محمد بوشيخ : طالب باحث
خريج ماستر العقار و التعمير - الكلية المتعددة التخصصات بالناظور
حاصل على شهادة الأهلية لمزاولة مهنة المحاماة
مقدمة :
تعتبر التجزئة العقارية إحدى أدوات التعمير العملياتي، وقد عرف مفهومها تطورا ملحوظا بتطور التشريع المنظم لها، بحيث كانت التجزئات خاضعة لقواعد القانون الخاص في وقت لم تتوفر الظروف و الامكانيات لتحقيق تجزئات عقارية تحكمها تخطيطات سواء في جانبها الرقابي أو التقني، وقد نجم عن هذه الأوضاع تشتت المساكن في ضواحي المدن الكبرى دون تحقيق التناسق مع المتطلبات والشروط الأساسية والضرورية لإيجاد سكن لائق.
على العكس من المذهب السائد فقها وقضاءا فيما يخص التعاريف، حيث جرى العرف على ترك مسألة التعاريف للفقه و القضاء، فقد خص المشرع المغربي التجزئة العقارية بتعريف محدد في المادة الأولى من القانون رقم 25.90 و التي جاء فيها: "يعتبر تجزئة عقارية تقسيم عقار من العقارات عن طريق البيع أو الايجار أو القسمة الى بقعتين أو أكثر لتشييد مبان للسكنى أو لغرض صناعي أو سياحي أو تجاري أو حرفي مهما كانت مساحة البقع التي يتكون منها العقار المراد تجزئته.[1]"
تكتسي التجزئة العقارية أهمية بالغة في تحديد المعالم العمرانية للمجال سواء من حيث تهيئته وتوجيهه أو من حيث تجنيبه مشاهد التشوه العمراني المتمثل أساسا في التكتلات العمرانية غير المنتظمة[2]، وإذا كانت وثائق التعمير عبارة عن تصورات واختيارات حول كيفية استعمال المجال من الأرض بشكل يؤدي إلى تنمية منسجمة اقتصاديا واجتماعيا فإن التجزئات العقارية تعتبر الوسيلة العملية التي تمكن من تنفيذ التصورات والاختيارات التي تحملها وثائق التعمير[3].
ولقد جاء القانون رقم 25.90 ليشمل بتنظيمه كل ما يتعلق بالأوذون و الرخص اللازمة لإحداث التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، حيث نظم في بابه الأول كل ما يتعلق بإحداث التجزئات العقارية، واستوجب بالضرورة أن تتوفر مجموعة من الشروط لمنح رخصة التجزئة؛ لعل أهمها وارد في المادة الخامسة من القانون رقم 25.90.
ترى ما هو الاشكال الذي تطرحه المادة الخامسة أعلاه من حيث الصياغة وما علاقتها بمسطرة التعرض؟
وللإجابة على هذا الاشكال سنتناول بالدراسة طبيعة العقارات محل التجزئة( أولا)، ثم نتطرق لأنواع التعرضات (ثانيا)، لنختم الدراسة بتوضيح الاشكال الذي تطرحه المادة 5( ثالثا).
أولا : الطبيعة القانونية للعقارات محل التجزئة
إن الحديث عن الطبيعة القانونية للعقارات التي يمكن أن تكون موضوع إحداث تجزئة عقارية يذهب بنا إلى القول أن المشرع المغربي قد حصرها في العقارات المحفظة و التي هي في طور التحفيظ[4]، حيث نصت المادة 5 في الفقرة الأولى على أنه: " لا يقبل طلب التجزئة المنصوص عليه في المادة 4 أعلاه إذا كانت الارض المراد تجزئتها ليست محفظة ولا بصدد التحفيظ ، ولا يكون الطلب مقبولا اذا تعلق الامر بأرض بصدد التحفيظ الا اذا كان الأجل المحدد لتقديم التعرضات على التحفيظ قد انصرم دون تقديم أي تعرض على تحفيظ العقار المراد تجزئته"[5].
إذن من خلال هذه المادة يلاحظ أن المشرع المغربي أخرج من دائرة التعامل العقارات غير المحفظة، حيث أن هذه العقارات لا يمكن أن تكون موضوع ترخيص بإحداث تجزئة عقارية؛ وحسنا فعل المشرع عندما اقصى العقار غير المحفظ من دائرة التعامل نظرا للوضعية التي يكون عليها هذا الأخير و التي تتسم بعدم الاستقرار و الخلو من النزاعات و الإدعاءات.
إن المادة أعلاه تتحدث عن الطبيعة القانونية للعقارات التي يمكن أن تكون موضوع تجزئة عقارية والتي تستوجب الحصول على رخصة التجزئة المنصوص عليها في المادة 4 من ذات القانون و التي تحيل بدورها على المادة 2 التي جاء فيها ما يلي" يتوقف احداث التجزئات العقارية على الحصول على اذن اداري سابق يتم تسليمه وفق الشروط المنصوص عليها في هذا الباب."
إن ما يثير الانتباه في هذه المادة (المادة 5)؛ التي اشترط فيها المشرع للحصول على إذن إداري لإحداث التجزئة العقارية، أن تكون الارض المراد تجزئتها محفظة أو على الأقل أن تكون في طور التحفيظ؛ فإذا كان طلب الحصول على إذن لإحداث التجزئة العقارية على أرض محفظة لا يثير إشكالا نظرا للمناعة التي يكتسبها العقار بعد تأسيس الرسم العقاري استنادا للفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري[6]، فإن الأمر ليس كذلك بالنسبة للعقارات التي تكون في طور التحفيظ، والتي لم يعرف بعد مآل مطلب التحفيظ الذي قدمه صاحب طلب رخصة التجزئة.
ثانيا: أنواع التعرضات وفق ظهير التحفيظ العقاري
بالرجوع إلى ظهير التحفيظ العقاري نجد أنه نظم نوعين من التعرضات:
النوع الأول:
تعرض يقع داخل الأجل ويسمى بالتعرض العادي، وقد نظمه المشرع المغربي في الفصل 24 من نفس الظهير والذي جاء فيه ما يلي: " يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار تم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق التعرض في مسطرة التحفيظ خلال أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل..."؛ إذن ومن خلال هذا الفصل يظهر أن لكل شخص يدعي أن له حقا على عقار قدم بشأنه مطلب التحفيظ أن يتعرض على ذلك المطلب؛ و ذلك بالتدخل في مسطرة التحفيظ عن طريق آلية التعرض؛ لكن يجب أن يتدخل في الوقت المناسب و في الأجل المحدد والذي هو شهرين يبتدئ من تاريخ نشر الإعلان عن انتهاء عملية التحديد في الجريدة الرسمية؛ كل هذا ما لم يكن قد سبق له أن تعرض على مطلب التحفيظ منذ تقديم هذا الأخير، بحيث يجوز لكل ذي حق أن يتعرض ولو قبل هذا الأجل، لكن يبقى أجل الشهرين هو الحد الأقصى لتقديم التعرض العادي. بهذا يمكن أن نقول بأن قبول التعرض العادي متوقف على ضرورة تقديمه داخل الأجل القانوني، فبانتهاء ذلك الأجل يسقط حق المتعرض في التدخل في مسطرة التحفيظ، إلا إذا توفرت له شروط قبول التعرض خارج الأجل.
النوع الثاني:
هذا الأخير هو النوع الثاني من التعرضات التي سمح من خلالها المشرع المغربي لكل من يدعي حقا على عقار ولم يتمكن من التعرض داخل الأجل؛ أن يتدخل في مسطرة التحفيظ لحماية حقوقه عن طريق التعرض الاستثنائي الذين نظمه المشرع في الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري الذي جاء في فيه:" بعد انصرام الأجل المحدد في الفصل 27 أعلاه يمكن أن يقبل التعرض بصفة استثنائية من طرف المحافظ على الأملاك العقارية، ولو لم يرد على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق، شريطة أن لا يكون الملف قد وجه إلى المحكمة الابتدائية.
يتعين على المتعرض أن يدلي للمحافظ على الأملاك العقارية، بالوثائق المبينة للأسباب التي منعته من تقديم تعرضه داخل الأجل، وبالعقود والوثائق المدعمة لتعرضه؛ كما يتعين عليه أن يؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يثبت حصوله على المساعدة القضائية، يكون قرار المحافظ على الأملاك العقارية برفض التعرض غير قابل للطعن القضائي."
إن التعرض خارج الأجل متوقف على توفر مجموعة من الشروط، بحيث لا يمكن لطالب التعرض أن يتدخل إلا إذا توفرت شروط من جملتها:
- أن لا يكون المحافظ على الأملاك العقارية قد وجه ملف التعرض إلى المحكمة الابتدائية للبت في التعرضات التي تكون قد قدمت ضد مطلب التحفيظ.
- يتعين على المتعرض أن يدلي للمحافظ على الأملاك العقارية بالوثائق المبينة للأسباب التي منعته من تقديم تعرضه داخل الأجل.
- يتعين على المتعرض أن يدلي للمحافظ على الأملاك العقارية بالعقود والوثائق المدعمة لتعرضه.
- يتعين على المتعرض أن يؤدي الرسوم القضائية وحقوق المرافعة أو يثبت حصوله على المساعدة القضائية[7].
- ويضاف إلى ما سبق أن لا يكون المحافظ على الأملاك العقارية قد أسس الرسم العقاري أو شرع في تأسيسه.
ثالثا: الاشكال الذي تطرحه المادة 5 من القانون 25.90
إذن وبعد أن تطرقنا للطبيعة القانونية للعقارات التي يمكن أن تكون موضوع طلب الحصول على رخصة التجزئة، ثم أنواع التعرض على مطلب التحفيظ كما نظمها ظهير التحفيظ العقاري، يظهر جليا الاختلاف بين التعرض العادي و التعرض الاستثنائي، فالأول مرتبط بأجل قانوني محدد؛ أما الثاني فهو مرتبط بشروط لابد أن تتوفر حتى يحق للمحافظ على الأملاك العقارية قبول التعرض.
قد يتسأل البعض عن العلاقة التي تربط بين طبيعة العقارات التي تكون قابلة للتعامل بشأن إحداث التجزئات العقارية والتعراضات على مطلب التحفيظ وفق المادة الخامسة من القانون 25.90، بالعكس هناك ارتباط وثيق، فما قلناه حول التعرضات الغاية منه فك اللبس حول الإشكال الذي تطرحه المادة 5.
فكما رأينا سابقا أن المادة الخامسة من القانون رقم 25.90 في فقرتها الأولى تشترط للحصول على الإذن لإحداث تجزئة على أرض في طور التحفيظ، أن يكون أجل التعرض قد انتهى دون تقديم أي تعرض بقولها "... ولا يكون الطلب مقبولا اذا تعلق الامر بأرض بصدد التحفيظ الا اذا كان الاجل المحدد لتقديم التعرضات على التحفيظ قد انصرم دون تقديم أي تعرض على تحفيظ العقار المراد تجزئته"، وهذا معناه أن المادة تتحدث عن مسطرة التعرض العادي الذي يقع قبل انصرام أجل شهرين طبقا للفصل 24 من ظهير التحفيظ العقاري، دون أن تنتبه نفس المادة إلى أن هناك تعرض من نوع آخر يقع خارج الأجل و غير مرتبط بأجل؛ و إنما يعلق قبوله على ضرورة توفر مجموعة من الشروط الواردة في الفصل 29 من نفس الظهير، فالمادة 5 واضحة بشأن الحديث عن التعرض العادي لأنها تتحدث عن تعرض مرتبط بأجل و ليس التعرض الاستثنائي الذي يقع خارج الأجل، فهذه المادة أشارت للتعرض العادي و أغفلت فرضية ورود تعرض استثنائي مستوف لشروطه.
وما يزكي قولنا في الفقرة أعلاه؛ هو ما جاء في المادة 6 من المرسوم رقم 2.92.833[8] " ... يجب أن يتضمن ملف طلب الإذن بإحداث تجزئة عقارية، عند الإيداع الوثائق الأساسية التالية: ـ شهادة من المحافظة على الأملاك العقارية تثبت أن الأرض المراد تجزئتها محفظة أو أنها في طور التحفيظ و أن الأجل المحدد لإيداع التعرضات في هذه الحالة قد انصرم من غير أن يقدم أي تعرض على ذلك..."؛ فكلا المادتين تتحدث عن تعرض مرتبط بأجل[9].
بمفهوم المخالفة للفقرة الأولى من المادة الخامسة؛ أنه إذا كان لشخص ما أرض فأراد تجزئتها وتوفرت كل الشروط؛ إلا أن الأرض المراد تجزئتها كانت غير محفظة؛ فبادر مالك الأرض إلى تقديم مطلب التحفيظ و انتظر إلى حين انتهاء أجل التعرض العادي الذي هو شهرين، ثم تقدم إلى المحافظ على الأملاك العقارية من أجل الحصول على شهادة تثبت انتهاء أجل التعرض العادي، يشهد من خلالها المحافظ أنه إلى غاية تسليمه هذا الإشهاد لا يوجد أي تعرض على مطلب التحفيظ المعني بالأمر؛ بعد كل هذا قدم صاحب التجزئة طلبه الى رئيس مجلس الجماعة المعني للحصول على رخصة التجزئة[10]، و بعد حين من الزمن من تسليم الشهادة ورد على المحافظ على الأملاك العقارية تعرض استثنائي مستوف لكافة الشروط المنصوص عليها في الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري، و ما كان على المحافظ إلا أن يقبله باعتبار أنه توفرت فيه كل شروط الصحة.
إن الشرط المتعلق بمضي أجل التعرض لا يؤدي إلى إحداث تجزئة عقارية خالية من النزاع، لأن تسليم المحافظ على الاملاك العقارية الشهادة لا يعني تنازله عن الاختصاص الاستثنائي الممنوح له بمقتضى الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري[11].
هنا سنجد أيضا أن المادة 5 من القانون 25.90 لم تنتبه لهذه المسألة التي تعد فراغا تشريعيا قد يتسبب في الكثير من المشاكل من الناحية العملية، و الرأي فيما نعتقد أنه يتوجب على المشرع المغربي التدخل لسد هذا الخلل؛ وذلك إما بتعديل المادة الخامسة عن طريق الأخذ بعين الاعتبار فرضية وجود التعرضات الاستثنائية؛ أو عن طريق الاكتفاء بقبول طلبات الإذن بإحداث تجزئات عقارية على العقارات المحفظة فقط.
---------------------------
الهوامش :
[1]- للمزيد حول مفهوم التجزئة العقارية يراجع: محمد بن يعيش، "التجزئة العقارية و التقسيم العقاري أية شروط"، مقال منشور في مجلة ملفات عقارية قضايا القسمة العقارية" عدد7،، سنة 2019، ص 153.
[2]- أحمد مالكي، التدخل العمومي في ميدان التعمير بالمغرب، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية، جامعة محمد الاول وجدة، السنة الدراسية 2007-2008، ص 104.
[3]- بوشعيب شاهي، "قراءة في القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية وتقسيم العقارات"، الندوة الوطنية في موضوع " الأمن العقاري"، دفاتر محكمة النقض عدد 26، مطبعة الأمنية الرباط، طبعة 2015، ص 361.
[4]- "العقار في طور التحفيظ هو العقار الذي وضع له مطلب للتحفيظ ولم يصدر بشأنه قرار التحفيظ، حيث يقدم صاحب هذا العقار مطلبا إلى المحافظ على الملكية العقارية ولم يصدر بشأنه قرارا نهائيا بمقتضى رسم عقاري"
- ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08، منشورات مجلة الحقوق سلسلة المعارف القانونية و القضائية الاصدار الثاني عشر، طبعة 2013، ص 28.
[5]ـ وهذا الإشكال يتعلق حتى بإحداث المجموعات السكنية، فقد نصت المادة 57 من القانون 25.90 على " تسري على المجموعات السكنية الأحكام المقررة في الباب الأول من هذا القانون".
[6]ـ القانون رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 المؤرخ في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، المنشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011)، ص 5575.
ــ جاء في الفصل 62 ما يلي" إن الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن، ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة."
[7]ـ للمزيد حول هذا النوع من التعرض راجع مقال : محمد العلمي، الإشكالات العملية للتعرض الاستثنائي على مطلب التحفيظ ـ قراءة في الفصل 29 من القانون رقم 14.07، أشغال الندوة الوطنية المنظمة يومي 25و 26 نونبر 2016 تحت عنوان العقار و التعمير و الاستثمار تكريما للأستاذ الحسين بالحساني ـ الجزء الأول، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، الطبعة الأولى 2017، ص 309 وما يليها.
[8]ـ المرسوم رقم 2.92.833، الصادر في 25 من ربيع الآخر 1414 الموافق ل12 أكتوبر 1993 لتطبيق القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية وتقسيم العقارات المنشور في الجريدة الرسمية عدد 4225 بتاريخ 15 يوليو 1993، 2057.
[9]ـ ونفس الأمر أشارت إليه المادة الأولى من القرار مشترك لوزير إعداد التراب الوطني و التعمير و الإسكان و سياسة المدينة ووزير الداخلية رقم 337.20 الصادر في 25 من جمادى الأولى 1441 الموافق ل21 يناير 2020 تحدد بموجبه الوثائق اللازمة لملفات طلبات الرخص المقررة بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير و التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها، المنشور في الجريدة الرسمية عدد 6874 الصادرة بتاريخ 22 شعبان 1441 الموافق ل16 أبريل 2020، ص 2129.
حيث جاء في مضمون المادة :" ... يجب أن يتضمن ملف طلب الإذن بإحداث تجزئة عقارية، عند الإيداع الوثائق الأساسية التالية: 2ـ شهادة مسلمة من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة على الأملاك العقارية و المسح العقاري و الخرائطية تثبت أن الأرض المراد تجزئتها محفظة أو أنها في طور التحفيظ مع انصرام أجل التعرضات من غير تقديم أي تعرض...."
[10]ـ بوشعيب شاهي، مرجع سابق، ص 365.
[11]- بوشعيب شاهي، نفس المرجع، ص 366.
