لا يجبر أحد على البقاء في الشياع، والعين التي لا تقبل القسمة العينية لفوات المنفعة وجب قسمتها قسمة تصفية ببيعها بالمزاد العلني PDF
المملكة المغربية
وزارة العدل و الحريات
محكمة الاستئناف بالدار البيضاء
المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء
حكم عدد : /2015.
صدر بتاريخ :
موافق : 10/02/2015.
ملف رقم : 1328/21/2014.
المدعي :
المدعى عليهم :
الرسوم القضائية
أديت بتاريخ :
موافق : 11/04/2014.
رقم الوصل : 1286625.
المبلغ : 160.00 درهما.
باسم جلالة الملك
و طبقا للقانون
القاعدة : " لا يجبر أحد على البقاء في الشياع و يسوغ لكل شريك أن يطلب القسمة (المادة 27 من الظهير الشريف رقم 1.11.178 الصادر بتاريخ 22 نونبر 2011 بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية) ".
" الثمن الذي يحدده الخبير هو ثمن افتتاح المزايدة و ليس ثمنا نهائيا ".
" إذا كانت العين المطلوبة قسمتها لا تقبل القسمة العينية لفوات المنفعة منها أو من شأن قسمتها مخالفة القوانين و الضوابط الجاري بها العمل وجب قسمتها قسمة تصفية ببيعها بالمزاد العلني و قسمة ثمنها بين المالكين (المادتان 318 و 319 من نفس الظهير أعلاه) ".
" العبرة في العقار المحفظ بما هو مسجل بالرسم العقاري و أن كل حق عيني يتعلق بعقار محفظ يجب إشهاره بواسطة التسجيل في السجل العقاري (الفصلان 65 و 66 من الظهير الشريف رقم 1.11.177 الصادر بتاريخ 25 ذي الحجة 1432 (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 14.07 المغير و المتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر بتاريخ 09 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري) ".
أصدرت المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء في جلستها العلنية الحكم الآتي نصه :
يوم عاشر (10) فبراير 2015.
بين : …. الساكن ……………. الدار البيضاء.
ينوب عنه الأستاذ............. المحامي بهيأة الدار البيضاء.
بصفته مدعيا من جهة.
و بين : 1 - …الساكن …………….. الدار البيضاء.
ينوب عنه الأستاذ........... المحامي بهيأة الدار البيضاء.
بصفته مدعى عليه.
2 – ……….الساكن …………. ، الدار البيضاء.
ينوب عنه الأستاذان عبد الرحمان الدرعي و محمد الدرعي المحاميان بهيأة الدفاع بالدار البيضاء.
بصفته مدخلا في الدعوى.
بحضور : 3 - المحافظ على الأملاك العقارية بالنواصر.
من جهة أخرى.
الوقــــــــائـــع
بناء على المقال الافتتاحي الذي تقدم به المدعي بواسطة دفاعه لدى كتابة ضبط هذه المحكمة المؤداة عنه الرسوم القضائية حسب الوصل عدد 1286625 بتاريخ 11/04/2014 يعرض فيه أنه ون على الشياع بنسبة 1/2 مع المدعى عليه العقار موضوع الرسم العقاري عدد 14821/63 الملك المسمى ملك الخير الكائن بدوار لمكانسة ، جماعة بوسكورة و أنه يرغب في الخروج من حالة الشياع التي لا يجبر أحد على البقاء فيها طبقا للفصل 978 من ق ل ع ملتمسين الحكم بإجراء قسمة بإنهاء حالة الشياع و فرز نصيبه في العقار موضوع الرسم العقاري عدد 14821/63 و الأمر تمهيديا بإجراء خبرة لإعداد مشروع قسمة العقار المذكور و فرز نصيبه و في حالة تعذر ذلك تحديد الثمن الافتتاحي لبيعه بالمزاد العلني و حفظ حقه في تقديم مطالبه النهائية على ضوء الخبرة و الإدلاء بمستنتجاته النهائية بخصوصها و تحميل الطرف المدعى عليه الصائر.
و أدلى بشهادة الملكية.
و بناء على الحكم التمهيدي عدد 509/2014 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 15/07/2014 و القاضي بإجراء خبرة على العقار موضوع الدعوى للتأكد من وضعيته و مما إذا كان قابلا للقسمة العينية أم لا كلفت للقيام بها الخبير عبد الحق اليعبودي.
و بناء على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير المذكور أعلاه المودع بكتابة الضبط بتاريخ 07/11/2014 تحت عدد 2493 و التي انتهى فيه إلى أن العقار المدعى فيه غير قابل بطبيعته للقسمة و التجزئة العينية محددا الثمن الافتتاحي لبيعه بالمزاد العلني في مبلغ خمسة ملايين و ستمائة ألف (5600000) درهم.
و بناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى من طرف المدعي بواسطة دفاعه بجلسة 16/12/2014 المؤداة عنها الرسوم القضائية حسب الوصل عدد 2586485 بتاريخ 15/12/2014 يعرض فيها أن الخبير خلص إلى تحديد الثمن الافتتاحي للبيع بالمزاد العلني في مبلغ 5600000 درهم و أن المحكمة كلفت الخبير بإعداد مشروعين أو أكثر و فرز نصيبه من الرسم العقاري عدد 14821/63 في حين أنه لم يتقيد بماهية الحكم التمهيدي و حصر نصيبه في 386.41 مترا مربعا أي ناقص 47.59 مترا مربعا لتضاف إلى نصيب المدعى عليه و أن عملية الفرز جاءت مختلة بخصوص المساحة كما أن الخبير لم يحدا مشروعين للقسمة أو أكثر يمكنه من الخروج من الشياع و أنه لم يجب على تساؤل المحكمة بخصوص قابلية العقار على حالته للقسمة أم لا و أن الثمن المقترح من طرف الخبير استند على الاستنتاج و الأبحاث التي أجراها الخبير بمعية الأوساط العقارية و الحال أن العقار يقع بدوار المكانسة و أن البنايات المشيدة لم تخضع بعد لعملية التحيين و التسجيل بالمحافظة العقارية و أنه حدد ثمن الأرض في مبلغ 20000 درهم و هو مبلغ جد مبالغ فيه زيادة على أن الطابقين الأول و الثاني من العقار مكريان للغير بمشاهرة إجمالية قدرها 7450 درهما ملتمسا أساسا الحكم بإرجاع المهمة للخبير و إلزامه بالتقيد بماهية الحكم التمهيدي و إعداد تقريره وفق قواعد الدقة و الموضوعية و احتياطيا بإجراء خبرة ثانية.
و بناء على المذكرة بعد الخبرة مع مقال إدخال الغير في الدعوى المؤداة عنه الرسوم القضائية حسب الوصل عدد 2066114 بتاريخ 16/12/2014 المدلى بهما من طرف المدعى عليه بواسطة دفاعه بنفس الجلسة يعرض فيهما أن الخبير خلص في تقريره إلى أن العقار موضوع النزاع غير قابل للقسمة محددا الثمن الافتتاحي لبيعه بالمزاد العلني في مبلغ 5600000 درهم و أن هذا المبلغ مجحف بالنظر إلى موقع العقار و مساحته و مشتملاته التي تتكون بالإضافة إلى محلات سكنية من أخرى تجارية ليكون مجموع المساحة 868.25 مترا علما بأنه يتوفر على ثلاث طوابق كما أن تقرير الخبرة جاء متناقضا لكون الخبير سرد مجموعة من المميزات التي يمتاز بها العقار موضوع القسمة موقعا و تحديدا و رواجا و قيمة عقارية يضاف إليها اشتماله على محلات تجارية و أن تقرير الخبرة تضمن أن المسمى …………. تقدم بصفته مالكا لمحل تجاري بالعقار موضوع النزاع إضافة إلى أن كلا طرفي الدعوى لم ينف هذه الواقعة و أن من حق هذا الخير الاستفادة من نصيبه الذي يملكه في العقار المذكور ملتمسا في المذكرة التعقيبية بعد الخبرة استبعاد خبرة الخبير عبد الحق اليعبودي و الحكم بإجراء خبرة مضادة و في مقال إدخال الغير في الدعوى بإدخال المسمى ….. في الدعوى و تحميل الطرف المدعي الصائر.
و عقب الطرف المدعي بجلسة 27/01/2015 بمذكرة بواسطة دفاعه يعرض فيها أن تقرير خبرة عبد الحق اليعبودي يفتقر للموضوعية و لم تراع فيه المعايير الفنية و أن موضوع طلبه هو إجراء قسمة و الخروج من حالة الشياع من الرسم العقاري عدد 14821/63 و هذا يعني أن العقار محفظ و يملك فيه نسبة خمسين في المائة مع المدعى عليه و أن الفصلين 66 و 67 من القانون العقاري ينصان على أن أي حق عيني غير مسجل بالرسم العقاري لا يمكن اعتباره أو الاعتداد به لأن المصرح به في الرسم العقاري له فقط الحجة الكاملة و لا مجال لإقحام المدعى عليه لأي أحد من الأغيار ملتمسا في الطلب الأصلي الحكم وفق ملتمساته و محرراته الكتابية و في مقال الإدخال الحكم بعدم قبوله.
و أجاب المدخل في الدعوى بنفس الجلسة بمذكرة بواسطة دفاعه يعرض فيها أن المدعي قام بعدة إخلالات ذلك أنه بالرجوع إلى واقع مشتملات العقار موضوع القسمة فإنه يشمل عدة مرافق سكنية و أخرى تجارية من بينها المحل التجاري الذي سبق له أن اقتناه بمبلغ 50000 درهم و هو عبارة عن دكان مساحته 27 مترا مربعا و أن الخبير عند وقوفه على العقار تم ذكر اسمه كمالك بحضور طرفي النزاع اللذان لم يعارضا و لم يدليا بأي تصريح مخالف لأحقيته في امتلاكه لجزء من العقار ألأم ملتمسا الإشهاد بكونه مالكا على الشياع للعقار المسمى ملك الخير موضوع الرسم العقاري عدد 14821/63 الكائن ……………… ، الدار البيضاء مع أخذ ذلك بعين الاعتبار في الحكم المنتظر صدوره سواء بتمكينه من نصيبه في قسمة العقار أو نصيبه من المبلغ المحدد بعد بيع العقار بالمزاد العلني و تحميل رافعه الصائر.
و بناء على إدراج القضية بعدة جلسات آخرها جلسة 27/01/2015 تخلف دفاع الطرف المدعي و كذا دفاع الطرف المدعى عليه رغم الإعلام و حضرها دفاع الطرف المدخل في الدعوى و أكد ما سبق و تخلف الطرف الموجهة الدعوى بحضوره فتقرر جعل القضية في المداولة لجلسة 10/02/2015 للنطق بالحكم طبقا للقانون.
و بعد المداولة طبقا للقانون.
المحكمة
من حيث الشكل :
من حيث المقال الأصلي (الافتتاحي) :
حيث إن الشكل تم البت فيه بمقتضى الحكم التمهيدي عدد 509/2014 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 15 يوليوز 2014 بقبول الدعوى.
من حيث مقال إدخال الغير في الدعوى :
حيث إن القال قدم وفق شروطه الشكلية المطلوبة قانونا مما يتعين معه التصريح بعدم قبوله شكلا.
من حيث الموضوع :
من حيث المقال الأصلي (الافتتاحي) :
حيث تهدف الدعوى إلى الحكم بإجراء قسمة في العقار موضوع الرسم العقاري عدد 14821/63 و تحميل الطرف المدعى عليه الصائر.
من حيث طلب إنهاء حالة الشياع :
حيث إن الثابت من شهادة الملكية المسلمة من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بالنواصر بتاريخ 02 ماي 2014 المضافة للملف أن العقار موضوع الرسم العقاري عدد 14821/63 مشاع بين الطرفين (المدعي و المدعى عليه) بيد أنه لا يجبر أحد على البقاء في الشياع و يسوغ لكل شريك أن يطلب القسمة بقوة المادة 27 من الظهير الشريف رقم 1.11.178 الصادر بتاريخ 22 نونبر 2011 بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية و هذا ما أكده المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) من خلال ما صدر عنه من قرارات في نفس الموضوع نذكر منها القرار عدد 3242 الصادر بتاريخ 06 شتنبر 2000 في الملف المدني عدد 620/01/04/2000 المنشور بكتاب قضاء المجلس الأعلى في القسمة من سنة 1998 إلى 2004 لمؤلفه عبد العزيز توفيق.
حيث أمرت المحكمة ، و في إطار إجراءات التحقيق في الدعوى المخولة لها قانونا في هذا المجال ، تمهيديا بتاريخ 15 يوليوز 2014 بإجراء خبرة على العقار المدعى فيه للتأكد من وضعية العقار المدعى فيه و تحديد ما إذا كان قابلا للقسمة العينية أو البيع بالمزاد العلني لوضع حد لحالة الشياع كلفت للقيام بها الخبير عبد الحق اليعبودي.
حيث انتهى الخبير المذكور أعلاه في تقريره المودع بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 07 نونبر 2014 تحت عدد 2493 إلى أن العقار المدعى فيه غير قابل بطبيعته للقسمة و التجزئة العينية محددا الثمن الافتتاحي لبيعه بالمزاد العلني في مبلغ خمسة ملايين و ستمائة ألف (5600000) درهم.
حيث عاب الطرف المدعي على تقرير الخبرة أعلاه أنه لم يتقيد بماهية الحكم التمهيدي و لم يحدا مشروعين للقسمة أو أكثر يمكنه من الخروج من الشياع و أن الثمن المقترح من طرف الخبير جد مبالغ فيه ملتمسا أساسا الحكم بإرجاع المهمة للخبير و احتياطيا بإجراء خبرة ثانية.
حيث عاب الطرف المدعى عليه على تقرير الخبرة أعلاه أن الثمن المقترح من طرف الخبير مجحف و غير موضوعي بالنظر إلى موقع العقار و مساحته و مشتملاته ملتمسا استبعاد التقرير المذكورة و الأمر بإجراء خبرة مضادة.
حيث إنه فضلا على أن الثابت من تقرير الخبرة أعلاه أن الخبير أشار فيه إلى أن العقار موضوع النزاع غير قابل بطبيعته للقسمة و التجزئة العينية و يكون بذلك قد أجاب عن النقطة التي حددها له الأمر التمهيدي أعلاه بتحديد ما إذا كان العقار قابلا للقسمة أم لا و أنه من البديهي ألا يتضمن التقرير المذكور مشروع أو مشاريع لقسمة العقار و فرز نصيب الطرف المدعي طالما أن العقار بطبيعته غير قابل للقسمة العينية و بديهي أن يكتفي التقرير بتحديد الثمن الافتتاحي مما يكون معه التقرير المذكور قد جاء منسجما مع النقط التي حددها الأمر التمهيدي المذكور أعلاه فإن الثمن الذي يحدده الخبير هو ثمن افتتاح المزايدة و ليس ثمنا نهائيا و هذا ما أكده المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) من خلال ما صدر عنه من قرارات في نفس الموضوع نذكر منها القرار عدد 255 الصادر بتاريخ 03 ابريل 2002 في الملف العقاري عدد 01/02/01/1999 المنشور بكتاب قضاء المجلس الأعلى في القسمة من سنة 1998 إلى سنة 2004 الجزء الثاني لمؤلفه عبد العزيز توفيق هذا علاوة على أن المحكمة غير ملزمة بإجراء خبرة مضادة طالما أنها وجدت في الخبرة المنجزة ما يكفيها من العناصر التي تسمح لها بالبت في النزاع و هذا ما أكده المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) من خلال ما صدر عنه من قرارات في نفس الموضوع نذكر منها القرار عدد 1044 الصادر بتاريخ 17 يوليوز 2002 في الملف العقاري عدد 600/2002 المنشور بالمجلة المغربية لقانون الأعمال و المقاولات عدد 02 الشئ الذي يكون معه الدفوع المثارة من الطرفين بخصوص تقرير الخبرة أعلاه قد ارتكزت على أسس غير سليمة و يتعين بالتالي ردها.
حيث إن الخبرة المنجزة من طرف الخبير المذكور أعلاه قد جاءت مستوفية لشروطها القانونية و يتعين بالتالي المصادقة عليها جملة و تفصيلا.
حيث إن الثابت من تقرير الخبرة أعلاه أن العقار المدعى فيه غير قابل للقسمة العينية للأسباب المذكورة أعلاه بيد أنه إذا كانت العين المطلوب قسمتها لا تقبل القسمة العينية لفوات المنفعة منها أو من شأن قسمتها مخالفة القوانين و الضوابط الجاري بها العمل وجب قسمتها قسمة تصفية ببيعها بالمزاد العلني و قسمة ثمنها بين المالكين بقوة المادتين 318 و 319 من نفس الظهير أعلاه و هذا ما أكده المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) من خلال ما صدر عنه من قرارات في نفس الموضوع نذكر منها القرارين عدد 572 الصادر بتاريخ 14 مارس 1990 في الملف عدد 4206/1989 و عدد 2042 الصادر بتاريخ 02 ابريل 1996 في الملف عدد 4056/1991 المنشورين بكتاب قضاء المجلس الأعلى في القسمة خلال أربعين سنة لمؤلفه عبد العزيز توفيق مما يتعين معه إنهاء حالة الشياع بخصوص العقار المدعى فيه و ذلك ببيعه بالمزاد العلني انطلاقا من الثمن الإفتتاحي (الأساسي) المحدد من طرف الخبير المذكور أعلاه في المبلغ المذكور أعلاه و تمكين كل واحد من المالكين من نصيبه من صافي منتوج عملية البيع على ضوء الحصة (النسبة) التي يملكها في العقار المدعى فيه طالما أن الثابت من شهادة الملكية المشار إلى مراجعها أعلاه أن المدخل في الدعوى ليس مالكا في العقار موضوع الدعوى هذا فضلا على أن الثابت من الصورة الشمسية لعقد البيع المؤرخ في 11 أكتوبر 2004 المرفق بتقرير الخبرة المتمسك به من طرف المدخل في الدعوى ليس به ما يفيد انه انصب على العقار موضوع الرسم العقاري المذكور ناهيك فإن العبرة في العقار المحفظ بما هو مسجل بالرسم العقاري و أن كل حق عيني يتعلق بعقار محفظ يجب إشهاره بواسطة التسجيل في السجل العقاري بقوة الفصلين 65 و 66 من الظهير الشريف رقم 1.11.177 الصادر بتاريخ 25 ذي الحجة 1432 (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 14.07 المغير و المتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر بتاريخ 09 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري مما يكون معه طلب المدعي هذا مبررا و يتعين بالتالي الإستجابة إليه.
من حيث الصائر :
حيث يتعين تحميل الطرفين معا الصائر على ضوء حصة (نسبة) تملك كل واحد منهما في المدعى فيه بقوة المادة 332 من نفس الظهير أعلاه.
من حيث مقال إدخال الغير في الدعوى :
حيث التمس الطرف المدعى عليه إدخال المسمى ……. في الدعوى.
حيث إن المحكمة لا يسعها إلا الإشهاد للمدعى عليه بإدخال الشخص المذكور في الدعوى مما يكون معه طلب المدعى عليه هذا مبررا و يتعين بالتالي الاستجابة إليه.
من حيث الصائر :
حيث إن خاسر الدعوى يتحمل صائرها بقوة الفصل 124 من قانون المسطرة المدنية.
و تطبيقا للفصول 01 ، 03 ، 18 ، 31 ، 32 ، 37 إلى 40 ، 45 ، 50 ، 112 و 124 من قانون المسطرة المدنية و مقتضيات الظهير الشريف رقم 1.11.177 الصادر بتاريخ 25 ذي الحجة 1432 (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 14.07 المغير و المتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر بتاريخ 09 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري و الظهير الشريف رقم 1.11.178 الصادر بتاريخ 22 نونبر 2011 بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية.
لهذه الأسبــــــاب
حكمت المحكمة بجلستها العلنية وهي تبث في القضايا المدنية ابتدائيا حضوريا في حق الطرف المدخل في الدعوى و بمثابة حضوري في حق باقي الأطراف.
في الشكل : في المقال الأصلي (الافتتاحي) : تم البت فيه بمقتضى الحكم التمهيدي عدد 509/2014 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 15 يوليوز 2014 بقبول الدعوى.
في مقال إدخال الغير في الدعوى : بقبول الطلب.
في الجوهر : في المقال الأصلي (الافتتاحي) : بإنهاء حالة الشياع و بقسمة العقار موضوع الرسم العقاري عدد 14821/63 الموصوف بالمقال الافتتاحي للدعوى قسمة تصفية و ذلك ببيعه بالمزاد العلني بواسطة كتابة الضبط انطلاقا من الثمن الإفتتاحي (الأساسي) المحدد من طرف الخبير عبد الحق اليعبودي في تقريره المودع بكتابة الضبط بتاريخ 07 نونبر 2014 تحت عدد 2493 في مبلغ خمسة ملايين و ستمائة ألف (5600000) درهم و تمكين كل واحد من الطرفين (المدعي و المدعى عليه) من نصيبه من صافي منتوج عملية البيع على ضوء الحصة (النسبة) التي يملكها في العقار المدعى فيه و تحميل الطرفين الصائر حسب حصة (نسبة) تملك كل واحد منهما في العقار المدعى فيه.
في مقال إدخال الغير في الدعوى : بالإشهاد للمدعى عليه بإدخال المسمى مصطفى الغربي في الدعوى و تحميله الصائر.
بهذا صدر في اليوم و الشهر و السنة أعلاه.
و كانت الهيأة تتركب من :
السيد : رئيسا و مقررا
السيد : عضوا
السيد : عضوا
السيد : كاتب الضبط
الرئيس كاتب الضبط