مقال بعنوان: دور القضاء العادي في حماية مجال التعمير والاسكان من العشوائية
مقدمـة:
يعتبر التعمير فنا من الفنون قبل أن يكون علما ، وسياسة من السياسات قبل أن يكون قانونا، وهو بهذا المعنى قابل للتطبيق على كل المجتمعات البشرية، حتى تلك التي تقل منها أهمية.[1] لأنه من غير الممكن لأي مجتمع بشري أ ن ينهض ويتطور ويستمر إلا بتوفر نظام عام يحقق شروط الأمن والسلامة، والصحة والطمأنينة، وضوابط تقيه من كل اعتداء على أمواله وعرضه ، وهو في حاجة أيضا إلى تدابير السلامة التي تقيه من الحوادث الطبيعية والبشرية، كالفيضانات والزلازل وحوادث السير، والإنهيارات الناتجة عن قدم المباني، وإهمال صيانتها[2].
وزيادة على ذلك، لا بد من اتخاذ تدابير وقائية تكفل للمجتمع صحة سليمة، وهذا لا يتأتى إلا بسن العديد من القوانين التي تهدف تحقيق هذه الغاية.
والمغرب بدوره قطع أشواطا، وعرف مراحل متعددة في مجال الإسكان والتعمير،[3] وقد حاول من خلال محطات قانونية مختلفة، التدخل لحماية النسيج الحضري.
وتراوحت تدخلاته هذه بين التخفيف والشدة، حيث يعتبر ظهير 19 أبريل 1914[4] الانطلاقة التشريعية في هذا المجال، وأول نص قانوني ينظم التعمير بالمغرب ، إلا أنه رغم كونه يعتبر بداية لتاريخ جديد عرفه المغرب ، وهو تقنين ميدان التعمير ، فإنه قد أبان عن قصوره وعدم مسايرته المستجدات، فتم إلغاؤه بمقتضى ظهير 30 يوليوز 1952[5].
لكن ما تجدر الإشارة إليه هنا أن هذه القوانين التي وضعت إبان الحقبة الاستعمارية، ورثت المغرب إرثا ثقيلا من انعدام التوازن في المجال كما وجد نفسه أمام وضعية استفحال البناء العشوائي [6] في المراكز الحضرية، خاصة المدن الكبيرة التي غدت مرتعا لأزمة السكن، ولتفريغ البؤس في الضواحي، الأمر الذي جعل المشرع يعيد النظر مرة أخرى في القوانين المعمول بها. وبالفعل هذه التداعيات حدت بالمشرع بعد أربعين سنة إلى إصدار قوانين جديدة، ويتعلق الأمر بقانوني 90-12[7] و90-25[8] المتعلقين بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.
وإذا كان التعمير والإسكان قد حضيا بترسانة قانونية مهمة مست جميع جوانبه، فإن ذلك لم يتمكن من وضع حد للخروقات المجالية التي أضحت تتنامى سنة بعد أخرى، لظروف اقتصادية واجتماعية، وبالتالي لم تعد هذه القوانين تستطيع الحد من هذه المخالفات التي أصبحت تتخذ شكل الرسمية في وقتنا الحاضر.
لذلك كان لابد من أن يتدخل القضاء كمرحلة أخيرة في مجال الخروقات التعميرية التي يرتكبها سواء المواطن أو الإدارة.
من هنا جاء دور القضاء كسلطة فاعلة في ميدان التعمير والإسكان.
وتجب الإشارة هنا إلى أن القانونين 90-12 و90-25 قد حددا أنواع الخروقات والمخالفات كل في المجال الخاص به، كما حددا المسؤولين عن المعاينة ومسطرة ضبط المخالفات والمسؤول على تكييفها،والتدابير اللازمة لإزالة المخالفات وآثارها.
وهكذا نجد الفقرة الثانية من المادة 66 من قانون 90-25 تنص على أنه:
"يقوم الموظف الذي عاين المخالفة بتحرير محضر بذلك يوجهه في أقصر أجل إلى وكيل الملك وعامل العمالة أو الإقليم ورئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية وإلى مرتكب المخالفة."
كما تنص المادة 68 من نفس القانون على ما يلي:
"يجب على المحكمة أن تأمر بهدم الأبنية والتجهيزات المنجزة من أجل إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية من غير الحصول على الإذن المنصوص عليه في المادة الثانية من هذا القانون وذلك على نفقة مرتكب المخالفة."
فهل استطاع القضاء التشبت بالترسانة القانونية التي تهم مجال التعمير والإسكان لحماية المجال من العشوائية؟ أم أن القضاء بدوره ساهم في حدة هذه الظاهرة؟
هل يمكن الاعتماد فقط على القضاء والقانون للحد من الأزمات التي يعرفها قطاع الإسكان والتعمير؟ أم لابد من إعادة النظر في مجموعة من الآليات التي لها تأثير مباشر على هذا القطاع.
للإجابة عن هذه الإشكاليات وغيرها ، سنعمد مبحثين، نتناول في الأول طبيعة المنازعات المثارة أمام القضاء العادي في مجال التعمير والإسكان، بينما نخصص المبحث الثاني للحديث عن أهمية القضاء المدني في مجال الإسكان والتعمير وذلك على الشكل التالي:
المبحث الأول: طبيعة المنازعات المثارة أمام القضاء العادي في مجال الإسكان والتعمير
رغم المشاكل، والنقص ،والعراقيل التي تعترض مجال الإسكان والتعمير، فإن المغرب يتوفر –عموما- على قوانين جد هامة، ولعل أبرزها قانوني 90-12 و90-25، المتعلقين بالتعمير والتجزئات العقارية.
إذ تبرز أهمية هاذين القانونية في تحديد الاختصاصات وتوجيه قضايا المنازعات ما بين القضاء العادي والقضاء الإداري،[9] وارتباطا بالقضاء العادي وطبيعة المنازعات المثارة أمامه في ميدان التعمير والإسكان، فإننا نجد ومن خلال الواقع العملي أن هذه المنازعات ناتجة عن المخالفات التي يرتكبها الخواص في هذا الميدان وذلك بخرقهم لضوابط وقوانين البناء والتعمير والتجزئات العقارية.
هذه المنازعات تثار من خلال الشكاية التي يتقدم بها رئيس المجلس البلدي إلى وكيل الملك بالمحكمة الابتدائية ذات الاختصاص المحلي قصد المتابعة.
وللإحاطة بالموضوع أكثر، سنقسم هذا المبحث إلى مطلبين، نتناول في الأول مخالفات التعمير والإسكان ومساطر ضبطها ، على أن نخصص المطلب الثاني للحديث عن ميكانيزمات الحماية القضائية.
المطلب الأول : مخالفات التعمير والإسكان ومساطر ضبطها
أدت أزمة السكن إلى تضاعف مخالفات قانون البناء والتعمير في السنوات الأخيرة، فأنجزت العديد من البنايات دون مراعاة القوانين والضوابط الجاري بها العمل.
الفقرة الأولى: أنواع المخالفات.
بالرجوع إلى القانون رقم 90-12 والقانون رقم 90-25 يمكن حصر هذه المخالفات فيما يلي:
أولا: بالنسبة للقانون 90-12
المخالفات التي تضبط في إطار القانون 90-12 يمكن أن تقسم إلى ثلاثة أقسام.
قسم من المخالفات يوصف بأنه يسير إلى درجة لا يعتد به حيث يكتفى فيه بتنبيه المخالف دون إنجاز محضر بالمخالفة.
القسم الثاني: وهي المخالفات المؤثرة التي تستدعي تدخلا من طرف المراقبين لضبطها من خلال انجاز محضر ومنح المخالف أجلا عمليا لا يتجاوز 15 يوما، وذلك لتصحيح الوضعية وإلا فيتم إرسال المحضر إلى النيابة العامة.
القسم الثالث: وهي المخالفات التي يمكن أن توصف بالخطيرة، والتي تهدد أمن المواطنين وسلامتهم، وتستدعي تدخلا فوريا لإيقاف الأشغال دون منح أية مهلة[10].
لكن بالرجوع إلى الواقع العملي وبتفحصنا الملفات المعروضة على القضاء يمكن إجمال أهم المخالفات فيما يلي:
- بناء طابق ثاني بدون الحصول على رخصة[11]
- البناء بشكل مخالف للتصاميم[12]
- انتزاع عقار من حيازة الغير والبناء بدون رخصة[13]
- إزالة أعمدة القاعدة[14]
ثانيا: بالنسبة للقانون رقم 90-25
عموما يمكن القول إن كل تصرف في ميدان التجزئات العقارية والمجموعات السكنية لا يتفق ونظام القانون 90-25 يعتبر مخالفة لهذا القانون.
وبرجوعنا إلى المادة 63 منه فإن إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو مباشرة أعمال التجهيز أو البناء دون الحصول على إذن مسبق من السلطات المسؤولة للقيام بذلك يعتبر مخالفة وخرقا لهذا القانون[15].
هذه المخالفات تترجمها القضايا الكثيرة المعروضة على أنظار المحاكم[16] وإذا نحن أردنا أن نقيم هذه المخالفات الكثيرة والمتنوعة والتي إن دلت على شيء فإنما تدل على واقع غير مستقر، وبيئة مهددة ، ومجال يدق ناقوس الخطر.
الفقرة الثانية : المسطرة المتبعة في ضبط المخالفات.
تخضع مخالفات قانون البناء إضافة إلى قانون المسطرة الجنائية إلى إجراءات أخرى منصوص عليها في قانون التعمير[17].
وتعتبر محاضر ضبط المخالفات الإنطلاقة الأساسية في الطريق المؤدي إلى تطبيق العقوبة في حق المخالف[18].
وبالرجوع إلى المادة 64 من قانون 90-12 نلاحظ تعدد الجهات التي أوكل لها القانون إمكانية ضبط هذه المخالفات وهي:
- ضباط الشرطة القضائية
- موظفوا الجماعات المكلفون بمراقبة المباني أو المفوض لهم بذلك من طرف رؤساء الجماعات المحلية.
- الموظفون التابعون لإدارة التعمير والمكلفون بهذه المهمة.
- موظفو الدولة الذين يعتمدهم الوزير المكلف بالتعمير للقيام بهذه المأمورية
- كل خبير أو مهندس معماري كلف بهذه المهمة بصفة استثنائية من طرف رئيس مجلس الجماعة المعنية أو إدارة التعمير.
وإذا نحن ألقينا نظرة على التشريع الفرنسي نلاحظ أن مدونة التعمير منه نظمت مسألة رقابة الجهات المختصة على مدى احترام المنشآت التي هي في طور البناء في إطار ما سمي حق الزيارة droit de visite حيث خولت هذا الحق من خلال المادة l 460-1 للجهات الآتية :
- ممثلو الدولة في البلديات
- رئيس البلدية أو مندوبوه
- الموظفون أو المندوبون المكلفون من طرف وزير الدولة المكلف بالتعمير
وتتم هذه العملية من خلال منح هاته الجهات الحق في زيارة المنشآت التي هي في طور البناء في أي وقت و ذلك من خلال إجراء الرقابة على كافة الوثائق التقنية المتخذة لتنفيذ المنشآت كالعمارات و لم يكتف القانون بهذا الأمر فقط ، بل منح هاته الجهات الحق في ممارسة الزيارة حتى بعد الانتهاء من الأشغال و حتى مدة عامين بعده[19].
كما يمكن أن تتدخل في هاته العملية جهة رابعة تتمثل في شرطة حفظ الملك العام للدولة و ذلك للتأكد من عدم تجاوز البناء الحدود المرسومة له و كذلك ما يتعلق بمستوى البناء من حيث العلو[20] و من حيث احترامه للإرشادات العامة الواردة في قواعد التعلية في فرنسا ([21] (Nivellement Général de France. NGF.
كما نجد المادة 1-480L. تتحدث عن ضبط هذه المخالفات و ذلك إما عن طريق ضباط أو عناصر الشرطة القضائية أو من طرف موظفي ومندوبي الدولة والجماعات المحلية المكلفين بهذه المهمة من طرف إما رئيس البلدية أو مباشرة من طرف الوزير المكلف بالتعمير.
كما يمكن أن تضبط هده المخالفات من طرف المندوبين المكلفين بهذه المهمة من طرف الوزير المكلف بالمآثر التاريخية و المواقع و ذلك في حالة ما إذا مست المخالفات عقارا معدا ضمن منطقة محمية و خاضعة للقانون الصادر بتاريخ 31 دجنبر 1913 بخصوص المآثر التاريخية سواء تعلقت المخالفة بالرخصة بالبناء نفسها أو بمطابقة الأشغال لها[22] .
ورجوعا إلى القانون المغربي -ومن الناحية العملية- وفي حالة ضبط الجهة المختصة بالمراقبة لمخالفة ما فإنه يتم إتباع مسطرة معينة تتمثل في ما يلي:
انجاز محضر معاينة: وهو عبارة عن وثيقة نموذجية محررة مسبقا يتم ملء بعض فراغاتها من طرف الأعوان المكلفين بضبط المخالفات ويوضع لها رقم خاص.
هذه الوثيقة تتضمن بيانات تتعلق بهوية الشخص[23] المرتكب للمخالفة وبعض الأطراف المتدخلة في العملية ويتعلق الأمر بالمهندس المعماري والمهندس المختص والمقاول والمشرف كما يتم تضمين المحضر بعض مقتضيات قانون 90-12 التي تمت مخالفتها وإدراج المخالفة المرتكبة، إضافة إلى البيانات المتعلقة بالتاريخ والتوقيعات.
وتجب الإشارة إلى أن المحضر توجه منه ثلاث نسخ إلى كل من عامل العمالة أو الإقليم وإلى رئيس المجلس البلدي وكذا المخالف.
- الإنذار:
بعد ضبط المخالفة وإنجاز محضر معاينة يتم توجيه إنذار إلى المخالف من خلال ملء وثيقة معدة لهذا الغرض تسمى ورقة الإنذار تتضمن مجموعة من البيانات تتعلق بهوية المخالف والتاريخ وعدد الوثيقة مع تضمينها المادتين 64-65 من القانون 90-12.
ومن البيانات أيضا التي يتم إدراجها ما يتعلق بالقطعة الأرضية موضوع المخالفة من رقم الرسم العقاري إذا كانت محفظة أو رقم مطلب التحفيظ إذا كانت في طور التحفيظ.
- ورقة الإرسال:
بعد إنجاز محضر المعاينة وتوجيه إنذار إلى المخالف وبقاء الأمر على ما هو عليه يتم اللجوء مباشرة إلى توجيه وثيقة أخرى تسمى ورقة الإرسال عبر مرحلتين الأولى توجه هذه الوثيقة إلى عامل العمالة أو الإقليم داخل مدة 15 يوما وذلك قصد الإخبار أما المرحلة الثانية فيتم توجيه ورقة الإرسال إلى النيابة العامة بالمحكمة الإبتدائية وذلك قصد تطبيق المسطرة بخلاف ورقة الإرسال الموجهة إلى العامل والتي يكون القصد منها الإخبار فقط.
- أمر فوري بإيقاف الأشغال.
من الناحية العملية يتم اللجوء إلى هذا الأمر الفوري بإيقاف الأشغال عندما يتعلق الأمر بمخالفة من الدرجة الثالثة المشار إليها سابقا وهي المخالفات التي بلغت من الخطورة حدا لا يحتمل معها المرور في المسطرة العادية.
- تقديم شكاية حول المخالفة.
وهي المرحلة الأخيرة، وتتعلق بالمتابعة القضائية والتي يتولى تحريكها السيد وكيل الملك بالمحكمة الابتدائية[24].
وتجدر الإشارة إلى أن هذه المرحلة تأتي بعد عدم استجابة المخالف للإنذار الموجه إليه من قبل المصالح المختصة قصد تسوية وضعيته أو لإيقاف الأشغال.
ذلك أنه من خلال هذه الوثيقة يطلب رئيس المجلس البلدي من السيد الوكيل الملك تحت إشراف السلطة المحلية القيام بإجراءات المتابعة القضائية ضد المخالف كما ترفق هذه الوثيقة بمحضر المعاينة للمخالفة وتوجه نسخة من هذه الشكاية إلى السيد عامل العمالة أو الإقليم قصد الإخبار.
هذه إذن هي الخطوات المتبعة في ضبط المخالفات، لكن ما يلاحظ أيضا رغم إيجابيتها مجموعة من السلبيات بسبب عدم توفر بعض الجهات على الكفاءة القانونية اللازمة لضبط مثل هذه المخالفات ، فأغلب الأعوان يتوفرون على الخبرة التقنية وتغيب عنهم المعرفة القانونية ، وهو ما يشكل في نظري إحدى الهفوات التي تعرفها قوانين التعمير المغربية وذلك لعدم وضع مسطرة محددة في تعيين هؤلاء الأعوان ، فرؤساء المجالس البلدية أغلبهم ليس لهم إلمام ودراية بمجال التعمير والإسكان ، والنتيجة تحديد وترشيح فئة غير مؤهلة هي الأخرى لتتولى هذه المهمة.
المطلب الثاني: تجليات الحماية القضائية.
لأن التعمير يمثل قيمة اقتصادية واجتماعية ، و إرثا حضاريا مهما كان ضروريا أن يحاط برقابة قضائية فعالة – أو يجب أن تكون فعالة – ذلك أن مسايرة التطور العمراني تقتضي أن تسير حركة البناء وفق قواعد مرسومة ولا تترك لأهواء الأفراد[25]، وتتميز المرحلة القضائية أساسا بتدخل المحكمة لتشخيص الخروقات وتقدير مبلغ الغرامة الذي يتناسب مع الخرق المرتكب في إطار ما ينص عليه القانون من حد أدنى وأقصى، وكذا الحكم إن إقتضى الحال بحسب الصلاحيات الممنوحة لها إما بالهدم أو بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه[26].
لكن الحديث عن الحماية القضائية يستدعي منا البحث بشيء من التفصيل عن فعالية هذه الحماية ، وكذا أوجه القصور فيها.
وهكذا سنقسم هذا المطلب إلى فقرتين نتناول في الأولى فعالية الرقابة القضائية في زجر مخالفات التعمير والإسكان ، بينما نخصص الفقرة الثانية لأوجه القصور في القضاء الزجري الخاص بالتعمير والإسكان.
الفقرة الأولى : فعالية الرقابة القضائية في زجر مخالفات التعمير والإسكان.
إن فعالية الرقابة القضائية تبرز من خلال السلطات المخولة للقاضي، وما دامت مخالفات التعمير من اختصاص القضاء الجنائي فإن المقصود هنا رقابة القاضي الجنائي ذلك أن مناط اختصاص هذا الأخير بالفصل في النزاع المثار أمامه يتوقف على الفصل في الدعوى الجنائية المطروحة عليه، وهو من هذه الناحية يمارس رقابة واسعة النطاق[27].
يقول الفقيه الفرنسي جورج فيدل: إن القاضي الجنائي يمارس رقابة مشروعية كاملة لا تقل في مداها وإن اختلفت في آثارها عن رقابة القاضي الإداري[28].
من هنا إذن تبدوا أهمية القضاء الجنائي في مجال الإسكان والتعمير، باعتباره أداة فعالة، وركيزة أساسية لحماية المجال من العشوائية، لكن هذه الأهمية لا يمكن أن تعطي ثمارها في اعتقادي إلا إذا برزت إلى الواقع ولامسها المواطن.
- فأين تتجلى هذه الفعالية يا ترى؟
إن الإجابة عن هذا السؤال يجعلنا نقف عند نقطتين: الأولى سلطة القاضي الجنائي في تقدير الإدانة ، والثانية دور القاضي الجنائي في تقدير العقوبة.
أولا: سلطات القاضي الجنائي في تقدير الإدانة.
فيما يخص سلطة القاضي الجنائي في تقدير الإدانة نلاحظ أن الفصل 286 من ق.م.ج[29] ينص على ما يلي: "يمكن إثبات الجرائم بأية وسيلة من وسائل الإثبات، ماعدا الأحوال التي يقتضي القانون فيها بخلاف ذلك ويحكم القاضي حسب اعتقاده الصميم.
فإذا رأى أن الإثبات غير قائم قرر عدم إدانة الشخص المتهم وحكم ببراءته، فالقاضي الجنائي من خلال هذه المادة له صلاحيات غير محددة بشأن تحديد نسبة الإدانة إلى المتهم، والشاهد في النص هو اعتماد مبدأ الاقتناع الوجداني[30].
لكن الفصول التي تلت الفصل 286 من ق.م.ج قيدت من هذه الصلاحية بشكل أو بآخر فهو لا يستطيع أن يبني مقرره إلا على حجج عرضت أثناء الإجراءات ونوقشت شفاهيا وحضوريا أمامه[31].
وإذا كان القاضي ملزما بذكر الأسباب الواقعية والقانونية التي بنى عليها قراره، فإن ما يمكن ملاحظته من خلال الواقع العملي أن جل الأحكام التي تصدر في مجال الإسكان والتعمير تكون عبارة عن وثائق معدة سلفا وما على كتاب الضبط بعد صدور الحكم إلا أن يملؤوا بعض فراغاتها ، مما يجعل أغلب الأحكام التي تصدر في هذا المجال تكون متشابهة إلى حد بعيد، لا من حيث التكييف ولا من حيث النطق بالحكم[32].
كما تجدر الإشارة إلى أن أغلب القضايا المعروضة على القضاء يكون فيها الحكم بالإدانة، لكن ما لاحظناه أيضا أن أغلب الأضناء تمتعهم المحكمة بظروف التخفيف لظروفهم الاجتماعية، الشيء الذي يجعلنا نقتنع أن كثرة النزاعات المعروضة على أنظار المحاكم الخاصة بالتعمير والإسكان، وأمام عدم وجود قضاء مختص يجعل الأحكام تصدر بشكل عشوائي _ إن صح القول _ ولعل ما يزكي هذا الطرح الحكم الصادر عن المحكمة الابتدائية ببركان بتاريخ 27 مارس 2008 والذي تتلخص وقائعه في أن سيدة باعت قطعة أرضية غير مجهزة قصد البناء فتوبعت من طرف النيابة العامة، وهذه الأخيرة بدورها أحالت الملف على القضاء فكانت حيثيات الحكم على النحو التالي:
"... الضنين بارتكابه مخالفة البناء بدون رخصة من جهة
وحيث تم ضبط مخالفة البناء في حق المتهم من طرف الأعوان المحلفين التابعين لمصالح البلدية وحيت إن محاضر الأعوان يوثق بمضمونها.
وحيث إن المخالف أخل بمقتضيات الظهير المنظم للبناء رغم إنذاره.
وحيث إنه تطبيقا للفصل 77 من ظهير 1992 يتعين على المتهم هدم ما تم بناؤه بدون رخصة.
لهذه الأسباب
تصرح المحكمة علنيا ابتدائيا بمؤاخذة الظنين من أجل ما نسب إليه وعقابه على ذلك بغرامة نافذة قدرها 4000 درهم، وتأمر المحكمة المخالف بهدم ما تم بناؤه بدون رخصة وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه"[33].
والحال أن الحكم الذي بين أيدينا لا علاقة له بالشروع في البناء بدون رخصة، ولا علاقة له أيضا بالإنذار بإيقاف البناء ... وإنما النزاع يتعلق ببيع أرض غير مجهزة قصد البناء، والحكم صدر بالهدم وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، والنازلة لا تدل بتاتا على أن الظنين قد شرع في البناء، إنما بيع لأرض غير مجهزة قصد البناء ، ومصطلح – قصد - لا يدل على البناء ، فأين يكمن الخلل؟.
الأمر ببساطة –كما قلنا سابقا- أن هذه الأحكام هي محررة مسبقا على شكل وثائق نموذجية، لذلك أعتقد أنه ما كان ينبغي على القاضي أن يقع في مثل هذه الهفوات التي تدل على عدم الحرص، واللامبالاة ، وعدم الرقابة الحقيقية.
ثانيا : دور القاضي الجنائي في تقدير العقوبة.
ينص الفصل 141 من القانون الجنائي[34] على ما يلي: "للقاضي سلطة تقديرية في تحديد العقوبة وتفريدها في نطاق الحدين الأقصى والأدنى المقررين في القانون المعاقب على الجريمة مراعيا في ذلك خطورة الجريمة المرتكبة من ناحية، وشخصية المجرم من ناحية أخرى".
وارتباطا بميدان التعمير الذي نحن بصدد دراسته تقاس الخطورة الإجرامية بمدى خطورة الإخلال وأثره على ضوابط البناء والتعمير، كما يؤخذ بعين الاعتبار مدى أثر الإخلال التعميري على البيئة والسلامة الصحية للناس.
وعموما فصلاحية القاضي الجنائي في تقدير العقوبة يمكن أن ينظر إليها من زاويتين:
-صلاحيته في تقدير الغرامة.
-صلاحية المحكمة في القضاء بالهدم وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه.
أما الحالة الأولى فيلاحظ من خلال رجوعنا إلى قانون 90-12 أن الغرامات التي يمكن أن تحكم بها المحكمة من دون العود تتراوح ما بين 1000 درهم و100000 درهم.
لكن برجوعنا إلى العمل القضائي أول ما يمكن ملاحظته أن الغرامات التي يصدرها القاضي عادة ما تكون دون المستوى الذي يمكن أن يرتدع معها المخالف فغالبا ما تتراوح هذه الغرامــات بين 1000 درهم[35] و3000 درهم[36] و1500 درهم[37] و 4000 درهم[38] و2000 درهم[39] و4500 درهم[40].
أما صلاحية المحكمة في القضاء بالهدم وإعادة الحالة إلى ما كانت عليه ، فما لاحظناه تباينا واختلافا بين توجهات المحاكم فإذا أخذنا مثلا الأحكام الصادرة عن ابتدائية بركان نجد جلها تأمر فيها المحكمة بالهدم وهذا عكس ما نجده في الأحكام الصادرة عن ابتدائية الناظور رغم أن المخالفات متشابهة ومتقاربة فيما بينها وهذا راجع في اعتقادي إلى عدم وجود قضاء مختص له إلمام ودراية كافية بالمجال التعميري.
الفقرة الثانية : أوجه القصور في القضاء الزجري الخاص بالتعمير والإسكان.
لاشك أن القضاء لا يتدخل بصفة مباشرة إلا إذا تم تحريكه من طرف السلطات المختصة بإيداع الشكوى لدى وكيل الملك، والشكوى هي الوسيلة القانونية التي بواسطتها إما متابعة المخالف قضائيا، أو إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه، وبالتالي فهي الضوء الأخضر لكل متابعة أو أمر بالهدم[41].
إلا أن المرحلة القضائية من خلال الواقع العملي أفرزت مجموعة من نقاط الضعف كانت سببا مباشرا في عدم تحقيق الفعالية اللازمة والنتيجة المرجوة[42] وهذا الضعف والقصور يمكن أن نلمسه من خلال:
- سمات الأحكام القضائية.
- العقوبات المقررة من طرف المحاكم.
- الامتناع عدم تنفيذ الأحكام القضائية.
أولا: سمات الأحكام القضائية.
بخصوص هذه النقطة ما يلاحظ عمليا أن الأحكام الصادرة في مجال الإسكان والتعمير عادة ما تتميز بنفس النمط، والشكل وحتى نفس الصياغة.
ولعل السبب في ذلك – إضافة إلى ما قلناه سابقا - هو تجميع جل القضايا المرتبطة بمخالفات التعمير، وإصدار حكم موحد بشأنها مع فارق في تقدير الغرامة أحيانا، وهنا يمكن الإشارة إلى إشكالية تطرح وهي: الفارق الزمني بين تاريخ معاينة المخالفة من طرف الأعوان المكلفين بهذه المهمة، وبين صدور الحكم، وفي أغلب الأحيان هذه المدة تكون طويلة تصل إلى سنوات الشيء الذي سيزيد من تفاقم المخالفة فطول المدة وأمام غياب سياسة رادعة سيجعل المخالفة – بعد أن كانت بسيطة - تكبر والخطر يزيد، كما يؤدي ذلك أحيانا إلى استحالة تنفيذ الأحكام والقرارات القضائية وذلك في الحالة التي يغير فيها المخالف محل سكناه الذي طبقت فيه المخالفة مما سيطيل أمد النزاع وستطول معه مسطرة التقاضي مرة أخرى.
ثانيا : العقوبات المقررة من طرف المحاكم.
بداية يجب التذكير بأن العقوبات المنصوص عليها في قانوني 90-12 و90-25 قاصرة على الغرامات المادية، دون التنصيص على العقوبات السالبة للحرية.
لكن ما يلاحظ أيضا أن تحديد الغرامات في قانوني 90-12 و90-25 قد تم بشكل اعتباطي، وهنا لا يمكننا إلا أن نشاطر الرأي الذي يذهب إلى أنه لا يسوغ أن يسوي قانون التعمير بين الغرامة المقررة في حالة البناء بدون رخصة، والمخالفة التي تتمثل في عدم احترام الرخصة المسلمة لصاحبها كتغيير العلو المسموح به، أو الأحجام، أو المواقع، أو المسافة، أو الغرض المخصص له البناء، وذلك بتحديد غرامة تتراوح في كل الحالات بين 1000 درهم و100000 درهم، حيث إن البناء بدون رخصة يعتبر أخطر جرائم البناء على الإطلاق لأن المعني به يقوم بالبناء بدون تقديم تصاميم للتأكد من مطابقتها للنصوص ووثائق التعمير وبدون إ شراف مهندسين[43].
لذلك أعتقد أنه كان على واضعي هذه القوانين أن ينتبهوا إلى هذه الحالات وأن يحددوا كل حالة على حدة، وان توضع لها عقوبة تتناسب وخطورتها.
ورجوعا إلى الواقع العملي في مجال القضاء، نستنتج ملاحظة أساسية تتمثل في أن العقوبات المنطوق بها لا تصل حتى إلى الحد الأدنى من تلك المقررة في النصوص القانونية مما يؤدي إلى تضاؤل فعالية التحسيس بخطورة الإقدام على مخالفة التشريعات المتعلقة بالتعمير والبناء.
ولعل هذا يشكل سببا رئيسيا في مساهمة القضاء في ظاهرة البناء العشوائي واللاقانوني، حيث تعمد فئة كبيرة من المواطنين على العمل خارج القوانين لمعرفتها المسبقة بأنه في حالة المتابعة، فإن الغرامة ستكون منخفضة.
وما يلاحظ أيضا الغياب التام للعقوبات الحبسية مع العلم أن جل الأنظمة القضائية تطبق هذه العقوبات[44] وحتى في الحالات التي عثرنا عليها في محاكمنا التي تقضي بالعقوبة الحبسية تكون موقوفة التنفيذ.
ثالثا : الإمتناع عن تنفيذ الأحكام القضائية.
لعل من أهم الأسباب التي تساعد في قصور العمل القضائي هو عدم تنفيذ الأحكام من قبل المواطنين وهو من أعقد المشكلات التي تواجه مسطرة الزجر التعميري وخاصة فيما يتعلق بالهدم، أو بإجراء المطابقة مما يعتبر مسا فعليا بمبدأ هام وهو مبدأ قوة الشيء المقضي به[45].
المبحث الثاني: أهمية القضاء المدني في مجال الإسكان والتعمير
يعتبر القضاء من الدعائم الأساسية لقيام أركان كل دولة إن لم نقل أهمها، بسبب الدور المتميز الذي يضطلع به من أجل استتباب الأمن والاستقرار بتوفير الحماية القانونية للأفراد والجماعات على حد سواء، وضمان النمو الحثيث والثابت لاقتصاد الدولة[46].
وفي مجال التعمير والإسكان، لعب القضاء طيلة ردح من الزمن دورا – إن إيجابا أو سلبا - مهما في تطوير القاعدة القانونية بالتفسير والتأويل للنوازل.
وإذا كان القضاء الزجري يقوم بدور ردع المخالفات المتوالية من قبل الأفراد في مجال الإسكان والتعمير والبناء، فإن القضاء المدني ظل الحامي الأساسي لحقوق الأفراد المالية والمادية، وخاصة ضمان جبر الأضرار اللاحقة بهم من جراء نشاطات الأفراد وتصرفاتهم في مجال البناء والإسكان والتعمير، فما هي إذن أهم هذه الحقوق التي يتدخل فيها القضاء المدني؟
للإجابة عن هذه الإشكاليات سيتم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين، نخصص الأول للعلاقة بين القضاء المدني وقانون التعمير، بينما سنبحث في المطلب الثاني علاقة القضاء المدني بقانون 90-25 وفق التصميم التالي:
المطلب الأول: القضاء المدني وقانون التعمير
المطلب الثاني: القضاء المدني وقانون 90-25
المطلب الأول : القضاء المدني وقانون التعمير.
إن حماية حقوق الجوار، ونظرية التعسف في استعمال الحق، وكذا حق ارتفاق المرور للعقار المحصور، من بين أهم الحقوق التي تجعل القضاء المدني يتدخل لحمايتها.
ولكي تتضح الصورة أكثر سنقوم بدراسة هذه الحقوق في فقرتين حسب ما يلي:
الفقرة الأولى : حماية حقوق الجوار من خلال نظرية التعسف في استعمال الحق.
أولا : حماية حقوق الجوار.
كل مالك له الحق في أن يتصرف في ملكه وأن يتمتع بحق استغلاله واستعماله بمحض إرادته، ولكن في حدود ما يسمح به القانون، إذ لم تعد هذه الحرية مطلقة، إنما تعترضها مجموعة من القيود، فكل مالك مارس هذا الحق بشكل أضر بالغير يعتبر ذلك تعسفا في استعمال حقه.
وعلى خلاف ظهير 2 يونيو 1915 الذي سكت عن نظرية إساءة استعمال الحق في الحقل العقاري ولم يتطرق إليها فإن قانون ل.ع.م وردت فيه نصوص تسد هذا النقص وتقر صراحة بوجوب الأخذ بنظرية إساءة استعمال الحق في الحقل العقاري وهو ما يعتمد عليه القضاء لحماية حقوق الغير من تعسف الملاك[47].
وحسبنا من هذه النصوص الفصول 77-91-92 من ق.ل.ع.م التي تؤسس لقواعد من شأنها حماية حقوق الجوار، فحسب الفصل 91 يحق للجار في أن يطلب من أصحاب المحلات المضرة بالصحة أو المقلقة للراحة إما إزالة هذه المحلات، وإما إجراء ما يلزم فيها من التغيير لرفع الأضرار التي يتظلمون منها ولا يحول الترخيص الصادر من السلطات المختصة دون مباشرة هذه الدعوى.
والعكس من ذلك فحسب الفصل 92 إذا كانت الأضرار عادية لا يحق للجار مطالبة جاره بإزالتها.
فالمبدأ الأساسي الذي نستخلصه كقاعدة عامة هو نهي المالك عن الغلو في استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار، وهنا يتدخل القضاء لتفعيل هذا المبدأ، ومن ذلك ما قضت به المحكمة الابتدائية بسلا في قضية تتلخص وقائعها في أن أحد المعامل وهو معمل الفلين بسلا والذي شيد منذ عهد الحماية قد ضاق السكان المجاورون له درعا من إجراء التلوثات البيئية والصحية التي خلفها ويخلفها والتي في نفس الوقت تخالف مقتضيات التعمير والإسكان وتتسبب في مرض عدد كبير من السكان المجاورين خاصة الأطفال منهم، لذلك صدر الحكم بإيقاف الأشغال[48] وهو موقفا يجب أن تسير على نهجه جل محاكم المملكة.
ثانيا : نظرية التعسف في استعمال الحق.
لأن نظرية التعسف في استعمال الحق نظرية تصطبغ بأهمية قصوى وتستند إلى فكرة العدالة، إذ لا يجوز أن يستأثر البعض باستعماله لحق مقرر له بهذه الإساءة لحقوق الآخرين، ولا يمكن تسبيق المصلحة الخاصة على المصالح الجماعية[49].
ولقد عزز القضاء موقف التشريع في الأخذ بنظرية التعسف في استعمال الحق فقد صدرت عدة أحكام عن القضاء المغربي قرر فيها تمسكه بهذه النظرية.
وهكذا جاء في قرار صادر عن المجاس الأعلى إن الضرر الذي يحق للشخص أن يطالب برفعه إذا توافرت إحدى حالات التعسف في استعمال الحق المنصوص عليها قانونا هو الضرر المحقق بأن يكون قد وقع فعلا أو وقعت أسبابه وترامت آثاره الى المستقبل ولا عبرة لدى القاضي بالضرر الإحتمالي[50] المبني على الوقائع التي قد تقع وقد لا تقع"[51].
الفقرة الثانية: حق ارتفاق المرور المقرر للعقار المحصور.
الإرتفاق بصفة عامة، هو تكليف مقرر لعقار من أجل استعمال ومنفعة عقار يملكه شخص آخر[52]، أما ارتفاقات التعمير، فهي التكاليف الموضوعية لتحقيق المنفعة العامة، وتتحملها الأراضي حسب موقعها داخل مختلف مناطق المدينة، وهدفها هو تخطيط المجال العمراني، كالمخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية ،وتصميم التهيئة، وتصميم التنمية ،وتصميم التنطيق[53].
في حين إن حق ارتفاق المرور، قد يكون حق ارتفاق ثانوي أوتبعي لارتفاق أصلي، كالارتفاق المنصوص عليه في الفصل 146 من ظهير 19 رجب 1333 والذي ينص في فقرته الثانية:
"وهكذا فإن ارتفاق اخذ الماء من عين للغير يستلزم حق المرور".
إلا أن حق المرور الذي يهمنا هنا هو المنصوص عليه في الفصل 142[54] من ظهير 19 رجب 1333 الذي ينص على : " أن المالك الذي تكون أملاكه محاطة وليس لها مخرج إلى الطريق العمومية، أو التي لها منفذ غير كاف لاستغلال ملكه استغلالا فلاحيا أو صناعيا يمكنه أن يطلب ممرا في أملاك جيرانه على شرط أدائه تعويضا مناسبا للضرر الذي يمكن أن يحدثه "
وينص الفصل 144 على أنه " إذا كان الحصار ناشئا عن تجزئة ملك بسبب بيع أو معاوضة أو قسمة أو أي عقد آخر فلا يمكن المطالبة بالمرور إلا في الأملاك التي كانت موضوع هذه العقود .
غير أنه في الحالة التي لا يمكن فيها ترتيب ممر كاف في الأملاك المجزأة يطبق الفصل 142."
فالقاعدة كما يقول الأستاذ محمد مومن هي أن للمالك الحق في أن يأبى على غيره المرور في أرضه، ولكن قد توجد هناك أرض محصورة على الطريق العام وهي حالة تعرض كثيرا في العمل نظرا لارتباط ذلك بالخريطة الطبوغرافية للعقارات، وبعمليات القسمة التي تتم بين الورثة أو الشركاء وكون أغلب البيوع العقارية ليست اقتصادية وإنما معاشية، لذلك قدر المشرع أن انحصار هذه الأرض كليا أو جزئيا عن الطريق من شأنه أن يحول دون استغلالها ولهذا خول صاحب هذه الأرض مقابل أداء تعويض حق المرور في أرض الجار للوصول إلى هذا الطريق[55].
لقد تعامل القضاء مع هذا الحق بصورة إيجابية وفسر النص المتعلق به تفسيرا يصب في اتجاه حماية الأغيار من كل تسلط واستنزاف.
وللحصول على حق ارتفاق المرور المقرر للعقار المحصورة لابد من توفر الشروط الآتية:
1- يجب أن يكون العقار المرتفق محصورا عن الطريق العام وهذا يعني أن تكون أرض الجار محصورة ومعزولة عن الطريق العام.
2- يجب أن يكون انحصار العقار ناجما عن سبب خارج عن إرادة المالك وذلك أن المشرع أقر هذا الحق بصورة إستثنائية مراعاة للضرورات القائمة التي تقضي بإقراره.
3- يجب أن يكون الممر ضروريا لإستعمال العقار المحصور واستغلاله.
فضرورة استغلال العقار المنحصر هي التي تسوغ إقرار حق المرور القانوني، وهي التي تحدد في نفس الوقت مدى هذا الإرتفاق.
4- يجب أن يدفع طالب الممر تعويضا لصاحب العقار المرتفق به، والتعويض يقدر بنسبة الضرر الذي قد يسببه للعقار المرتفق به، لا بنسبة الفائدة التي يجنيها العقار المرتفق[56].
المطلب الثاني : القضاء المدني والقانون رقم 90-25
يتميز القانون رقم 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، ليس فقط بمتابعة المخالفين لأحكامه، ولكن أيضا بمنع إبرام عقود البيع غير القانونية، موازاة مع محاربة البناء غير اللائق، الذي تنتج عنه تجزئات عشوائية تفتقر إلى أبسط التجهيزات الضرورية[57].
وأمام كثرة المشاكل والنزاعات التي يعرفها قانون 90-25 ، تدخل القضاء في كثير من الحالات لفظ هذه النزاعات.
ولما كانت هذه النزاعات مختلفة ومتنوعة، إرتأينا الحديث عن القضاء المدني والتجزئات العقارية، وكذا القضاء المدني ودعوى القسمة وفق التصميم التالي:
الفقرة الأولى : القضاء المدني والتجزئات العقارية.
التجزئة العقارية حسب المادة الأولى من قانون 90-25 " تقسيم عقار من العقارات عن طريق البيع أو الإيجار أو القسمة إلى بقعتين أو أكثر لتشييد مبان للسكنى أو لغرض صناعي أو سياحي أو تجاري أو حرفي مهما كانت مساحة البقع التي يتكون منها العقار المراد تجزئته"
ويعرفها بعض الفقهاء بأنها تقسيم ملكية عقارية إلى قطع صغيرة يتم بيعها إلى أشخاص يرغبون في تشييد بنايات فوق هذه القطع[58].
ونظرا لأهمية التجزئات العقارية على المجال العمراني ،فإن المشرع أورد كثيرا من القيود يجب على المجزئين إحترامها من حيث التأسيس، والبيع، والقسمة، والإيجار، وكل إخلال بهذه القيود يعرض صاحبها إلى عقوبات[59].
فما هي العقوبات التي يفرضها القضاء المدني على المخالفين لقانون التجزئات العقارية، وما هو نوع المخالفات التي تعرض على أنظار هذا القضاء؟.
بالرجوع إلى الملفات المحكومة في إطار القضاء المدني يتبين لنا أن نوع المخالفات المسجلة تتمثل غالبا في إحداث تجزئة دون تصميم ، إحداث تجزئة بدون رخصة ، إحداث تجزئة عشوائية ، عدم احترام التصاميم ، إحداث تجزئة عقارية لم تحصل بعد على التسليم المؤقت ...
أما من حيث العقوبات المقررة فيلاحظ أن هذه العقوبات تختلف بين الغرامات وبين الإبطال. فالغرامات التي يحكم بها القضاء غالبا ما تتراوح بين 50000[60] زائد التعويض و100000 درهم زائد التعويض[61] و40000 درهم[62].
كما قد يحكم بالبطلان أحيانا، ومن الأحكام الصادرة في هذا المجال الحكم الصادر عن المحكمة الإبتدائية بالرباط الصادر بتاريخ 2-7-2003 والذي جاء في بعض حيثياته.
".. حيث إنه بالرجوع إلى المقال يتبين أن الأمر يتعلق باقتناء قطعة أرضية بتجزئة عقارية لم تحصل بعد على التسليم المؤقت، أو على رخصة إدارية منحتها الجهة الإدارية المخول لها القانون ذلك، خاصة قانون 90-25.
وحيث بالرجوع إلى هذا القانون والاطلاع على المادة 33 منه، نجدها تنص على عدم إمكانية إبرام العقود المتعلقة بعمليات البيع، والإيجار، والقسمة، المشار إليها في المادة الأولى والتي تؤكد أن بيع التجزئة لا يتم إلا بعد أن تقوم الجماعة الحضرية أو القروية بإجراء التسلم المؤقت لأشغال تجهيز التجزئة.
وحيث إن المادة 72 من هذا القانون، ترتب البطلان المطلق لعقود البيع، والإيجار، والقسمة المبرمة خلافا للأحكام المنصوص عليها في هذا القانون، وتقام دعوى البطلان من كل ذي مصلحة، أو من الإدارة.
وحيث إن هذا البيع في واقع النازلة جاء مخالفا للمقتضيات أعلاه، خاصة الفصل 33 وما بعده، مما يكون معه باطلا بطلانا مطلقا، ويتعين رفضه ، ويبقى للمدعي حق إقامة الدعوى لاسترداد ما دفع بغير حق ..."[63]
والحكم بالبطلان ليس بالأمر المطلق بل يمكن للمحكمة أن تصدر أحكاما بعدم القبول في حالة ما إذا كان البيع جاء سابقا عن واقعة التسليم وهذا ما أكدته المحكمة الإبتدائية بالرباط في حكم صادر بتاريخ 23 يوليوز 2003[64]
فما يلاحظ على القضاء المغربي بالرغم من أنه أبدا وعيا قانونيا بأهمية مقتضيات قانون 90-25، إلا أن حصيلة الاجتهاد القضائي في إطار القضاء المدني حصيلة تبقى فيما أرى متواضعة، والسبب في ذلك كما ترى الأستاذة سعاد الأفلج، راجع لعدم الوعي القضائي، ولطغيان القانون المدني متمثلا في قانون الالتزامات والعقود المغربي، وقانون التحفيظ العقاري في تطبيقهما على قانون التجزئات الذي ناذرا ما يتم تناوله والحكم بمقتضياته.
وإن كنا نوافق الأستاذة في عدم الوعي القضائي فإننا لا نشاطرها الرأي في طغيان ق.ل.ع.م وظهير التحفيظ العقاري في تطبيقهما ذلك أن كلا من قانوني ل.ع.م وظ.ت.ع بالإضافة إلى قانون 90-25 يمثلون جميعا كتلة واحدة وقواعد متفرقة تساعد على الهدف المنشود.
الفقرة الثانية : القضاء المدني ودعوى القسمة.
لا شك أن تقسيم العقارات داخل المدار الحضري، و المراكز المعدة، والمناطق المحيطة، و غيرها من المناطق التي تشملها وثائق التعمير. لم يعد موكولا لإرادة المالكين إنما أضحى من المسائل التي تدخلت الدولة لتنظيمها، وذلك بمقتضى قانون90-25 الخاص بالتجزئات العقارية، والمجموعات السكنية، وتقسيم العقارات، وهذا التدخل هدفه محاربة التصرفات القانونية التي يكون هدفها التشجيع على إنشاء التجزئات العشوائية والغير قانونية.
وقد خصص المشرع لتقسيم العقارات المواد من 58 إلى 62 إضافة إلى المادة 65 الخاصة بالعقوبات الجنائية و هكذا نجد المادة 58 تنص على ما يلي:
"في الجماعات الحضرية و المراكز المحددة و المناطق المحيطة بها، و المجموعات الحضرية و المناطق ذات صبغة خاصة، و كل منطقة تشملها وثائق التعمير موافق عليها كمخطط توجبه التهيئة العمرانية، أو تصميم تنمية تجمع قروي، يتوقف على حصول على اذن سابق للتقسيم:
كل بيع أو قسمة يكون هدفهما أو يترتب عليهما تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة لإقامة بناء عليها.
بيع عقار لعدة أشخاص على أن يكون شائعا بينهم إذا كان من شأن ذلك أن يحصل أحد المشترين على الأقل على نصيب شائع تكون المساحة المطابقة له دون المساحة التي يجب ألا تقل عنها مساحة البقع الأرضية بمقتضى وثيقة من وثائق التعمير أو دون 2500 متر مربع إذا لم ينص على مساحة من هذا القبيل"
كما نجد المادة 61 تنص على أنه :"لا يجوز للعدول و الموثقين و المحافظين على الأملاك العقارية و مأموري مصلحة التسجيل أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا أي عقد يتعلق بعملية من عمليات البيع أو القسمة المشار إليها في المادة 58 أعلاه ما لم يكن مصحوبا بالإذن المنصوص عليه في نفس المادة أو بشهادة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية تثبث أن العملية لا تدخل في نطاق تطبيق هذا القانون".
فمن خلال الاطلاع على هذين النصين يتضح أن لتقسيم العقارات في المناطق المغطاة بوثيقة من وثائق التعمير يتعين الحصول على إذن من رئيس المجلس الجماعي أو على شهادة تثبث أن العملية لا تدخل في نطاق تطبيق القانون[65].
و رغم أن المشرع قد رام من خلال هذه المقتضيات حماية المجال من القسمة العشوائية إلا أن الواقع العملي أثبت كثيرا من الإشكالات الأمر الذي جعل القضاء يتدخل لحلها من خلال القسمة القضائية.
فهذه الأخيرة تعتبر وسيلة هامة لتدخل القضاء لإنهاء الشياع العقاري وهي عملية مهمة ترتكز عل عدة وسائل قانونية وتقنية تهدف مجتمعة إلى إعداد القاعدة الأساسية للاستثمار العقاري، وبالتالي جعل هذا العقار قابلا لاستيعاب المشاريع التنموية المراهن عليها في بلادنا[66].
وتعتبر المحاكم الابتدائية هي صاحبة الولاية العامة للنظر في دعوى القسمة وكذلك في جميع دعاوي القسمة المتعلقة بالتركات[67].
كما تختص محاكم الاستئناف بالنظر في استئناف أحاكم المحاكم الابتدائية المتعلقة بدعوى القسمة العقارية[68].
أما المجلس الأعلى فهو من الناحية المبدئية محكمة قانون لا محكمة موضوع، وبذلك لا يعتبر درجة ثالثة للتقاضي بل إن مهمته تنحصر في مراقبة مدى موافقة أحاكم المحاكم الدنيا للأصول والقواعد القانونية [69].
ومن التطبيقات القضائية الصادرة في هذا المجال والتي تم من خلالها وضع قواعد منها:
- ضرورة إلزام الخبير باحترام مقتضيات القانون رقم 90-25 ومن ذلك الحكم الصادر عن ابتدائية الرباط بتاريخ 4/2/2004 في الملف عدد 208/97 والذي جاء بالحيثيات التالية: "وحيث إن هذا الأخير خلص من خبرته إلى استحالة القسمة العينية طبقا لقانون التجزئات رقم 25-90 الصادر بتاريخ 17/6/1992 نظرا لقلة المساحة وتعدد شركائه ...
وحيث إن ما استند إليه السيد الخبير في استبعاد القسمة العينية واستحالتها بالنظر لما يتطلبه قانون التجزئات يبقى مؤسسا ويبقى بالتالي ما اقترحه بشأن انطلاق بيع العقار بالمزاد العلني مرتكزا على أساس ومنسجما موضوعيا مع المقتضيات المنظمة للخبرة".
- إثبات كون العقار خاضعا للقانون رقم 90-25 ومن ذلك الحكم الصادر عن ابتدائية الرباط في الحكم عدد 355 الصادر بتاريخ 19/11/2003 والذي جاء في بعض حيثياته:
"وحيث إن هذه الخبرة كانت محل طعن من طرف المدعي والمدعى عليه في آن واحد وبصفة خاصة عدم احترامها قانون 90-25 وعدم تحديد مسلك وطريق للمدعي.
وحيث إنه بخصوص عدم احترام الخبرة لمقتضيات قانون 90-25 المتعلق بالتجزئات وتقسيم العقار فإنه بالرجوع إلى هذه المقتضيات يتبين أن المجال التطبيقي يبقى محدودا في المناطق الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة، في حين بالرجوع إلى وثائق الملف ثبت للمحكمة أن العقار هو عقار فلاحي ولا يدخل ضمن الفئات المحددة للقانون أعلاه خاصة وأن المدعى عليه لم يثبت كون العقار يتواجد ضمن المدار الحضاري".
ومن ذلك أيضا ما جاء عن ابتدائية الرباط في الحكم عدد 312 الصادر بتاريخ 29/10/2003 الذي نقرأ في حيثياته:
"وحيث إنه من المقرر قانونا أنه لا يمكن للشخص أن يطلب بتنفيذ الالتزامات الموضوعية على عاتق المتعاقد الآخر إلا بعد أن يقوم بأداء ما التزم به أو على الأقل أن يقوم بعرض التنفيذ على الطرف الآخر.
وحيث إنه من جهة ثانية فإن ادعاء كون المدعى عليهم التزموا بإجراء قسمة واتخاذ الإجراءات القانونية قصد استغلال العقار وفق ما تم التعاقد بشأنه فإنه لا مجال للتمسك ذلك أن المدعية التزمت بذلك صراحة وأن المدعى عليهم لم يلتزموا بذلك ...".[70]
خاتمة :
هكذا يتبين لنا أن القضاء يعرف مجموعة من الثغرات التي ساهمت بشكل سلبي في عدم إمكانية الحد من الخروقات المتعلقة بمجال الإسكان والتعمير.
ونعتقد أن القانون له تأثير مباشر على هذه المحدودية حيث إن هناك كثيرا من النصوص غير الواضحة بالإضافة إلى الثغرات التي تشوبه مما يخول إمكانية التحايل على القضاء وجعله يقف موقفا سلبيا في هذا المجال بالإضافة إلى عوامل أخرى كعدم تخصص القضاة في مجال الإسكان والتعمير، ومع ذلك فإن استفحال ظاهرة البناء العشوائي واللاقانوني لا يمكن في نظرنا مواجهته بسن مسطرة زجرية مهما قوي مفعولها ولا يمكن تغييره إذا لم يتم التفكير في وضع خطة شاملة تحدد لها وسائل التنفيذ تحت رقابة القضاء وذلك رغبة في الحد من احتمالات خرق الأفراد للقواعد المنظمة لحماية المجال.
----------------------------------------
هوامش:
[1] - G. PEISER :Droit administratif, Dalloz 4ème édition 1971 p : 88.
[2] - عبد المجيد السملالي : دور التعمير في المحافظة على النظام العام ، مقال منشور بالمجلة المغربية للأنظمة القانونية والسياسية العدد 6 2005 ص 110
[3] للمزيد من التفاصيل حول المراحل التي مر بها التعمير والإسكان بالمغرب راجع
-Abdel Ilah mkinsi : le droit marocain de l’urbanisme achevé d’imprimerie sous les presses de l’imprimerie agdal. Décembre 1989 p 9 et suiv.
[4] صدر هذا القانون بواسطة الظهير الشريف المؤرخ في 20 جمادى الأول 1332 الموافق ل 16 أبريل 1914 بشأن تصنيف الأبنية والطرق والتصاميم الموضوعة لتهيئة المدن وتوسيع نطاقها والجبايات المفروضة على الطرق.
وتجدر الإشارة هنا إلى أن هذا القانون قد استقى بعض مبادئه وقواعده من بعض التشريعات الأجنبية وخاصة منها المصري والتشريعات المحلية لمدينة لوزان السويسرية ، وستراسبورغ الفرنسية. إلا أن ما يمكن ملاحظته هنا أن المشرع لم يأخذ عن القانون الفرنسي لأنه لم يكن هناك تشريع فرنسي من هذا النوع. ففرنسا لم تنظم التعمير إلا بواسطة قانون 1918 – 1924 .
للتفصيل راجع : عبد الرحمان البكريوي ، التعمير بين المركزية واللامركزية ن الطبعة الأولى 1993 ، الشركة المغربية للطباعة والنشر – الرباط ج 1 ص 12.
[5] ظهير شريف متعلق بالشؤون المعمارية صادر بتاريخ 7 من ذي الحجة 1371 الموافق ل 30 يوليوز 1952.
ومن القوانين التي صدرت في الحقبة الاستعمارية نذكر على سبيل المثال:
ظهير 28 صفر 1371 الموافق ل 29 شتنبر 1951.
ظهر 20 صفر 1352 الموافق ل 14 يونيو 1933. الخاص بالتجزئات العقارية.
ظهير شريف مؤرخ في 20 محرم 1373 الموافق ل 30 شتنبر 1953 خاص بتجزئة الأراضي وتقسيمها إلى قطع صغيرة.
[6] إن أزمة السكن وآثارها الاجتماعية العميقة كانت تؤرق سياسات مختلف الدول ، والمغرب بدوره عاش ويعيش هذه الظاهرة التي تختلف وتتنوع أسبابها ، لكن نتيجتها واحدة وهي البناء العشوائي ، والفوضوي والغير قانوني. ويرجع البعض سبب استفحال ظاهرة البناء العشوائي إلى اختلال التوازن بين التزايد المستمر لحاجة المواطنين إلى سكن ومحدودية ما ينجز على أرض الواقع بسبب ضعف التمويل.
أستاذنا سفيان أدرويش ، تسنيد الديون الرهنية – مقاربة قانونية ومالية – أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص ، ك.ع.ق.ق.ج. جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2004 – 2005 ص 377.
وإن كانت الحقيقة التي نراها تتعدى هذه الأسباب إلى أسباب أخرى قانونية وأخلاقية وتربوية.
[7] ظهير شريف رقم 31-92-1 صادر في 15 من ذي الحجة 1412 الموافق ل 17 يونيو 1992 بتنفيذ القانون رقم 90-12 المتعلق بالتعمير منشور بالجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 15 يوليوز 1992 . ص 888
[8] - ظهير شريف رقم 7-92-1 صادر في 15 من ذي الحجة 1412 الموافق ل 17 يونيو 1992 بتنفيذ القانون رقم 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية ، وتقسيم العقارات منشور بالجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 15 يونيو 1992. ص 880
[9] ! تجدر الإشارة هنا إلى أن بحثنا هذا سوف لن يتناول القضاء الإداري وسيتم الإكتفاء فقط بالقضاء العادي - المدني والجنائي- ولأخذ نظرة عن دور القضاء الإداري في مجال التعمير والإسكان يراجع :
- الشريف البقالي : رقابة القاضي الإداري على مشروعية القرارات الصادرة في مجال التعمير . رسالة لنيل د.د.ع.م في القانون العام ، ك.ع.ق.ج جامعة محمد الخامس – أكدال – الرباط السنة الجامعية 2002-2003.
-Jean Courrech et Pierre Galan. Les certificates d urbanisme , collection pratique de l’immobilier. Mansson paris Milan barcelone mexico Edition 1990 p 47 et suiv.
[10] راجع بخصوص أنواع المخالفات المنصوص عليها في قانون 90-12 المواد 67-68-80.
[11] حكم صادر عن المحكمة الابتدائية ببركان عدد 617 في الملف الجنحي صادر بتاريخ 27/3/2008 (غير منشور).
[12] حكم صادر عن المحكمة الابتدائية ببركان عدد 660 في الملف الجنحي صادر بتاريخ 27/3/2008 (غير منشور).
[13] حكم صادر عن المحكمة الابتدائية لفجيج ببوعرفة عدد 456 في الملف الجنحي رقم 415 صادر بتاريخ 20/1/2004 (غير منشور).
[14] حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بالناظور في الملف الجنحي عدد 7417 صادر بتاريخ 17/4/2008 (غير منشور).
[15] للتوسع راجع زهور أبو الخير اختصاص القضاء في حل منازعات التعمير والإسكان رسالة لنيل د.د.ع م في القانون العام جامعة محمد الخامس كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية أكدال- الرباط، السنة الجامعية 2003/2004 ص 15
[16] على سبيل المثال انظر الحكم الصادر عن ابتدائية وجدة المتعلق بتجزئة عقار دون رخصة رقم 7552 في الملف الجنحي صادر بتاريخ 26 دجنبر 2007 وانظر الحكم الصادر عن نفس المحكمة والمتعلق بإحداث تجزئة عشوائية عدد 6532 صادر بتاريخ 21 نونبر 2007 (غير منشور) .
[17] في القانون الفرنسي هناك أيضا قواعد خاصة ، ولقد عبر أحد الفقهاء الفرنسيين على هذه القواعد بأنها عبارة عن قانون جنائي للتعمير ولو مع تعذر أن تشكل نوعا عمليا خاصا لهذا القانون، وهي كدالك لأنها تجمع في طياتها اليوم كل ما يمكن أن يرتكب من مخالفات في إطار عملية بنا عقار
-Gabriel Roujou de Boubée": L’infraction péales cadre juridique et opération de construction" Juris .Cl. const. .Urb . 1997 .Fasc.240.n°1.
[18] للتوسع انظر عبد الله حداد: قطاعه الإسكان بالمغرب دراسة قانونية وقضائية منشورات عكاظ –الرباط- دجنبر 2003 ص 239.
[19] الفقرة الأولى من المادة 1 - 460 L
[20] الفقرة الثانية من المادة 1-460 L
[21] للتوسع في هذا الموضوع يراجع:
Pière WALET : « construction en volumes », Rép, Civ, Dalloz, avril 1994, n 26 et n 27.
[22] الفقرة الثانية من المادة 1-480 L
[23]- يقصد بالهوية في مجال ضبط المخالفات: الإسم الثلاثي للمخالف " أي الهوية الكاملة " وهو أمر ضروري وبدونه لا تقبل النيابة العامة الشكاية التي يحيلها عليها رئيس المجلس البلدي حتى وإن تضمن الأمر رقم بطاقة التعريف الوطنية وهو إجراء يجب في اعتقادنا إعادة النظر فيه .
[24] مقارنة بالقانون الفرنسي نجد المادة 5-480L من مدونة التعمير تنص على أنه في حالة إدانة شخص طبيعي أو معنوي من أجل مخالفة من المخالفات المنصوص عليها في المادتين 1-160L و 4-480 Lتقوم المحكمة بناءا على مقال مكتوب أو تصريح شفوي مرفوع لها من طرف رئيس البلدية أو الموظف المختص لإصدار حكم حتى في غياب إنذار موجه من طرف ضابط المخالفة على أن هذا الحكم يستهدف عموما جعل البناء موضوع المخالفة مطابقا للمقتضيات القانونية و ذلك إما بالهدم أو إعادة المحل إلى حالته الأولى
بالإضافة إلى حق المحكمة في شهر الحكم بالإدانة في جريدتين محلتين أو جهويتين على نفقة الطرف المدان على غرار تعليق حكم الإدانة في مكان المخالفة ولتنفيذ الحكم تحدد المحكمة بالإضافة إلى ما سبق أجلا لذلك مع حفظ حقها في الحكم بغرامة تهديدية لضمان هذا التنفيذ حسب المادة 7-480L من المدونة
ومن الحالات التطبيقية لذلك ما قضت به محكمة النقض بتاريخ 23 ماي 2002 بهدم مرأب تم إنشاؤه بشكل مخالف للمادة 13-480L بسبب عدم احترام الارتفاقات العمومية عند البناء
- cass., civ. 23 mai 2002, D., 2003 somm, comm., p. 2043.
[25] معوض عبد التواب: الوسيط في شرح تشريعات البناء، مطبعة المعارف بالإسكندرية السنة 1988 ص 13.
[26] للتوسع انظر سمية بصري، زجر مخالفات البناء بين الواقع ومدى الحاجة للإصلاح رسالة لنيل د.د.ع.م في القانون العام، جامعة محمد الخامسة كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية –اكدال- الرباط السنة الجامعية 2003/2004، ص 76.
[27] محمد باهى أبو يونس: الرقابة القضائية على شرعية الجزاءات الإدارية العامة، دار الجامعة الجديدة للنشر الإسكندرية الطبعة 2000 ص 206.
[28] Vedel (y): note sur T. C. Toulouse. 18 mars 1948. JCP., n° II, 1948, p.4299.
[29] ظهير شريف رقم 112-05-1 صادر في 23 نوفمبر 2005 بتفنيد القانون 05 .24 بتعديل وتتميم بعض المواد من قانون رقم 01-22 المتعلق بالمسطرة الجنائية – الجريدة الرسمية عدد 5374 – 28 شوال 1426 فاتح دجنبر 2005 ص 3141 .
[30] راجع بخصوص هذه النقطة نور الدين العسري، دور القاضي الجنائي في حل منازعات التعمير والتجزئات الطبعة الأولى 2008 مطبعة دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع –الرباط- ص 87/88.
[31] راجع الفصول 79/288/290/365 من قانون م.ح.
[32] من خلال زيارة ميدانية قمت بها لمدينة الناظور/بركان/وجدة وبعد تفحصي لأكثر من 120 ملفا يتعلق بمخالفات التعمير لاحظت التشابه الكبير بين هذه الملفات، لا من حيث الحيثيات أو نوع المخالفات، مما يجعل الباحث يكتفي بحكم واحد مستغنيا عن الباقي.
[33] حكم عدد 617 في الملف الجنحي (غير منشور).
[34] ظهير شريف رقم 20 –06-1 صادر في 15 من محرم 1427( 14 فبراير 2006 ) بتفنيد القانون رقم 04-43 المتعلق بتغيير وتتميم مجموعة القانون الجنائي . الجريدة الرسمية عدد 5398 – 24 محرم 1427 ( 23 فبراير 2006 ) ص 492.
[35] انظر القرار الصادر عن محكمة الاستئناف بالناظور في الملف الجنحي عدد 17417 الصادر بتاريخ 17-4-2008 (غير منشور).
[36] قرار صادر عن محكمة الاستئناف بوجدة في الملف الجنحي رقم 1334 صادر بتاريخ 19-10 2006. (غير منشور).
[37] قرار صادر عن محكمة الاستئناف بخريبكة ملف عدد 3153/99 ج.ع صادر بتاريخ 6-6-2003 (غير منشور).
[38] قرار صادر عن محكمة الاستئناف بسطات عدد 299 في الملف رقم 167/95 ع صادر بتاريخ6 فبراير 2006. (غير منشور).
[39] حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بالفقيه بن صالح تحت عدد 957ع في الملف الجنحي رقم 489ع الصادر بتاريخ 19 نونبر 2001 (غير منشور).
[40].قرار صادر عن محكمة الاستئناف بتازة عدد 1327 في الملف الجنحي رقم 2739 الصادر بتاريخ 18 أبريل 2002. (غير منشور)..
[41] العربي مياد: اشكالية الشكوى في مخالفات التعمير والبناء مقال منشور بمجلة الملحق القضائي العدد 33 يناير 1998 ص 187.
[42] سمية بصري، م.س، ص 98.
[43] سمية بصري، م.س، ص 99.
[44] على سبيل المثال نجد المادة 1-160L من مدونة التعمير الفرنسية تخول للقاضي استصدار أحكام سالبة للحرية اذ تنص هذه المادة على أنه في حالة مخالفة مقتضيات مشاريع التهيئة و تصاميم العمران السارية المفعول أو تصاميم استعمال المجال وكذلك التصاميم المحلية للعمران فانه يحق للقضاء إصدار غرامات مالية تتراوح بين € 1200 الى € 6000 عن المتر المربع الواحد من السطح محل المخالفة و في كل الحالات لا تتجاوز الغرامة € 300000 مع الحبس لمدة ستة أشهر,
كما نجد المادة 3-480L تنص على عقوبة الحبس لمدة ثلاثة أشهر و غرامة قدرها € 75000 في حالة استمرار الشخص في البناء رغم صدور حكم أو قرار إداري بوقف الأشغال
[45] وهو ما صادفناه من خلال الفترة التدريبية التي قمنا بها ذلك أن كثيرا من المواطنين يعمدون إلى وسائل من قبل تعليق الرايات المغربية، وحمل صور صاحب الجلالة كما أن البعض منهم قد يعمد إلى تقديم أبنائه الصغار في الواجهة –في حالة الهدم-، فمثل هذه الأمور لا يمكن أن تحل في نظرنا إلا بتطبيق مسطرة الإكراه البدني
[46] عبد السلام بوعروف، دور الاجتهاد القضائي في حماية الحقوق الفردية والجماعية مقال منشور بمجلة المنتدى، العدد الرابع يوليوز 2004. ص 73
[47] للتوسع راجع، الأفلج سعاد، التطبيقات القضائية في مجال الإسكان واقع وآفاق رسالة لنيل د.د.ع.م في القانون العام جامعة محمد الخامس كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية –أكدال- الرباط السنة الجامعية 2003/2004 ص 44.
[48] أشارت إليه الأفلج سعاد، م.س، ص 45.
[49] للتوسع انظر زيد قدري الترجمان، نظرية التعسف في استعمال الحق وتطبيقها في حق الملكية العقارية، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص نوقشت بكلية الحقوق جامعة محمد الخامس الرباط السنة الجامعية 1980/1981 ص 7 + 6
[50] - من الأمثلة عن الضرر الاحتمالي راجع القرار الصادر عن المجلس الأعلى عدد 21 بتاريخ 21 يناير 1976 الذي جاء في بعض حيثياته وحيث إن ما جاء في تقرير الخبير من أن استعمال الباب الجديد سيؤدي إلى تسرب الدجاج والبهائم إلى فلاحة الطاعنين ليس ضررا محققا ، إن ما هو ضرر احتمالي رهين بوجود الدجاج والبهائم في المستقبل ورهين كذلك بإهمالها من طرف صاحبها ولهذا فإن المحكمة كانت على صواب حين قررت أن الطاعنين لم يثبتا تضررهما من جراء فتح المطلوب ضده الباب الجديد في منزله وإنما قد يترتب على استعمال هذا الباب في المستقبل إنما هو ضرر احتمالي .
- عبد العزيز توفيق ، قضاء المجلس الأعلى في قانون الالتزامات والعقود إلى غاية 2005 ، توزيع دار الأمان الرباط .
[51] راجع هذه القرارات وغيرها عند الأستاذ زيد الترجمان، م.س، ص 99 وما بعدها.
[52] الفصل 108 من ظهير 2 يوينو 1915.
[53] محمد قصيري، الارتفاقات القانونية في مجال التعمير مقال منشور بالمجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية عدد مزدوج 54/55 يناير/أبريل 2004 ص 49.
[54] يقابل هذا النص في القوانين المدنية العربية المادة 812 مصري، المادة 177 و179 من مجلة الحقوق العينية التونسية، والمواد 977-979 سوري، والمادة 821 ليبي والمادة 1059 عراقي، والمواد 74 و76 من قانون الملكية العقارية اللبناني.
- محمد مومن: حقوق الارتفاق في القانون المغربي، رسالة لنيل د.د.ع.م في القانون المدني كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية جامعة القاضي عياض مراكش السنة الجامعية 1997/1998 ص 111.
[55] محمد مومن، م.س، ص 111.
[56] للتفصيل راجع محمد مومن، المرجع السابق، ص 112/119.
[57] للتوسع في مفهوم التجزئات العقارية والمشاكل التي تطرحها راجع.
أحمد الهرجان: الإطار القانوني لضبط وزجر التجزئات العقارية المخالفة لقانون 90-25 مداخلة في إعمال اليوم الدراسي الذي نظمه المجلس البلدي المنارة جيلز بكلية الحقوق مراكش يوم السبت 17 مارس 2001 ط1/2001 مطبعة وليلي للطباعة والنشر مراكش ص 103.
-علي الرام، التجزئات العقارية في ضوء أحكام القانون المغربي رسالة لنيل د.د.ع.م في القانون الخاص وحدة قانون الأعمال كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 1999/2000 ص 6 وما بعدها.
- محمد بوغالب، التجزئات العقارية بين القانون والإجتهاد القضائي، مقال منشور بمجلة المحاكم الإدارية العدد الثاني أكتوبر 2005 ص
[58] R. SAVY: « droit de l'urbanisme », presse universitaires de France, 1981, p. 430.
[59] و كذلك في القانون الفرنسي نجد المادة 2-5-111L من مدونة التعمير تنص على ما يلي :... كل بيع أو كراء للأجزاء الناتجة عن القسمة التي تقع خرقا لمقتضيات هذه المادة يمنح الاختصاص للسلطة الوصية بأن تطلب من القضاء التصريح ببطلانه.
- L.111-5-2 code de l’urbanisme (Ord. n° 2005-1527 du 8 déc. 2005, Art. 3-1)
[60] حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بوجد عدد 7552 صادر بتاريخ 26 دجنبر 2007 (غير منشور) يتعلق بإحداث تجزئة دون تصميم.
[61] حكم صادر عن المحكم الابتدائية بوجدة ملف عدد 5630 صادر بتاريخ 17 اكتوبر 2007 (غير منشور) ويتعلق بإحداث تجزئة دو رخصة.
[62] حكم صادر عن المحكمة الإبتدائية بوجدة ملف عدد 6532 صادر بتاريخ 21 نونبر 2007 (غير منشور) يتعلق بإحداث تجزئة عشوائية.
[63] حكم عدد 231/2003، أشار إليه جيلالي بوحبص: مقالات في القانون العقاري وقانون البناء . الطبعة الأولى 2006 مطبعة دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع.الرباط. ص37 .
[64] أشارت إليه الأفلج سعاد م س ص53.
67 للتوسع راجع :بثينة العلوط : القسمة القضائية للعقار ، رسالة لنيل د د ع م في القانون العام ، ك ع ق ق ج ، جامعة محمد الخامس أكدال الرباط ، السنة الجتمعية 2003-2004 ص93 و ما بعدها
[66] المصطفى مازي، الإشكالات العملية للقسمة القضائية العقارية رسالة لنيل د.د.ع.م في قانون العقود والعقار، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2006/2007، ص 7.
- محمد الكشبور : القسمة القضائية في القانون المغربي الطبعة الأولى 1996 مطبعة النجاح الجديدة ، الدار البيضاء ص 108 وما بعدها
[67] راجع الفصل 18 من قانون المسطرة المدنية.
[68] الفصل 24 من قانون المسطرة المدنية.
[69] أستاذانا عبد العزيز حضري، وسعيد الروبيو: التنظيم القضائي والاختصاص، مطبعة طه حسين وجدة طبعة 2006 ص 84.
[70] لمراجعة هذه الأحكام وغيرها يراجع بثينة العلوط، المرجع السابق، ص 95 وما بعدها.