عرض بعنوان: إنهاء عقد كراء المحلات المعدة للسكنى و الإستعمال المهني PDF
مقدمة :
لقد عرف مسار الإصلاح الشامل والعميق لمنظومة العدالة الاهتمام البالغ بمجموعة من الأوراش المرتبطة بتوطيد استقلال السلطة القضائية، وتخليق منظومة العدالة وتعزيز حماية القضاء للحقوق والحريات، والارتقاء بفعالية ونجاعة القضاء. وقد تميزت الولاية التشريعية التاسعة في إطار المخطط التشريعي لوزارة العدل والحريات 2012-2016 بإصدارها لمجموعة من القوانين الهامة ذات الصلة المباشرة بموضوع إصلاح القضاء، وكذا بإسهامها الإيجابي في نصوص أخرى. ومن بينها القانون 167.12 المتعلق بكراء المحلات المعدة للاستعمال السكني.
وقد عرف المشرع المغربي عقد الكراء في الفصل 627 من قانون الالتزامات والعقود الذي جاء فيه بأن: "الكراء عقد بمقتضاه يمنح أحد طرفيه للأخر منفعة منقول أو عقار، خلال مدة معينة في مقابل أجرة محددة يلتزم الطرف الآخر بدفعها له"2
ويعتبر عقد الكراء ميثاقا قانونيا واجتماعية واقتصادي في تنظيم العلاقة الكرائية بين طرفين مالك العقار ومكتريه يقوم على أساس أن الأول يقدم للثاني ملكه الذي جمد رأسماله أو جزءا منه في أرضه وبنائه ليستعمله لمدة معينة أو غير معينة كسكن له ولأسرته.
ونتيجة للأزمة السكنية التي عرفها المغرب في سبعينيات القرن الماضي، فلقد اضطر المشرع المغربي إلى خلق أوضاع قانونية غير معهودة في القواعد العامة للتعاقد. نظرأ للحساسية المفرطة التي تطبع موضوع العلاقات الكرائية المخصصة للسكني أو الاستعمال المهني.
ولذلك حظي باهتمام خاص من المشرع المغربي على مدار الثلاثة عقود الماضية، ابتداء بظهير 5 ماي 1928 المتعلق بأكرية المحلات المعدة للسكني أو الاستعمال المهني، الذي شكل أول قانون خاص اهتم بعقد كراء المحلات السكنية والمهنية. وفي سنة 1980 صدر قانون رقم 6.79 المتعلق بتنظيم العلاقة التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكني أو الاستعمال المهني وتم تعديله بالقانون 63 . 99 بتاريخ 25 غشت 1999.
وفي 2013 صدر القانون 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقة بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكني أو الاستعمال المهني.
وباعتبار عقد الكراء يندرج أصلا ضمن طائفة العقود المؤقتة بطبيعتها، لذلك فهو ينتهي بانتهاء المدة المحددة له كقاعدة عامة، وقد ينتهي قبل هذا التاريخ إذا توافرت الأسباب الموجبة لهذا الإنهاء. وخلافا للقانون السابق ( 6.79) المؤرخ في ( 1980/12/25 ) الذي كان يخلط بين الحالات الموجبة للإنهاء وتلك التي تستوجب الفسخ فان القانون الجديد رقم (67.12)، انتبه إلى جدية الفوارق المميزة لأسباب إنهاء عقد الكراء عن غيرها من الأسباب الأخرى المؤدية لفسخه أو انفساخه الأمر الذي دفع به إلى أن يخصص لكل منهما باب مستقلا تناول فيهما أحكام كل من الإنهاء والفسخ.
وفي 2013 صدر القانون 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقة بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكني أو الاستعمال المهني.
وباعتبار عقد الكراء يندرج أصلا ضمن طائفة العقود المؤقتة بطبيعتها، لذلك فهو ينتهي بانتهاء المدة المحددة له كقاعدة عامة، وقد ينتهي قبل هذا التاريخ إذا توافرت الأسباب الموجبة لهذا الإنهاء. وخلافا للقانون السابق ( 6.79) المؤرخ في ( 1980/12/25 ) الذي كان يخلط بين الحالات الموجبة للإنهاء وتلك التي تستوجب الفسخ فان القانون الجديد رقم (67.12)، انتبه إلى جدية الفوارق المميزة لأسباب إنهاء عقد الكراء عن غيرها من الأسباب الأخرى المؤدية لفسخه أو انفساخه الأمر الذي دفع به إلى أن يخصص لكل منهما باب مستقلا تناول فيهما أحكام كل من الإنهاء والفسخ.
حيث وإن كانت مرحلة إنشاء عقد الكراء السكني لا يطرح الكثير من المشاكل بحكم الطابع الرضائي الذي يغلب عليها. فإن إنهاء هذه الرابطة القانونية لا يغلب عليها هذا الطابع الرضائي في كثير من الحالات.
ذلك أنه وبقدر تعاظم رغبة المكري في استرجاع ملكه وإنهاء الرابطة العقدية التي نشأت بينه وبين المكتري، بقدر تمسك هذا الأخير ببقائه بالعين المكتراة بحثا عن الاستقرار.
وهذا ما جعل فكرة إيجاد توازن بين طرفي عقد الكراء تطفو إلى السطح وتشكل هاجسا للمشرع المغربي أثناء سنه للقوانين الكرائية. وهما على طرفي نقيض، يعد أمرأ عسيرة أو بعيد المنال.
وتتجلى أهمية هذا القانون في تعزيزه للترسانة القانونية في مجال الكراء، وإسهامه في تشجيع الاستثمار، وضمان استقرار المعاملات، وتحقيق التوازن في العلاقة بين المكري والمكتري، بالإضافة إلى العديد من المستجدات التي وضعت حدة لمجموعة من الإشكاليات الواقعية والقانونية التي كان يطرحها القانون القديم.
ولا يخفى أيضا على أهمية هذا القانون على المستوى العملي وذلك من خلال كثرة القضايا المعروضة أمام أنظار المحاكم المغربية، والمتعلقة بقضايا الكراء السكني، وخاصة في شقها المتعلق بإنهاء العلاقة الكرائية بين المكري والمكتري.
أما الإشكالية التي نودطرحها ومعالجتها في هذا العرض فإنها تتمحور حول البحث في مدى توفق المشرع المغربي من خلال القانون12.67 في تحقيق التوازن بين حق المكري في إنهاء عقد كراء المحل السكني باعتباره مالكا للعقار موضوع عقد الكراء، ومما سبق نطرح الإشكال التالي:
إلى أي حد توفق المشرع في خلق التوازن بين طرفي العلاقة الكرائية على مستوى إنهاء عقد كراء المحلات المعدة للسكنى والاستعمال المهني؟
وللإجابة على الإشكال المطروح نتبع خطوات التصميم الأتي:
ذلك أنه وبقدر تعاظم رغبة المكري في استرجاع ملكه وإنهاء الرابطة العقدية التي نشأت بينه وبين المكتري، بقدر تمسك هذا الأخير ببقائه بالعين المكتراة بحثا عن الاستقرار.
وهذا ما جعل فكرة إيجاد توازن بين طرفي عقد الكراء تطفو إلى السطح وتشكل هاجسا للمشرع المغربي أثناء سنه للقوانين الكرائية. وهما على طرفي نقيض، يعد أمرأ عسيرة أو بعيد المنال.
وتتجلى أهمية هذا القانون في تعزيزه للترسانة القانونية في مجال الكراء، وإسهامه في تشجيع الاستثمار، وضمان استقرار المعاملات، وتحقيق التوازن في العلاقة بين المكري والمكتري، بالإضافة إلى العديد من المستجدات التي وضعت حدة لمجموعة من الإشكاليات الواقعية والقانونية التي كان يطرحها القانون القديم.
ولا يخفى أيضا على أهمية هذا القانون على المستوى العملي وذلك من خلال كثرة القضايا المعروضة أمام أنظار المحاكم المغربية، والمتعلقة بقضايا الكراء السكني، وخاصة في شقها المتعلق بإنهاء العلاقة الكرائية بين المكري والمكتري.
أما الإشكالية التي نودطرحها ومعالجتها في هذا العرض فإنها تتمحور حول البحث في مدى توفق المشرع المغربي من خلال القانون12.67 في تحقيق التوازن بين حق المكري في إنهاء عقد كراء المحل السكني باعتباره مالكا للعقار موضوع عقد الكراء، ومما سبق نطرح الإشكال التالي:
إلى أي حد توفق المشرع في خلق التوازن بين طرفي العلاقة الكرائية على مستوى إنهاء عقد كراء المحلات المعدة للسكنى والاستعمال المهني؟
وللإجابة على الإشكال المطروح نتبع خطوات التصميم الأتي:
المبحث الأول: الأسباب العامة لإنهاء عقد كراء المحلات المعدة للسكني والاستعمال المهني
المبحث الثاني: الأسباب الخاصة لإنهاء عقد كراء المحلات المعدة للسکنی و الإستعمال المهني
----------------------------
لائحة المراجع :
+ الكتب
- عبد القادر العرعاري، العقود الخاصة الكتاب الثاني-كراء المحلات المعدة للسكنی و الاستعمال المهني على ضوء القانون الجديد رقم ج-6 مطبعة دار الأمان، الطبعة الرابعة،
- عبد الرحمان الشرقاوي، قانون العقود المسماة، الكتاب الثاني العقود الواردة على منفعة الشيء، سنة 2013.
- محمد العروصي. المختصر في بعض العقود المسماة. الطبعة الخامسة.2016-2015.
- محمد محروك، الوجيز في العقود المسماة البيوعات والأكرية الواردة على العقار في ضوء أخر التعديلات ، الطبعة الأولى السنة 2017.
- الدكتور محمد الكشبور، الكراء المدني و التجاري، الطبعة الثانية 2001.
+ الأطروحات و الرسائل:
- حياة البراقي، حق المطالبة بالإفراغ: الضمانات و الحدود في ظهير 25 دجنبر1980 وتطبيقاته القضائية، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، وحدة القانون المدني المعمق، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية و الإقتصادية و الإجتماعية، أكدال، الرباط
- حميوي نبيل. مساطر إنهاء و فسخ کراء الأماكن المعدة للسكني و الاستعمال المهني دراسة على ضوء مستجدات قانون 67 . 12 . رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون الأعمال والمقاولات. سنة 2013-2014. الرباط