عرض بعنوان: الكراء الطويل الأمد في القانون المغربي PDF
مقدمة :
ان العقار باعتباره عامل انتاج استراتيجي ورافعة أساسية للتنمية المستدامة بمختلف لبعادها، فانه هو الوعاء الرئيسي لتحقيق الاستثمار المنتج، المدر للدخل والموفر لفرص الشغل، ولانطلاق المشاريع الاستثمارية في مختلف المجالات الصناعية والفلاحية والسياحية والخدمات وغيرها[1]...
وانسجاما مع هذا والارتباط الوثيق لمدونة الحقوق العينية بالعقار ولا سيما بالحقوق المتفرعة عن حق الملكية خاصة حق الكراء الطويل الأمد، وذلك في ظل التوجه الحالي لكبار المستثمرين سواء المغاربة او الأجانب نحو توجيه الرساميل الى تنفيذ المشاريع الاستثمارية الكبرى دون اعتبار لتملك رقبة العقارات التي ستنجز فوقها.
والكراء الطويل الأمد عقد منشأه القانون الروماني، اذ ظهر في الفترة المتأخرة من الإمبراطورية الرومانية، حيث كانت الملكية العقارية مرتكزة لدى قلة من كبار الملاكين ،وكثير من الأراضي كانت مهجورة وغير مزروعة نتيجة مساوئ العمل القسري وعدم كفاية العمل، مما جعل مالكي المزارع الكبرى يفكرون في طريقة للتملص من اراضهم وذلك بتسليمها في إطار عقد كراء طويل المدة مع احتفاظهم بملكيتها والمكتري نظرا لطول مدة تمتعه بالأرض فانه يعمد الى تطويرها وزراعتها خاصة انه لا يدفع للمكري سوى ثمن ضئيل.[2]
وقد انتقل الكراء الطويل الأمد الى القانون الفرنسي القديم والذي كان من الجائر فيه ان يكون دائما وكان مبنيا على العرف والعادات الفرنسية. الى غاية سنة 1790 الذي لم يعد الكراء الطويل الأمد في فرنسا مؤبدا بل أصبح مؤقتا، اذ حددت مدته في 99 سنة لا يمكن تجاوزها[3].
أما بخصوص المغرب، فانه لم يعرف الكراء الطويل الأمد بمفهومه العيني الا سنة 1915 وبالضبط بمقتضى ظهير 12 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة الذي نظمه بمقتضى الفصول 87 الى 96 منه، حيث كان الهدف من إدخاله في القانون المغربي بالدرجة الأولى هو تمكين الأجانب المقيمين بالمغرب، وفي مقدمتهم الفرنسيين من الاستفادة من هذا العقد في تعمير الأراضي المغربية واستغلالها بشكل قانوني.
وقد استمر العمل بهذا الظهير الى غاية صدور قانون رقم 39.08 المتعلق بالحقوق العينية[4] سنة 2011 الذي جاء بمستجدات مهمة منظمة للكراء الطويل الأمد.
وتتجلى أهمية موضوع الكراء الطويل الأمد غي كون هذا الأخير يساهم في تشجيع الاستثمار العقاري واعمار الأراضي الشاغرة عن طريق إقامة منشآت وابنية، وفي المجال القروي من خلال فتح المجال للمستثمرين الفلاحيين الذين لا يملكون أراضي فلاحية خصبة في ملكهم، وكذلك يخول للمكري الذي يملك قطع أرضية بورية ولكن دون ان تكون له القدرة على تحمل مصاريف إصلاحها، نقل هذا العبء الى المكتري الذي يتكفل بهذا الإصلاح مقابل الانتفاع بهذا العقار لمدة طويلة، مقابل وجيبة زهيدة.
وبناءا على ما سبق فان مضمون هذا الموضوع يثير اشكالا رئيسيا يتمثل في مدى توفق المشرع على تنظيم عقد الكراء الطويل الأمد بكيفية تضمن تحقيق التوازن بين مصلحة المكري والمكتري ؟
هذا الاشكال يتفرع عنه مجموعة من التساؤلات الجزئية من قبيل:
-ما المقصود بعقد الكراء الطويل الأمد المفهوم والمميزات والخصائص؟
-ما هي اثاره الحقوق والالتزامات لأطراف العقد، أسباب الانقضاء ؟
ولمعالجة الاشكال الرئيسي من خلال الإجابة عن الأسئلة المتفرعة عنه سيكون ذلك من خلال مبحثين حيث سنتناول في:
المبحث الأول: ماهية عقد الكراء الطويل الأمد وكيفية انعقاده
المبحث الثاني: اثار عقد الكراء الطويل الأمد وأسباب انقضاءه
---------------------------
لائحة المراجع :
الكتب :
- ادريس الفاخوري ، الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية والتشريعات العقارية ، الطبعة الثالثة سنة 2019 .
- اسماء القرواطي ، الكراء الطويل وتطبيقاته العلملية ،مكتبة دار السلام بالرباط ، طبعة 2005 .
- العربي محمد مياد ، تأملات في مدونة الحقوق العينية ، الجزء الثالث ، سنة 2016 .
- عبد الكريم شهبون ، الشافي في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة وفق قانون رقم . 39.08
- محمد المحبوبي ، اساسيات في التحفيظ العقاري والحقوق العينية في ضوء التشريع المغربي ، مطبعة المعارف الجديدة ، الطبعة الاولى ، سنة 2017.
- محمد ابن معجوز ، الحقوق العينية في الفقه الاسلامي والتقنين المغربي ، سنة 2008 .
- حليمة المغازي ، دروس في القانون العقاري ، الطبعة الاولى ، سنة 2018 .
- مأمون الكزبري ، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية ، سنة 1982 .
- عبد الرزاق أحمد السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد ، الجزء السادس ، المجلد الاول ، العقود الواردة على الانتفاع بالشيء ، الاجارة و العارية ، منشورات الحلبي الحقوقية ، بيروت ، لبنان ، 1998
- ادريس الفاخوري ، الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية والتشريعات العقارية ، الطبعة الثالثة سنة 2019 .
- اسماء القرواطي ، الكراء الطويل وتطبيقاته العلملية ،مكتبة دار السلام بالرباط ، طبعة 2005 .
- العربي محمد مياد ، تأملات في مدونة الحقوق العينية ، الجزء الثالث ، سنة 2016 .
- عبد الكريم شهبون ، الشافي في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة وفق قانون رقم . 39.08
- محمد المحبوبي ، اساسيات في التحفيظ العقاري والحقوق العينية في ضوء التشريع المغربي ، مطبعة المعارف الجديدة ، الطبعة الاولى ، سنة 2017.
- محمد ابن معجوز ، الحقوق العينية في الفقه الاسلامي والتقنين المغربي ، سنة 2008 .
- حليمة المغازي ، دروس في القانون العقاري ، الطبعة الاولى ، سنة 2018 .
- مأمون الكزبري ، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية ، سنة 1982 .
- عبد الرزاق أحمد السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد ، الجزء السادس ، المجلد الاول ، العقود الواردة على الانتفاع بالشيء ، الاجارة و العارية ، منشورات الحلبي الحقوقية ، بيروت ، لبنان ، 1998
- عبد القادر العرعاري ، الوجيز في العقود المسماة ، الكتاب الثاني ، عقد الكراء المدني ، توزيع دار الامان ، الرباط ، سنة 2019 .
الأطروحات :
- محمد بونبات ، حقوق والتزامات مالك العقار وفقا لأحكام التشريع المغربي والمقارن ، أطروحة دكتوراه الدولة ، جامعة القاضي عياض ، كلية الحقوق بمراكش 1990.
الأطروحات :
- محمد بونبات ، حقوق والتزامات مالك العقار وفقا لأحكام التشريع المغربي والمقارن ، أطروحة دكتوراه الدولة ، جامعة القاضي عياض ، كلية الحقوق بمراكش 1990.
-المقالات:
- أمين البلحروزي ، الكراء الطويل الأمد في التشريع المغربي ، المجلة الالكترونية مغرب القانون ، تاريخ الاطلاع 20/02/2020 على الساعة 19h :21 min