عرض بعنوان: المساطر الخاصة للتحفيظ العقاري (ضم الأراضي الفلاحية و التحفيظ الجماعي للأملاك القروية) PDF
مقدمة:
إن غاية التحفيظ العقاري، هي تطهير العقار من كل النزاعات التي تحوم حوله والتي تجعله في وضعية غير مستقره، بحيث تجعل المستثمرين يتخوفون من الاستثمار في هذه العقارات الغير الثابتة والتي بإمكانها، أن تجعل حقوقهم تضيع، ومن هنا نرى أن العقار يلعب دورا اقتصاديا مهما، وهذا دون ان ننسى الدور الاجتماعي الأكثر الاهمية.
ومن هذا فالمشرع عمل على بسط نظام التحفيظ العقاري بحيث ترك لكل مالك و ذي مصلحة الحق في تحفيظ عقاره، وذلك لكي يستفيد من مزايا التحفيظ.
غير أن المشرع وسعيا منه في نشر وتعميم نظام التحفيظ العقاري، وإضافة إلى نهجه سياسة النهوض بالعالم القروي، سن مساطر خاصة للتحفيظ مبنية على أساس تحفيظ مجموعة من العقارات دفعة واحدة، ومن بين هذه المساطر ما هو اجباري و منها ما هو اختياري.
فمن المساطر الاجبارية مسطرة ضم الاراضي الفلاحية والتي تسع إلى تجميع القطع المتناثرة لكل مالك في نطاق معين، واعادة توزيع الملكيات بحيث يكون لكل مالك قطعة واحدة او اكثر يسهل استثمارها بدلا من قطع صغيرة مجزأة و متفرقة قبل عملية الضم و قد صدر ظهير 20 يونيو 1962 و الذي عدل بظهير25 يوليوز 1969 والذي جعل عملية الضم متاحة في جميع الأراضي المغربية في كل قطاع يستلزم إجرائها و بمقتضى هذه النصوص فإن الأراضي في حالة ضمها تخضع للتحفيظ الاجباري و ذلك ضمن مسطرة خاصة.
ونجد المشرع في إطار الظهير السابق الذكر لم يعرف هذه العملية وإنما اكتفى بالإشارة إلى الغاية من منها حيث قال :" تنحصر الغاية الاساسية من ضم الاراضي الفلاحية بعضها إلى بعض في تحسين أساليب استغلالها بجمع و اعادة ترتيب القطع المبعثرة او المجزأة والتي ليس لها شكل منتظم لتتكون منها أملاك موحدة الاطراف او املاك محتوية على قطع ارضية كبيرة منسجمة الشكل ومضموم بعضها إلى بعض تساعد على الوصول اليها و صرف المياه عنها و بوجه عام تكون صالحة للاستفادة من التحسينات العقارية الممكن ادخالها عليها."
وبذلك فان عملية ضم الاراضي الفلاحية الغاية منها هي و ضع حد للأشكالات الفوضوية و غير المنسجمة وغير المتناسقة التي تعرفها العقارات الفلاحية، و تجميع القطع الأرضية التي تعود ملكيتها لنفس الشخص او الاشخاص المالكين لها على الشياع في قطعة ارضية واحدة يضبط شكلها الهندسي بوضع تصميم لها على يد مصلحة المسح الطبوغرافي يتم فيه بيان حدودها و مساحتها و موقعها و محتوياتها بشكل واضج وتشرع لها باقي الطرق والمسالك مع باقي القطع الارضية المجاورة لها أو التي توجد بمنطقة الضم حتى يسهل لمالكها او ملاكها استغلالها بتسهيل الوصول اليها و تسهيل توصيلها بالشبكة المائية، الامر الذي يساهم في تحسين الوضعية المادية والاجتماعية للفلاح و تيسير عمله والرفع من القيمة المالية للعقار والقيمة الاقتصادية للمنطقة التي عرفت ضم الأراضي بها بصفة عامة، وذلك بتأسيس رسم عقاري لكل قطعة على حدة يطمئن معه الفلاح صاحب القطعة الارضية على ملكيته و يضى بعيدا عن اي منازعة في حقوقه التي يخولها له حق الملكية الثابت بإنشاء رسم عقاري لقطعته الارضية.
ومنه فهذه المسطرة تتميز بعدة خصائص و منها، انها اجبارية اي أن ضمها وتحفيظها يكون رغما عن ملاك الارض ذلك ان المسطرة مهدف إلى مصلحة عامة، و بهذا فالبعض يشبه هذه المسطرة بعملية نزع الملكية.
وإلى جانب الاجبارية هذه أقر المشرع خاصية أخرى و هي المجانية، ذلك أن الدولة تتحمل مصاريف و تكاليف هذه المسطرة، غير أن التعرضات تستثنى من هذه المجانية وهذا ما جاء به الفصل 4 من ظهير ضم الاراضي في الفقرة الاخيرة" تباشر الإجراءات والعمليات المقررة في المقطعين السابقين إجراءات وعمليات التحفيظ بدون صائر من طرف المحافظين على لأملاك العقارية والرهون باستثناء الصوائر المترتبة على اجراءات التعرض ولاسيما الأداء المفروض على الرافعة"، وغيرها من الخصائص والمميزات التي سيتم التفصيل فيها لاحقا.
وإلى جانب هذه المسطرة توجد مسطرة اخرى تتميز بالمجانية والاختيارية وإضافة إلى كونها تنصب على تحفيظ مجموعة من العقارات، إضافة إلى كوزا تهم المجال القروي وهذه المسطرة قد نظمها المشرع تحت اسم التحفيظ الجماي للأملاك القروية الخاضعة لظهير 1969.
1. أهمية الموضوع:
تتجلى أهمية الموضوع في الدور الذي تقوم به هذه المساطر على المستوى القانوني حيث تهدف إلى تعميم نظام التحفيظ العقاري، الذي لا طالما كان هدفا من أهداف المشرع المغربي اضافة إلى الدور الاقتصادي الذي تعلبه هذه المساطر في جلب الاستثمار و تحريك عجلة الائتمان و تسهيل القروض و الرفع من قيمة الانتاج الفلاي و غيرها من النتائج أما على المستوى الاجتماعي فتتجلى في خلق فرص الشغل و الحد من الهجرة القروية
2. الإشكالية:
يطرح الموضوع الذي بين أيدينا عدة اشكالات، والإشكال الرئيسي لهذا الموضوع يتجلى في ما مدى فعالية هذه المساطر في تعميم نظام التحفيظ العقاري والنهوض بالعالم القروي؟
وبالتالي فإذا كانت غاية هذه المساطر تحقيق ما ذكره اعلاه يمكن طرح اشكالات فرعية تتمثل:
ما هي الاجراءات المتبعة لضم الأراضي الفلاحية؟
ما هي خصوصيات مسطرة ضم الأراضي الفلاحية ؟
ماهي مسطرة تحفيظ الاراضي المضمومة؟
ماهي خصوصيات مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية؟
وماهي مسطرة تحفيظ هذه الاملاك؟
3. المنهج المتبع:
في إطار إعدادنا العرض اعتمدنا على المنهج التاريخي إضافة إلى المنهج التحليلي من خلال تحليل النصوص القانونية ومحاولة الوقوف على مضامينا والمنهج المقارن خصوصا في المقارنة بين المسطرة العادية للتحفيظ والمساطر الخاصة وغيرهما.
4. خطة البحث:
للإجابة عن التساؤلات المطروحة اعلاه سنعمل على تقسيم الموضوع إلى فصلين
الفصل الاول: مسطرة ضم الاراضي الفلاحية.
الفصل الثاني: التحفيظ الجماي للأملاك القروية
لائحة المراجع
الكتب:
إدريس الفاخوري "الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب دراسة لنظام التحفيظ العقاري والفقه الإداري والعمل القضائي"، الطبعة الثالثة، مكتبة المعرفة، مراكش، 2018.
البكاي المعزوز وعبد العالي الدقوقي "محاضرات في نظام التحفيظ العقاري دراسة في القانون رقم 14.07 المغير والمتمم لظهير التحفيظ العقاري"، مطبعة سجلماسة، مكناس، 2014.
المختار بن احمد العطار "التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي" الطبعة الثانية، مطبعة النجاح الجديدة الدار البضاء، 2016.
عبد السلام قروق "مسطرة التحفيظ العقاري والمساطر الخاصة"، الجزء الثاني، الطبعة الأولى، دار العلم للطباعة والنشر، الرباط، 2007.
مأمون الكزبري "التحفيظ العقاري و الحقوق العينية الاصلية والتبعية" مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، 1978
لحد ابن الحاج السلي "سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين الإشهار العقاري والتخطيط الاجتماي- الاقتصادي"، الطبعة الأولى، دار النشر، عكاظ، الرباط، 2002.
ابن معجوز "الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والتقنين المغربي"، الطبعة الثانية، مطبعة النجاح الجديدة، الدارالبيضاء، 1999.
مجد الحياني "في نظام التحفيظ العقاري"، الجزء الأول، الطبعة الأولى، مؤسسة النخلة للكتاب وجدة، 2004.
لمهد خيري، حماية الملكية العقارية نظام التحفيظ العقاري، مطبعة النجاح، الدار البيضاء،2009.
الرسائل الجامعية:
إلهام خرميز "مسطرتا الضم والتحفيظ الجماعي على ضوء نظام التحفيظ العقاري المغربي"، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، السويسي، جامعة لهد الخامس، الرباط، السنة الجامعية 2014/2013.
إيمان الشاعري "التحفيظ الجماي المسطرة والإشكالات"، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة مهد الأول، السنة الجامعية 2015- 2016.
بوشعيب الوارث "قانون ضم الأراضي الفلاحية (إقليم بني ملال نموذجا)"، بحث تأهيلي لاستكمال نيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، أكدال، جامعة مجد الخامس، الرباط، السنة الجامعية 2007-2006.
حليمة قليش "المساطر الجماعية للتحفيظ ودورها في تعميم نظام التحفيظ العقاري" رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة مد الأول، وجدة، السنة الجامعية 2006- 2007.
رشيدة حمري "وضعية الملاك بالنسبة لعملية ضم الأراضي الفلاحية"، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة مهد الأول، وجدة، السنة الجامعية 2008-2007.
عبد الرزاق ربيب "النظام القانوني للأراضي الخاضعة لعملية الضم"، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة القاضي عياض، مراكش، السنة الجامعية 2012-2011.
فاطمة بوركين "التعرض على مطلب التحفيظ المقدم خارج الأجل"، رسالة لنيل دبلوم الدراسات المعمقة، وحدة البحث والتكوين في القانون المدني المعمق، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية أكدال، جامعة مهد الخامس، الرباط، السنة الجامعية، 2013/2012.
لمياء الحقي " التعرض على مطلب التحفيظ في اطار مسطرة ضم الأراضي الفلاحية" رسالة السلك العالي، مذكرة لاستكمال نيل دبلوم الماستر في العلوم القانونية تخصص القانون المدني المعمق، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية أكدال، جامعة مد الخامس، الرباط، السنة الجامعية 2012/2011.
ميد الزخوني "ضم الأراضي الفلاحية بين إصلاح الهياكل العقارية ومتطلبات التنمية"، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، وحدة العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة ميد الأول، وجدة، السنة الجامعية 2005-2004.
مونية انحيلي "مساطر التحفيظ الجماعي للأملاك القروية"، مذكرة لاستكمال دبلوم الماستر في العلوم القانونية، تخصص مدني، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية أكدال، جامعة مجد الخامس، الرباط، السنة الجامعية 2011,2012.
هشام الأعناني "المساطر الخاصة ودورها في تعميم نظام التحفيظ العقاري في ضوء التشريع المغربي"، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة ابن زهر، أكادير، السنة الجامعية 2018-2017.
المجلات:
يحى رشيد "عملية ضم الأراضي الفلاحية دراسة قانونية وتقنية"، نشر المعرفة، 2008.
جعفر بشيري "مسطرة ضم الأراضي"، سلسلة دفاتر محكمة النقض عدد 21، "نظام التحفيظ العقاري دعامة اساسية للتنمية قراءة في مستجدات القانون رقم 07.14"، مطبعة الأمنية، الرباط، 2015.
المجد كردوح "دور وزارة الفلاحة في عملية ضم الأراضي الفلاحية"، مجلة المحامون، العدد 3، 1999.
لكبير بنتابت، التحفيظ الجماعي، المسطرة والاشكالية، مقال منشور بمجلة القانون المغربي العدد 25 نونبر 2014.
الندوات:
أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25 و26 نونبر 2016 ، بعنوان العقار و التعمير و الاستثمار، الجزء الاول، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، 2017.
قوانين
ظهير شريف رقم 1.69.174 بتاريخ 10 جمادى الأولى 1389(25 يوليوز 1969) بشأن التحفيظ الجماي للأملاك القروية، الجريدة الرسمية عدد 2960-bis بتاريخ 1969/07/29، ص 2042.
ظهير شريف رقم 1.69.25 بتاريخ 10 جمادى الأولى 1389 (25 يوليوز 1969) بمثابة ميثاق الاستثمارات الفلاحية، الجريدة الرسمية عدد 2960 مكرر، بتاريخ 13 جمادى الأولى 1389 (29 يوليوز 1969)، ص 2007.
القانون رقم 22.80 المتعلق بالمحافظة على المباني التاريخية والمناظر والكتابات المنقوشة والتحف الفنية والعاريات، منشور بالجريدة الرسمية عدد 3564 بتاريخ 18 فبراير 1971، ص 73
المرسوم التطبيقي رقم 2.62.240 لظهير 25 يوليوز 1962.