عرض بعنوان: الأحكام العامة للكراء المفضي إلى تملك العقار PDF
مقدمة :
إذا كان السكن يعتبر من المتطلبات العامة بالنسبة لأي مجتمع فإنه عندما يتعلق بالمجتمع المغربي، فالحاجة إليه تعتبر من الأولويات والأساسيات التي تسعى الدولة إلى تحقيقها فعدم التوفر على سكن لدى المواطن المغربي يحدث له نوعا من عدم الاستقرار والاضطراب،والسكن لايعني توفر الفرد على منزل يقطنه بل الأهم من ذلك تملکه لهذا المسكن وهو الأمر الذي يكون صعبا أحيانا خاصة عندما يتعلق الأمر بالطبقات ذات الدخل المحدود أو بالأساس إلى الأزمة الخانقة التي عرفها قطاع السكن، لذلك كان من اللازم الاهتمام بهذا القطاع والتدخل لإيجاد بعض السبل او وضع حدا على الأقل والتخفيف من هذه الأزمة، وفعلا اتجهت الدولة لمحاولة الحد من هذه الأزمة والتقليص من آثارها، فکرست كل قدراتها لخدمة هذا الهدف سواء على المستوى الواقعي بنهجها العديد من البرامج والمخططات التنموية في قطاع الإسكان او على المستوى التشريعي بنهجها القواعد القانونية التي من شأنها أن تساير وتواكب التحولات التي يعرفها المغرب في هذا القطاع القوى العقارية الجديدة المتمثلة في قانون 18.12 ، وقانون 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز المعدل بقانون 107.12 وقانون 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار الذي سيكون موضوع دراستنا ، هذا الأخير عرفه المشرع المغربي بمقتضى المادة الثانية من قانون 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك عقار وذلك بالقول " يعتبر الإيجار المفضي إلى تملك العقار كل عقد بيع يلتزم البائع بمقتضاه تجاه المكتري المتملك بنقل ملكية عقار او جزء منه بعد فترة الانتفاع به بعوض مقابل أداء الوجيبة المنصوص عليها عليها في المادة الثامنة من هذا القانون وذلك إلى حلول تاریخ حق الخيار""
ويعتبر عقد الايجار المفضي إلى تملك عقار آلية قانونية جديدة من شأنها أن تسهل على ذوي الدخل المحدود تحقيق رغبتهم في امتلاك مسكن عن طريق تقسيط الثمن مع الانتفاع في نفس الوقت بالعقار موضوع العقد ، فهذا العقد يندرج ضمن البيوع العقارية ويتركز في الاصل على اندماج عقدين أحدهما يخول للمكتري المتملك حق الانتفاع بالعقار بعوض على وجه الكراء ، والأخر ينقل إليه الملكية بعد أداء ثمن البيع المتبقي عند حلول التاريخ حق الخيار.
إن ما سبق يجعلنا نقر بأن الموضوع السالف الذكر يتميز بنوع من الحساسية بحكم ارتباطه بالاعتبارات السياسية، الاقتصادية والاجتماعية أساسا، وهو ما يضفي عليه أهمية خاصة على المستويين النظري والعملي. فعلى المستوى الأول يشكل هذا العمل المتواضع مساهمة في النقاش الذي يثيره قانون 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار.
أما على المستوى الثاني فمن خلال عدم ملائمة النصوص القانونية المنظمة لهذا العقد مع التطورات التي يعرفها هذا المجال الحيوي
ولهذا سيكون لازما معرفة ماهية هذا العقد خصائصه وتميزه عن بعض المؤسسات المشابهة له، وكذا نطاقه ومضمونه وكذا الجهات المخول لها إبرامه بالإضافة إلى الإشكالات المرتبطة بتوثيقه وصولا إلى أثاره.
على ضوء ما سبق فإن الموضوع سالف الذكر يطرح إشكالية محورية على الشكل التالي:
إلى أي حد وفق المشرع المغربي في تنظيم محكم لهذا العقد بمنأى عن الإشكالات التي تطرحها القوانين العقارية الجديدة بشكل عام والإيجار المفضي إلى تملك عقار بشكل خاص ؟
ومحاولة منا في معالجة هذه الإشكالية ارتأينا اعتماد الخطة التالية :
ومحاولة منا في معالجة هذه الإشكالية ارتأينا اعتماد الخطة التالية :
المبحث الأول: عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار وتميزه عن غيره
المبحث الثاني: تكوين عقد الإيجار المفضي لتملك العقار وأثاره
---------------------------
لائحة المراجع :
• زنوش طاوس ، البيع بالإيجار، ديوان المطبوعات الجامعية ، الطبعة الأولى، 2015.
• جيلالي بوحبص، قاضي بابتدائية تمارة وباحث قانوني، مقال منشور بمجلة القانون المغربي،مطبعة دار السلام، العدد 10 ستنبر 2006 .
• العربي میاد ، الوجيز في العقود المدنية الأكثر تداولا (بيع العقار في طور الإنجاز الإيجار المفضي إلى تملك عقار الوكالة المبرمة خارج المغرب) ، سلسلة إعلام وتبصير المستهلك (26) ، مطبعة الأمنية، الرباط 2016.
• جهان بونبات، الايجار المفضي إلى تملك عقار (دراسة على ضوء القانون رقم 51.00) المطبعة الوراقة الوطنية ، في الاصل رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص 2005/ 2006
• اشيخ محمد زكرياء، لبيع بالإيجار في القانون الجزائري ، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون الخاص ، فرع قانون الاعمال كلية الحقوق جامعة وهران، السنة الجامعية 2012/2011 .• محمد الرايسي . الإيجار المفضي إلى تملك العقار ،رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون المدني ، السنة الجامعية 2005-2006.
• جهان بونبات، الايجار المفضي إلى تملك عقار (دراسة على ضوء القانون رقم 51.00) المطبعة الوراقة الوطنية ، في الاصل رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص 2005/ 2006
• اشيخ محمد زكرياء، لبيع بالإيجار في القانون الجزائري ، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون الخاص ، فرع قانون الاعمال كلية الحقوق جامعة وهران، السنة الجامعية 2012/2011 .• محمد الرايسي . الإيجار المفضي إلى تملك العقار ،رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون المدني ، السنة الجامعية 2005-2006.
• أمل ألمرشدي ، بحث قانوني مميز حول توثيق عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار .3کتوبر 2016. الموقع الالكتروني "محاماة نت".