشور الجريدة الرسمية عدد 6208 بتاريخ 24 محرم 1435(28 نوفمبر 2013)، ص 7328
[6] الاستاذة الرأفة وتاب، الاشعار بالافراغ بين الكراء السكني والمهني في القانون المغربي الطبعة الأولى 2019، مطبعة الأمنية -الرباط ص 67
[7] أشرف ركراكي، الحق ولالتزام في ضوء القانون رقم 67.12، مجلة الباحث للدراسات القانونية والقضائية العدد 23اكتوبر 2020، ص 351.
[8] قرار محكمة النقض عدد :181 ملف تجاري عدد 1242/3/2/2012 منشور بمجلة المحاكم المغربية، عدد 139، الصفحة 139
[9] مريم الحيداوي، دعوى استرداد العين المكتراة من أجل الاحتياج السكني في ضوء القانون رقم 67.12. الطبعة الأولى 2020، دار الافاق المغربية للنشر والتوزيع. ص119.
[10] المادة 46 من قانون 67.12
[11] الأستاذ أشرف الكراكي، م.س ص 356
[12] محمد أخمد بونبات، الجديد في كراء المحلات المعدة للسكن والاستعمال المهني، مطبعة الورقة الوطنية، مراكش سنة 2001 ص50
[13] المادة 47 من القانون رقم 67.12
[14] حليمة بن حفو، استرداد العيين المكراة من اجل الاحتياج للسكنى في ضوء مستجدات القانون 67.12، منشور من المحكمة الابتدائية بتزنيت، سلسلة الندوات والأيام الدراسية، تحت عنوان قراءة في مستجدات القانون رقم 67.12، مطبعة المعارف الجديدة الرباط في ص 82
[15] قرار محكمة النقض صادر بتاريخ 9/2/1983 عدد 219 في الملف المدني 78351 منشور بقضاء محكمة النقض في الكراء المدني، عبد العزيز توقق، مطبعة النجاح الجديدة 20
[16] الحسن بلحساني، الاستمرار القانوني لعقد الكراء، الطبعة الأولى 2019، مكتبة المعرفة -مراكش، ص 207
[17] قرار محكمة الاستئناف بالرباط صادر بتاريخ 9/11/2006 أورده محمد بفقير في كتاب قوانين الكراء والعمل القضائي، الطبعة الثانية 2013، دون ذكر المطبعة، ص206.
[18] حياة البراق، حق المطالبة بالافراغ الضامانت والحدود في ظل ظهير 25 دجنبر 1980 وتطبيقاته القضائية، مطبعة ...... ص261
[19] احمد عاصم، الحماية القانونية للكراء السكني، الطبعة الأولى 1996، دار النشر المغربية، ص 30.
[20] انظر المادة 47 من قانون 67.12.
[21] حليمة بن حفو، م. س، ص 84
[22] قرار المجلس الأعلى اعدد 3634 المؤرخ في 29/10/2008 منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 50-49 ص 86 أورده عبد القادر العرعاري في كتاب كراء المحلات المعدة للسكنى والاستعمال المهني على ضوء القانون الجديد 67.12 ص 185، الطبعة الرابعة 2018، مكتبة دار الأمان،
[23] عبد القادر العرعاري، م.س، ص186
[24] لخسن بلحساني، م.س، ص 485.
[25] قرار المجلس الأعلى المؤرخ بتاريخ 15/05/1997 في الملف المدني 93/2164 أورده عبد القادر العرعاري، م.س ، ص 187 
[26] محمد بونبات، م.س. ص 107
[27] اشراف ركراكي، م.س. ص336
[28] مريم الحيداوي. م.س ص60
[29] قرار المجلس الأعلى عدد 445 بتاريخ 28/06/1982، قضاء المجلس الأعلى، ع 32 ، ص 75 .
[30] الحسن بلحساني، م.س .ص 515

تعليقات