تقرير حول الندوة الوطنية تحت عنوان: تعدد الانظمة العقارية بالمغرب وتأتيره على الإستتمار
من إعداد : احمد بخوتي
طالب باحت في المجال القانوني
نظم المركز الجامعي بقلعة السراغنة و مختبر الدراسات القانونية المدينة و العقارية و المركز الوطني للدراسات القانونية والأبحاث البيئية بشراكة مع المحكمة الابتدائية بقلعة السراغنة بيوم 19يونيو 2021، ندوة وطنية حول تعدد الأنظمة العقارية بالمغرب و تأثيرها على الاستثمار حيت نظمت هذه الندوة بحضور مجموعة من فقهاء القانون من بينهم الدكاتره والأكاديميين ولعل ابرزهم :
● السيد عميد كلية الحقوق بمراكش فضيلة الدكتور عبد الكريم الطالب
● السيد المكلف بتسيير المركز الجامعي بقلعة السراغنة
● السيد مدير المركز الوطني للدراسات القانونية والأبحاث البيئية
● السيد مدير مختبر الدراسات القانونية المدينة و العقاري
● السيد رئيس المحكمة الابتدائية بقلعة السراغنة
● السيد وكيل الملك بالمحكمة الابتدائية بقلعة السراغنة
تتوخى هذه الندوة، المنظمة بشراكة مع مختبر الدراسات القانونية المدنية والعقارية التابع لكلية الحقوق بمراكش، والمركز الوطني للدراسات القانونية والأبحاث البيئية، القيام بتشخيص عملي وتقييم واقعي من شأنه الوقوف على كافة أنواع الاختلالات والإكراهات التي يعرفها التدبير الحالي للعقار باختلاف أنظمته، ويتعلق الأمر بضبط البنية العقارية وتأمين الوعاء العقاري وتصفية وضعيته القانونية والمادية أو على مستوى استعماله وتعبئته، وذلك بهدف اقتراح إصلاح قطاع العقار وتحسين حكامته، بما يجعل منه رافعة أساسية للتنمية الاقتصادية والاجتماعية المنشودة.
ستتم معالجة هذا الموضوع من خلال مجموعة من المحاور تشمل “أراضي الجماعات السلالية” و”الأملاك الوقفية”، و”أملاك الدولة العامة والخاصة”، و”الأملاك الغابوية وأراضي الجيش”، و”أراضي الجماعات الترابية”، حيت تم التأكيد في الورقة التقديمية لهذه الندوة على أن “العقار يعتبر رافعة أساسية للتنمية الاقتصادية والاجتماعية، باعتباره الأرضية الصلبة التي تنبني عليها مختلف السياسات العمومية في مجال توفير البنيات التحتية والمرافق والتجهيزات العمومية والتخطيط والتهيئة العمرانية وتوفير السكن اللائق وتشجيع الاستثمار المنتج ومن ثم فإن العقار يوجد في صلب التنمية”، وشددت كذلك على أنه “لا يمكن توفير شروط نجاح أية سياسة عمومية، ما لم يتم ضبط مجال العقار وتأمينه وتنظيم حسن استعماله”، مبرزة ذلك في أن “تشخيص واقع تدبير قطاع العقار بالمغرب في ارتباطه بالتنمية بمختلف تجلياتها، يكشف عن جملة من الاختلالات والإكراهات التي من شأنها أن تثني العقار عن القيام بوظيفته التنموية بالفعالية والنجاعة المطلوبين”، و تمت الاشارة إلى أن “مجموعة من الأنظمة العقارية لا زالت تنظمها مقتضيات قانونية موروثة عن الحماية الفرنسية، ومن بين ذلك أملاك الدولة العامة والخاصة والاملاك الغابوية وأراضي الكيش وأراضي الجماعات الترابية”، حيت يعتبر تدخل الدولة في مجال ضبط الملكية العقارية وضمان الأمن العقاري أساسيا من خلال تحصين الملكية العقارية وتنظيم وتيسير تداولها وانتقالها، بما يكفل استقرار المعاملات العقارية وحماية حقوق الملاك وأصحاب الحقوق العينية ويعزز الثقة والائتمان العقاريين.
الجلسة الأولى :
ترأس الدكتور الرحالي أستاذ باحث بالمركز الجامعي قلعة السراغنة أشغال الجلسة العلمية الاولى التي تم افتتاحها بمداخلة الدكتور محمد مومن أستاذ التعليم العالي بكلية الحقوق مراكش و مدير مختبر الدراسات القانونية المدنية والعقارية بخصوص "تمليك الأراضي الجماعية لذوي الحقوق."، حيت البدأ بالصلاة والسلام على رسول الله الكريم، وشكر السيد الرئيس المشرف على هده الجلسة، وتم الدخول في صلب الموضوع، من المعلوم أن أملاك الأراضي السلالية تكتسي أهمية خاصة سواء على مستوى المساحة التي تمتاز بها أو على مستوى عدد السكان وتسميتها لكونها مملوكة للجماعات السلالية وتختص هذه الجماعات بحق الرقابة ويتمتع الأطراف المملكة لهم ذكورا و إناتا بصفة شخصية ومباشرة وذلك تحت توصية وزير الداخلية أو المفوضين لذلك مع مراعاة الاختصاصات المخولة لمجلس الوصاية سواء المركزي أو الإقليمي، وقد خص المشرع هذه الملكية بحماية خاصة حيث نص على أنه لا تخضع للتقادم ولا يجوز رهنها ولا يمكنها أن تكون موضوع حجز تحفظي أو تنفيذي على حق الرقابة، ولايمكن أيضاً تسويتها، كما امتدت الحماية إلى ذوي الحقوق حيث اعتبرها المشرع حقا شخصيا غير قابل للتقادم أو الحجز ولا يمكن التنازل عنه إلا لفائدة الجماعات السلالية.
إذا كانت الطبيعة القانونية للجماعات السلالية تقضي حمايته من كل ما من شأنه أن يترامى عليها عدوانا و أن يحول الانتفاع منها اعتداءا، فإن المشرع في إطار استجابته لمتطلبات التنمية التي تسمو إليها المملكة وقد نص على إمكانية تفويتها للأغيار وكذا تمليكها لذوي الحقوق ونزع ملكيتها من أجل المنفعة العامة طبقا للتشريع الجاري به العمل، وكذلك تطرق الدكتور مومن الى تنصيص المشرع على إمكانية تمليك أراضي الجماعات السلاية البورية في القانون 17.62 وأبرز أن الغرض من هذا التمليك ليس هو التمليك في حد ذاته وإنما هو القيام باستغلال الفلاحي لفائدة ذوي الحقوق، وبخصوص الشروط فهناك شروط تتعلق بالاراضي في حد ذاتها حيث يتم برمجة تمليكها بشكل تدريجي من طرف مصالح الوصاية حسب وضعية كل عقار وموقعه، بالنسبة خصوصا للمدار الحضري ووثائق التعمير حيث أكد المتدخل أن القطعة المراد تملكها يجب أن تكون ضمن الاراضي الفلاحية القابلة للتملك وفق قرار لوزير الداخلية ،وقد حدد المشرع شروطا أخرى كالتحفيظ قبل التمليك وأن يكون العقار مطهرا، ثم أن يكون العقار فلاحيا، وأن يكون مشمولا بوثائق التعمير، وشرط يتعلق بمن يمكن أن يستفيد من هذه العملية، أما فيما يتعلق بإجراءات تمليك هذه الاراضي، فهناك ما يتم بفتح الباب أمام إمكانية التقسيم من أجل تمليكها ويكون هذا الاجراء بمبادرة من وزير الداخلية باعتباره سلطة الوصاية ويخضع هذا التقسيم لسلطته التقديرية. والملاحظ حسب المتدخل أن هناك فرق بين تقسيم الاراضي الواقعة داخل دوائر الري التي لا تخضع للقانون 94.34 المتعلق بالحد من تقسيم الاراضي الواقعة داخل دوائر الري الا بعد انتهاء العملية، أما الاراضي الخاضعة للقانون 17.62 فهي تخضع له منذ بداية عملية التقسيم ومن بين مظاهر خضوعه، احترام المساحة الدنيا للاستغلال،وقد تم التمييز بين المساحة الدنيا التي لا يجوز دونها قانونا تقسيم الاراضي الواقعة داخل دوائر الري والمحددة في خمس هكتارات، أما الموجودة خارجها فتحدد المساحة بقرار مشترك لوزير الداخلية ووزير الفلاحة والصيد البحري والتنمية الفلاحية القروية والمياه والغابات.
وفي مداخلة السيد رئيس المحكمة الابتدائية بقلعة السراغنة المعنونة ب "مدونة الحقوق العينية الإشكالات والحلول" حيت استهل قوله بانه كانت الغاية من سن القانون 08.39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية هو تقنين بعض القواعد الفقهية والاجتهادات القضائية وتوحيد القوانين المنظمة للعقارات وانهاء الازدواجية التي كانت سائدة من قبل فضلا عن استلزام الشكلية بالنسبة لبعض أنواع العقود، إلا أن التجربة أفرزت إشكالات عديدة منها ما تثيره المادة 4 من مدونة الحقوق العينية بوجه خاص ومنها ما تثيره بنود أخرى بوجه عام، من بين الإشكالات التي تثيرها المادة 4 من مدونة الحقوق العينية مايلي " يجب أن تحرر تحت طائلة البطلان جميع التصرفات الناقلة للملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو بنقلها أو تعديلها أو إسقاطها وكذا الوكالات المتعلقة بها بموجب محرر رسمي أو بمحرر تابث التاريخ يتم تحريره من قبل محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض مالم ينص قانون خاص على خلاف ذلك ويجب أن يتم توقيع العقد المحرر من طرف محام و التأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته بالإضافة إلى تصحيح امضاءات الأطراف من لدن السلطات المحلية المختصة ويتم التعريف بإمضاء المحام المحرر للعقد من طرف رئيس مصلحة كتابة الضبط بالمحكمة التي يمارس مهامه بدائرتها.،والأكيد أن مقتضيات هذه المادة جاءت لتجاوز الصعوبات التي كان يطرحها الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود وفي ظل غياب تحليل دقيق لمحرري العقود العرفية كان بإمكان أي شخص أن يقوم بتحريره سواء كان مهنيا أم لا، مما أدى إلى نوع من التسيب والفوضى حيث أصبح بإمكان اي كان ان يمارس هده المهنة، إلا أن مدونة الحقوق العينية جاءت بالرد السريع عن هذا التسيب ووضعت له حدا من خلال فرز الأشخاص الموكول لهم سلطة تحرير العقود والمحددون فيما يلي:
الموثق العصري والعدلي بموجب محرر رسمي، والمحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض بموجب محرر تابث التاريخ، حيت المغزى من ذلك يتجسد في استبعاد العقد المحرر من طرف كاتب عمومي، ويبدو من ملامسة عبارة "جميع التصرفات" من المادة السالفة الذكر ان إبرام جميع العقود والمحررات المنصبة على العقار تمنح للمتعاقدين الاختيار بين شكل المحرر الرسمي والمحرر الثابت التاريخ غير أنه بالرجوع إلى عبارة "ما لم ينص قانون على خلاف ذلك" نستنتج أن الأمر يتعلق بقاعدة لها استثناءات فقاعدة الاختيار بين شكل المحرر ليست متاحة لكافة التصرفات وتطرح عدة اشكالات سنحاول معالجتها من خلال الفقرات التالية :
اولا: نطاق تطبيق قاعدة اختيار بين المحرر الرسمي والمحرر الثابت التاريخ، بحيت منح المشرع تحرير العقود الى الموثقين والمحامون المقبولون للترافع لدى محكمة النقض والاصل ان للمتعاقدين بمناسبة إبرام العقد بين سلوك طريق المحرر الرسمي وبين طريق المحرر الثابت التاريخ ما لم تنص قوانين خاص على خلاف ذلك، ومتى اصدر المشرع هذه القاعدة في المادة 4 من قانون الالتزامات والعقود وبعض القوانين الاخرى 00.51 المتعلق بالايجار المفضي لتملك العقار 00.44 المتعلق ببيع العقار في طور الايجار كما تم تغييره وتتميمه بمقتضى القانون 12.107 في 618/3 و 618/13 والقانون 00.18 المتعلق بالملكية المشتركة.
تانيا : الاستثناءات الواردة على مبدأ الخيار بين شكلي المحرر، أخرج المشرع بعض العقود من دائرة مقتضيات المادة 4 حيث اشترط ثوتيقها بمقتضى محرر رسمي فقط تحت طائلة البطلان وبالتالي منع على المحامي ابرام مثل هذه الحقوق منها ما ورد بمدونة الحقوق العينة ومنها ما ورد بمدونة الاوقاف ومنها ما ورد بمدونة الاسرة،والاستثناءات الواردة في مدونة الحقوق العينية في اطار الهبة، الصدقة،الرهن الحيازي، والتي تستوجب تحريرها من طرف موثق.
تحديد العقود من طرف محام والاشكالات التي تثار على ذلك سنحاول مناقشتها تباعا لما يلي:
● حدود الاختصاص النوعي للمحامي في تحرير العقود نتساءل كيف توفق بين الاطلاق الوارد بالفصل 6 من المادة 30 من قانون المنظم لمهنة المحاماة التي تسمح للمحامي تحرير العقود بصفة عامة دون تحديد ودون اشتراط اي حقه في ذلك، حيت بين التقييم الوارد في مدونة الحقوق العينية وهذا ما يستشف من المادة 4 من هذه الاخيرة، انه مجموعة من العقود لا يمكن للمحامي تحريرها ما عدا ذلك من العقود فلا مانع عليه.
● اما فيما يتعلق بحدود الاختصاص المكاني للمحامي في تحرير العقود فهو يعمل داخل دائرة محكمة الاستئناف التي توجد فيها دائرته، وبالرغم من مفهوم الدائرة كقاعدة عامة اي التطرق الى الدائرة الاستئنافية، فالمشرع ضيق من اختصاص المحامي وجعله في دائرة المحكمة الابتدائية وما يبرر ذلك أن الاختصاص المكاني في العقار ينعقد دائما للمحكمة التي يوجد العقار بدائرتها، فيتم انعقاد المحرر الثابت التاريخ من طرف المحامي حيت يمر هذا المحرر بثلاث مراحل اساسية تتمتل في مرحلة التحرير ومرحلة المصادقة على توقيع اطراف العقد ومرحلة تحين امضاء المحامي.
فيما يتعلق بالمداخلة الثالثة فكانت للدكتور المقداد، أستاذ باحث بكلية الحقوق مراكش معنونة ب"توحيد القوانين المنظمة للعقار مدخل أساسي لتشجيع الإستثمار "، حيت تم التدكير بالوضعية العقار الغير مستقرة وتضخم الأساس القانوني في هذا المجال، وهو ما لا يخدم مسألة الولوج للعقار، وتمة الإضافة الى أن أراضي الكيش على سبيل الإستتناء لا ينظمها أي قانون، وأن هناك اختلاف في الأراء في موضوع الحسم في الجهة المالكة لهده الأملاك، رغم أن القضاء يقول بأنه هذه الأملاك تابعة لملك الدولة الخاص وليست مملوكة للأشخاص الممنوحة لهم العقارات، كما أن أراضي الجماعات السلالية بحد ذاتها تواجه مشكل فيما يخص الجهة المالكة مبرزا هذا الإشكال في أركان الملكية، وكذلك حق التصرف، بحيت من المفروض أن يميزا هذين الأخيرين مالك هذه العقارات، بل وحتى في تدبيرها من طرف الوصاية توجد إشكالات ما يتير نقاشا مستمر في هذا الصدد، بالإضافة الى أن المشرع أغفل مسألة أساسية حسب المتدخل وتتمتل في التحديد الإداري للعقارات التي يمكن تفويتها، ولم يفرض مسألة التحفيظ العقاري على هذه الأملاك التي يمكن تفويتها، وأكد على مسألة تصفية العقارات السلالية قبل تفويتها حتى يتم تشجيع المستثمر من اجل إبعاد هذا الأخير عن التعرضات الممكنة مستقبلا، ورجع المتدخل ليذكر بالنقاش الذي طال إدماج العقار غير المحفظ في التنمية، الطموح الذي لن يتحقق بسبب كون أرضية هذه العقارات غير صلبة وغير مستقرة، مما يجعلها خارج مسار التنمية، أما فيما يخص النقطة الموالية فقد ركز فيها الأستاذ على مسألة التوحيد الذي يتعلق بمستويين ، الأول يتعلق بالملكية الخاصة بالأفراد، والتاني يتعلق بالملك العام للدولة والملك الخاص، وكنتيجة لهذا آن الأوان لوضع مدونة خاصة بالملك الخاص لألفراد، ومدونة خاصة بأملاك الدولة، مع توحيد الجهة المدبرة لهذه الأخيرة.
وفي المداخلة الأخيرة لهذه الجلسة، تحت عنوان "التضخم التشريعي في المادة العقارية؛ التجليات والحلول"، التي تقدم بها الأستاذ الباحث أحمد أوبلا، مبتدئ مداخلته بتفسير مفهوم التضخم التشريعي، والذي يمكن النظر اليه من عدة جوانب، حيث يدل على مواكبة حركية وتطورات المجتمع ككل إقتصاديا، وقد اقتصر المتدخل فقط على إبراز تجليات مفهوم التضخم في ظهير التحفيظ العقاري، حيث صدرت عدة قرارات وزارية ورسوم لم يتم إدخلها ضمن هذا الظهير، وثم كذلك التطرق الى مظاهر وصور التضخم في مدونة الحقوق العينية، وكذلك تجلياته فيما يتعلق بقوانين التعمير، وأما النقطة الاخيرة فقد تم التركيز على الحلول الكفيلة بمعالجة ظاهرة ما يسمى بالتضخم التشريعي، ومن بينها تقنية الفصول المكررة ومزاياها، وأيضا من الجيد تحويل بعض الاحكام القضائية القارة الى نصوص تشريعية حيت يدخل ذلك في ملاءمة التشريع مع الواقع.
الجلسة العلمية الثانية:
مضمون هذه الجلسة العلمية يتمحور حول "آليات تحصين عقارات الدولة الخاصة" ، التحديد الاداري والتحفيظ نموذجا ، حيت يحمل المحور الثاني عنوان فصل المقال" ما بين التحديد الاداري والتحفيظ العقاري من اتصال وانفصال" ،،في حين تعالج مداخلة الثالثة "تأسيس الأصل التجاري على الملك الوقفي الامكانية والعوائق " وتقف المداخلة الرابعة على" أفاق الاستثمار في الاملاك الوقفية" كما سيتم التوقف عن "موضوع الاملاك الوقفية ودورها في الاستثمار".
ترأس الجلسة العلمية الثانية الدكتور محمد مومن أستاذ التعليم العالي بكلية الحقوق بمراكش، افتتحت هده الاخيرة بمداخلة الاستاد المحفوظي قاض بالمحكمة الابتدائية بمراكش، معنونة ب "آليات تحصين عقارات الدولة الخاصة: التحديد اإلداري والتحفيظ نموذجا"، من المعلوم لذى الجميع أن كل النزاعات التي تكون الدولة طرفا فيها تحضر لأحكام القانون العام وتحكم امام المحاكم الادارية الا ان هذا مشوب بإستتناءات في ما يخص الملك العقاري الخاص بالدولة فيمكن أن تجري عليه المسطرة التي تجري على الأفراد بخصوص اموالهم الخاصة، ولكي نعرف مدى الثروة الحقيقية لاملاك الدولة الخاصة فإنها تقدر بقيمة 567 مليار درهم وبالتالي فهذه القيمة هي قيمة مهمة تشكل رافعة أساسية من أجل تحقيق التنمية اقتصادية واجتماعية المنشوذة خصوصا في ظل النموذج التنموي الجديد المغرب، ونظرا لهذه الاهمية الخاصة وانطلاقا من مداخلات هذه الندوة يمكن التساؤل عن الكيفية الناجعة التي تمكن من إسهام الرصيد العقاري للمغرب في تحسين الاستثمار المغربي،هذا ما يدفعنا للتساؤل عن كيفية تحصين الاملاك المذكورة؟
ففي اطار دراسة مسطرة التحديد سنتناول ما يلي :
● بيان واجراءات هذا التحديد
● مسطرة التعرض على هذا التحديد
● مسطرة التحديد
كما يعلم الجميع على ان ملكية العقار لها خصوصياتها فالدولة تملك عقارات شاسعة في المدن والقرى وبمساحات مختلفة، والدولة هنا لا تملك الحجج لرصد ملكها العقاري وهذا ما يمكن اتباثه من خلال مسطرة التحديد المنصوص عليها في ظهير 1949 وهو ما يعني أن تحديد ملك الدولة الخاص هو عبارة عن مسطرة ادارية قانونية تهدف إلى اثبات الوضعية المادية والقانونية لملك الدولة ويمكن التساؤل عن فحوى تلك العقارات التي يمكن أن تكون موضوع مسطرة التحديد بالرجوع الى الظهير المذكور اعلاه نجد أنه ينص على أن هذه العقارات يتم حيزتها بإتباع المساطر القانونية وتكون هذه المسطرة من طرف لجنة عينها ظهير 1916 الذي جاء منسجما مع التغيرات والتطورات التي عرفها المغرب، فهذه اللجنة تتكون من مهندس مساح طبوغرافي وممتل السلطة المحلية ورئيس الجماعة، ومن بين اتار التحديد الاداري نجد عدم جواز التصرف في العقار موضوع التحديد، عدم تقديم مطلب التحفيظ في العقار موضوع التحديد ،وللاحاطة بهذا الاشكال نستأنس بقرار محكمة النقض الدي جاء فيه "أنه لا يجوز تفويت عقار موضوع التحديد والا اعتبر التفويت باطلا بقوة القانون ولا يعمل به" وبقراءة متأنية لهذا القرار نجد أن محكمة النقض فسرت هذا النص على اعتبار أن هذا البطلان يعتبر من النظام العام ويعتبر بطلانا مطلقا وأنه يسرى في مواجهة المالك وهناك أيضا استثناء على هذا الأمر وهو في حالة ارتأت الادارة المعنية ان المتعرض على التحديد او طالب حق عليه له حجج قوية في هذه الحالة يمكن للمحكمة أن تعطي شهادة لذلك الشخص بأن يجري تصرفا من التصرفات بعوض او بدون عوض.
وفي مداخلة ثانية ضمن نفس الجلسة العلمية، والتي تقدم بها الدكتور عبد العزيز ادزني، أستاذ باحث بالمركز الجامعي قلعة السراغنة، تحت عنوان "فصل المقال فيما بين التحديد الاداري والتحفيظ العقاري بين اتصال وانفصال"، و التي تم التساءل في مستهلها عن الغاية من التحفيظ العقاري إذا كان التحديد يطهر العقار، وكذلك الاملاك التي تخضع للتحديد.
ان الاراضي السلالية هي التي تقبل التحديد الاداري عكس التحفيظ العقاري لذي يتسم بمبدأ الاختيارية أي أنه لكل شخص ان يطلب مطلب التحفيظ لتحفيظ ملكه ولا يحق لأي شخص ان يملك التحديد الاداري الا الدولة فهي التي تملك حق الاختيار إما ان تسلك طريق التحديد الاداري او طريق التحفيظ العقاري كما قال الاستاذ محمد مومن فإن التكلفة هي التي ادت الى خلق هذا التنوع في المساطر، فالتحديد الاداري للاراضي السلالية يتم تقديمه من طرف الجماعات، وإذا كانت املاك غابوية يتقدم به المندوب السامي للمياه والغابات على خلاف ما ورد في الفصل الاول الذي يعطي الاحقية لوزير الفلاحة، فقبل تقديم الطلب لابد من تحديد مساحة وحدود ومستهلات هذا العقار في بحث تمهيدي، بعد ذلك فإن ممتل السلطة يعطي طلب الاذن بتحديد الملك المراد تحديده تحت مراقبة وزير الداخلية، بحيت يقدم هذا الاذن الى وزير الحكومة للإمضاء عليه، فبتالي لا يمكن البدء في عملية التحديد من قبل المهندس المساح قبل اخد الادن، واثناء هذه العملية يمكن لكل من له حق ان يتقدم بالتعرض على عملية التحديد وبمناسبة هذا تقدم له شهادة التعرض التي تمكنه من تقديم طلب تأكيدي، فالتحديد الاداري يفتح في حق الاملاك التي تكون شبه قروية التي يتبين انها تعود إما لاملاك الاراضي السلالية أو الملك الغابوي او املاك الدولة، على غرار ذلك فإن الجهة التي تفتح مطلب التحفيظ هي المحافظ وهي جهة مستقلة، اما الجهة التي تقوم بالتحديد فهي جهة إدارية، والجهة التي تقوم بتلقي التعرضات هي جهة ادارية بل انها الحكم والخصم معا، ومن خلال ما سبق نلاحظ ان التحديد الاداري يمتاز بعدة امتيازات بالمقارنة مع التحفيظ العقاري، من حيت الرسوم "جرى العمل على ان الطالب التحفيظ يؤدي مبلغ الرسوم بعد ذلك يحال المطلب على المحكمة لتثبت فيه" اما فيما يخص التحديد فيتم تقديم الطلب وبعد ذلك يمنح المحافظ الاذن بالتحديد الكلي للملك والدي قد يكون كذلك التحفيظ جزئي فقط في المنطقة الخالية من النزاع، ويترك الجزء الأخر، فهنا تجدر الاشارة الى ان لا يمكن التحديد الاداري مباشرة الا بعد سلوك عدة مساطر ومن ضمنها فتح أجل وضع التعرضات والمحدد في 3 أشهر من تاريخ نشر اعلان، حيت يتم وضع ايداع محضر التحديد والتصميم المؤقت الذي يقوم بوضعه مهندس بمعية لجنة تسمى لجنة التحديد الاداري وهذا ما لا نجده في التحفيظ العقاري، فالمجالات تختلف في مسطرة التحديد ومسطرة التحفيظ،فمن بين الاختلافات التي تم الوقوف عليا تتمتل في:
● 3 أشهر في التحديد مقابل شهرين في التحفيظ والميزة في التحفيظ ان هناك اجل استثنائي للمتعرض الذي تعذر عليه اجراء التعرض في وقته شريطة ألا يحال الملف الى المحكمة وهذا ما لا نجده في التحديد الاداري بعد انتهاء اجل 3 أشهر يطهر العقار ولا مجال بعد ذلك للتقدم بمطلب التعرض وفي الختام فإن التحديد الإداري لا يغني عن تأسيس الرسم العقاري.
وقد اختتمت أشغال الجلسة العلمية الثانية بمداخلة للدكتورة السكتاوي أستاذة بالمركز الجامعي قلعة السراغنة المعنونة ب "الاملاك الوقفية ودورها في الاستثمار "، حيت ركزت خلالها المتدخلة على الأهمية الاجتماعية والتقافية فتكمن الاولى في التضامن بين أفراد المجتمع لكفاية المحتاجين، والتانية تتمتل في البعد الديني حيث يؤسس على القرب من خلال التبرعات التي يقدمها أصحابها، والبعد القيمي الذي يتجلى في الثروة التي تمثلها في حل عدة مشاكل، وكذلك التنمية الاقتصادية وفتح فرص العمل، وتجدر الإشارة الى ان الدخول في شراكة مع مؤسسات خصوصية يفقد الأموال الوقفية الاهداف المنشودة الأولية المتمثل في الأعمال الخيرية، حيت ذهبت الأستاذة المتدخلة الى أن إدارة الأموال الوقفية تحتاج في معظمها لشراكات حتى يتم حبس استثمارها، مؤكدة على أن المنع الذي فيه إفراط يجلب المفسدة، لذلك لكي يكون هناك استثمار ناجح لابد من المخاطرة حتى نتحدث عن عائدات الاملاك الوقفية.
ومن التحديات التي يعرفها تدبير المال الوقفي حسب تصريح الدكتورة السكتاوي، هو الاستثمار في ماهو معروف ومضمون لتفادي اي مشكلة عكس التفكير في مشاريع جديدة، إضافة الى حجم الوقف أو المال الذي يمكن أن يدخل به في إطار استثمارات معينة، كما أن من بين التحديات نجد إدارة الحكومة للأوقاف حيث تغيب الاحترافية فبتالي نتكلم هنا عن غياب اي استفادة ، بالإضافة الى غياب إحصاء متجدد للرصيد الوقفي وغياب تأهيل العنصر البشري وهو ما ينتج عنه غياب الحكامة في تدبير تلك الأوقاف ، وينتج نزاعات في استغلالها، فمن أجل تجاوز تلك التحديات وغيرها، لابد من تحديث أساليب الاستثمار في إطار تدبير الملك الوقفي واعتماد سياسة خاصة بالوقف ، من خلال إحداث هيئة مستقلة عن الحكومة لتدبير الوقف،ونهج سياسة توسيع حرية الاستثمار في هذه الأوقاف.
الجلسة العلمية الثالثة:
ترأس هذه الجلسة الأستاذ محمد الشتوي، وتم افتتاح الجلسة بمداخلة الدكتور عبد الهادي نجار، أستاذ بكلية الحقوق مراكش تحت عنوان "كراء أمالك الدولة الخاصة الفلاحية "، أوضح المتدخل ان نوعية الملك الخاص للدولة ، وهو ملك خاضع في تدبيره لمديرية أملاك الدولة،وكذلك الملك الغابوي خاضع في تدبيره للمندوبية السامية للمياه والغابات ومحاربة التصحر، وأكد بأن الدولة في تدبيرها لملكها الخاص فهي تخضع لقواعد القانوني المدني لكونه قابل للتصرف فيه، وفيما تعلق بالعقود التي تبرمها الدولة على ملكها الخاص مع الشركات، أثير إشكال مفاده بيعة تلك العقود فيما إذا كانت عقودا إدارية أم عقود مدنية، وكذلك حول التنازع هل يتم أمام القضاء العادي أم القضاء الإداري ، مدعما رأيه بأحكام قضائية للمحكمة الإدارية بمراكش، مفادها أن "العقود المبرمة مع الخواص هي من اختصاص القضاء المدني" ، مبرزا مواضيع أغلب نزاعاتها تهم إما أداء واجب الكراء، أو مساحة البقعة الواردة في عقد الكراء، ومن حيث المبدأ أبرز الدكتور أن الكراء يخضع لقواعد الالتزامات والعقود وبعض النصوص القانونية الخاصة، ويتم كراء هذه األراضي إما عن طريق السمسرة العمومية، أو عن طريق طلب عروض في إطار سياسة المغرب الأخضر لمدة قد تصل الى أربعين سنة، مما اكد كذلك على أن كراء الاملاك الخاصة الفلاحية يخضع لمقتضيات المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية، باستثناءالكراء الطويل الأمد ، ووضح من جهة أخرى أنه استنادا الى الفصل 65 و 65 مكرر من ظهير التحفيظ العقاري، أن كل كراء ينصب على عقار محفظ في ملك فلاحي أو غير فلاحي يجب ان يتم تقييده في الرسم العقاري، ليخرج الأستاذ بتوصية في إطار الشراكة الفلاحية بإلزام مديرية أمالك الدولة بتسجيل اتفاقات الكراء موضحا لواجبات المكتري والتزاماته، وشروط الفسخ.
جاء في المداخلة الثانية للجلسة العلمية الثالثة للدكتور توفيق كرداد، أستاذ بالمركز الجامعي قلعة السراغنة تحت عنوان " ملك الدولة الخاص بين التنظيم القانوني ورهان الاستثمار " تطرق المتذخل في النقطة الأولى الى مفهوم ملك الدولة الخاص اعتمادا على المعيار السلبي الذي درجه الفقه القانوني والذي يعتبر بأن الاملاك الخاصة للدولة هي كل ملك يدخل ضمن الاملاك العامة المذكورة في ظهير 1914 في فصله الأول وهو ما اعتبره الأستاذ تعريفا غير دقيق ويمكن اعتماده في حالة لو كان المرجع الوحيد لتعريف الملك الخاص، بحيت راى المتدخل ان يعرف ملك الدولة الخاص على أنه مجموعة من الأموال العقارية أو المنقولة التي تملك عليها الدولة حقوقا تصل الى حد ما حقوق الملكية الخاصة والتي تقوم بتسييرها مديرية أملاك الدولة لوزارة الاقتصاد والمالية، هذا التعريف حسب الدكتور كرداد يعطي مفتاحا أساسيا لدور هذا الملك في التنمية، وفي نقطة ثانية تم التطرق الى الإطار القانوني الذي ينظم التصرفات الواردة على ملك الدولة الخاص، حيث تم التأكيد على ان جميع التصرفات على الملك تخضع من الناحية المبدئية للقواعد العامة المنصوص عليها في قانون االلتزامات والعقود كشخص عادي،لكن هذا المبدأ ترد عليه بعض الاستثناءات كالطابع السيادي لظهيري 26 شتنبر 1963 الدي تم استعماله لإسترجاع الأراضي المستعمرة، أما النزاعات الناشئة عن تطبيق هذين الظهيرين فتخضع للقانون العام.
مداخلة الدكتور يونس أبلاغ أستاذ باحث بالمركز الجامعي قلعة السراغنة المعنونة ب "أي تفعيل للتصميم الجهوي لإعداد التراب في ظل تعدد الأنظمة العقارية" استهلها بالدور الجوهري والمحوري الكبير للجهة في إعداد التراب الذي أسنده لها القانون التنظيمي للجهات منذ 2015 ،مبرزا ما يحتاجه التصميم الجهوي لإعداد التراب الذي يعد وثيقة مرجعية للتهيئة المجالية لمجموع تراب الجهة، في تنزيله لوعاء عقاري مهم لبلورة المشاريع وبعد ذلك تم التساؤل بهذا الصدد من طرف الأستاذة المتدخل عن مدى تملك جهات المملكة املاك عقارية خاصة أو عامة، وماهي المساطر التي يمكن سلكها من اجل استفادة التصميم الجهوي لإعداد التراب من عقارات الجماعات الترابية، وكدلك تم التساءل عن مدى انتباه المشرع للإختلاف المتباين لتعدد الأنظمة العقارية داخل كل جهة وبين جهات المملكة ككل من أملاك عامة وأملاك خاصة وجماعات سلالية، ثم وضح بعض الإشكالات المتعلقة بالهندسة الترابية للدولة في إمكانية التصرف بين الجهة والعمالة والإقليم والجماعة المحلية في العقارات مبرزا تداخل بعض الاختصاصات فيما بينها في تعبئة العقار، وكذلك إشكال التداخل بين صلاحيات رئيس المجلس وصلاحيات المجلس، تم أوضح بعض الأسس العملية القانونية التي يجب على المشرع أخذها بعين الاعتبار خصوصا ما يتعلق بتداول مجالس الجماعات الترابية في مجال العقارات وتفعيل سلطها التنظيمية، ليخرج بعدة استنتاجات من بينها، التدقيق في مشروع قانون المرتقب للاملاك العقارية للجماعات الترابية ،كذلك اعادة النظر في بعض بنود القانون النظيمي 111.14، وتدقيق في سلطة مجالس الجهات ورؤساء هده الاهيرة فيما يتعلق بالعقار، وكذلك تفعيل سلطة الجهات والجماعات واعادة النظر في المرسوم المتعلق بمسطرة اعداد التصميم الجهوي لإعداد التراب.
اما فيما يخص تدخل الدكتور أبا خليل الأستاذ الباحث بالمركز الجامعي بقلعة السراغنة بمداخلة عنونها ب " الوسائل المعلوماتية والتصرف العقاري أي ضمانة قانونية "، حيت تحدث المتدخل فيها عن الوسيلة المعلوماتية التي أخرجها المشرع المغربي من خلال مدونة التجارة ، وكذلك قانون الملكية الفكرية حيث أدرج المشرع ما يسمى بقواعد البيانات وكذلك برامج الحاسوب وغيرها مما أمكن حسب المتدخل من جعل مصطلح الوسيلة المعلوماتية تتداخل فيه على مستوى الحماية والتطبيق القانوني مجموعة من القواعد بدءا بقواعد الملكية الصناعية ومدونة التجارة، فعندما نتحدث عن إبرام تصرف قانوني من خلال العقود التي أدرجها المشرع المغربي في اطار ظهير الالتزامات والعقود حسم المشرع في التساؤل بين المحرر الإلكتروني وكذلك المحرر الورقي، وتم التطرق للقانون المنظم للموثق حيت نجد أن المشرع أزال له صفة الموظف العمومي، وبالتالي فإن العقود التي يتم تصديقها بمكتبه فإنه لا ينال فقط صفة التصديق. وأوضح المتدخل أن الموثق له الصلاحية في إبرام التصرفات بالعقود الرسمية المرتبطة بعقار محفظ والذي بدوره يطرح إشكالات تقنية، بحيت تم التساؤل عن الإمكانية اللوجستيكية والمادية كمتعهد خدمة الإنترنت ولغة رقمية وفق القوانين حتى يمكن القول أننا أمام إمكانية إبرام تصرف قانوني في المادة العقارية بوسيلة معلوماتية،واخير تم التطرق الى شرح مضمون وفائدة التوقيع االلكتروني وربطها بالهوية الرقمية خصوصا في إبرام تصرفات قانونية بوسيلة الكترونية ولا سيما في المجال العقاري.
وفي ختام هذه الجلسة العلمية الأخيرة ، جاء الاستاد هشام مليح الباحث بالمركز الجامعي قلعة السراغنة بمداخلة عنونها ب "الضريبة على العقار وتأثيرها على الاستثمار "، اعتبر في مستهلها بأن السياسات العقارية بالنسبة للدولة هي من الأدوات التي تعتمدها من أجل التدخل في مجال الاستثمار إما عن طريق الكبح أو التحفيز، والضريبة كذلك تعتبر من بين ادوات الاستتمار والتحكم في مناخ جذب هذا الاخير، وأوضح الدكتور بأن العلاقة بين الثروة العقارية والضريبة والاستثمار هي محور أساسي للتنمية والنمو الاقتصادي ، معززا قوله بأراء زعماء ومستثمرين ورجال أعمال كبار دوليين ينصحون بالاستثمار في المجال العقاري .
ختام وتوصيات:
في ختتام أشغال الندوة الوطنية حول تعدد الأنظمة العقارية وتأثيره على الاستثمار، المنظمة بالمركز الجامعي بقلعة السراغنة، تضمن التقرير النهائي الذي تله السيد المقرر، أهداف اللقاء المتمثلة في رصد ودراسة مختلف الإشكالات القانونية العملية التي تثيرها الأنظمة العقارية بالمغرب، مع الخروج بالحلول واقتراحات من طرف الفاعلين والأساتذة الباحثين، بحيت خلص المتدخلون إلى التوصيات التالية التي تتمتل في :
● ضرورة تدخل المشرع المغربي فيما يتعلق بتأسيس الأصل التجاري على الملك الوقفي والتنصيص صراحة على أنه لا يمكن اكتساب الأصل التجاري على العقار الحبسي في مدونة الأوقاف إسوة بمدونة التجارة، كذلك وضع مدونة قانونية واحدة تشمل مكونات الملك العقاري التابع للدولة بنصوص قانونية واضحة تحت وصاية إدارية واحدة و وضع مدونة قانونية واحدة تنظم الملكية العقارية الخاصة بالافراد.
● وضع نصوص قانونية واضحة ودقيقة تسمح بالولوج للعقار وفق ضوابط واضحة لكي يساهم هذا الاخير بشكل فعلي في الاستثمار كذلك تبسيط مسطرة التمليك وتحديد جهة واحدة لتمثيل سلطة الوصاية ممثلة في مجلس والوصاية المركزي.
● حث المستفيدين من عملية التمليك على التكتل في شكل تعاونيات وشركات موضوعها إنجاز مشاريع تتماشى مع خصوصيات المنطقة التي تقع فيها مع وضع مدونة شاملة تنظم أراضي الجماعات السلالية بكل أنواعها، كذلك وجب إعفاء المستفيدين من مصاريف التسجيل والتوثيق والتقييد في الرسم العقاري على غرار عملية التحديد في الأراضي الجماعية الواقعة داخل دوائر الري.
● ضرورة وضع مدونة خاصة تنظم التصرفات الواردة على ملك الدولة الخاص ، و تعزيز الحماية الجنائية لملك الدولة ضد ظاهرة الإحتلال نظرا لأن مقتضيات القانون الجنائي لا توفر الحماية الكافية.
● إيجاد آليات لتحفيظ أملاك الدولة الخاصة لكون أغلبها غير محفظة أو في طور التحفيظ،واخيرا تطوير شراكات بشكل يحافظ على أصول الاملاك الوقفية عوض تفويت جزء منها.