الرهن يتحول إلى بيع عن طريق المزاد العلني في حالة عدم أداء الدين PDF
المملكة المغربية
وزارة العــدل و الحريات
محكمة الإستئناف بمراكـش
المحكمة الإبتدائية بمراكش
حكم رقم:
بتاريخ:
موافق: 26/12/2013
ملف رقم: 580/1401/2013
أصل الحكم المحفوظ بكتابة الضبط
بالمحكمة الإبتدائية بمراكش
-----
بـاسـم جـلالـة المـلـك و طبقا للقانون
----
أصدرت المحكمة الإبتدائية بمراكش و هي تبت في القضايا المدنية يوم موافق 26/12/2013
في جلستها العلنية الحكم الآتي نصه
بين :البنك .....لمراكش بني ملال ـ شركة ذات شكل تعاوني و رأسمال قابل للتغيير لها مجلس إدارة جماعية و مجلس الرقابة.
الكائن بمحج عبد الكريم الخطابي ـ مراكش .
تنوب عنه الأستاذة ........ المحامية بهيئة مراكش.
كمدع من جهة
وبين السيد المحافظ على الأملاك العقارية و الرهون بمحافظة مراكش المنارة .
الكائن بشارع مولاي الحسن ـ مراكش .
كمدعى عليه من جهة أخرى
بمحضر السادة : ورثة الهالكة ...... ..... و هم :
ـ السيد .................
ـ السيد ..................
الساكنين ...................... مراكش المنارة .
الوقائـع
بناء على المقال الإفتتاحي المقدم من طرف المدعي بواسطة نائبـته والمسجل بكتابـة ضبط هذه المحكمـة بتاريـخ 25 /06/2013 والمؤدى عنـه الرسـم القضائي حسب الوصل عدد 149068 والذي عـرض فيــه أنه كان دائنا مرتهنا للسيد .................... نتيجة منحه للبنك رهنا من الدرجة الأولى على العقار موضوع الرسم العقاري عدد 146612/04 و ذلك لضمان قرض بمبلغ 2700000,00 درهم مع الفوائد القانونية والضريبة على القيمة المضافة ،و أنه نتيجة عدم سداد الدين من طرف المدين فقد لجأ إلى مسطرة تحقيق الرهن العقاري الذي كان ممنوحا له و ذلك في إطار الملف المفتوح أمام المحكمة التجارية في الملف عدد 53/2008، و في نهاية الأمر تم بيع العقار المرهون و ذلك بتاريخ 26/06/2012 في إطار الملف عدد 17/2012 حيث رسا المزاد على المدعي ، و أنه ما دام أنه هو المالك فقد تقدم بطلب إلى المحافظ العقاري من أجل تقييد محضر إرساء المزاد لكنه رفض بعلة أنه يتعين على البنك الإدلاء بالموافقة على التحملات المقيدة بالرسم العقاري بموجب دفتر التحملات المتعلقة بتجزئة الإزدهار و بإبراء صادر عن مؤسسة العمران على اعتبار أن نطاق التطهير لا يشمل التحملات المثقل بها العقار ،و الحال أن هذا الرفض من طرف المحافظ غير مبني على أساس ذلك أن المحافظ ملزم قانونا بتقييد محضر إرساء المزاد و لا يلزم بدفتر التحملات لأن الأمر لا يتعلق ببيع رضائي ، و بذلك يكون المحافظ قد فسر نطاق التحملات تفسيرا ضيقا ، ملتمسا الحكم على المحافظ على الأملاك العقارية و الرهون بمحافظة مراكش المنارة بتقييد محضر إرساء المزاد المؤرخ بتاريخ 10/09/2012 موضوع ملف الحجز التنفيذي عدد 53/2008 بالرسم العقاري بالرسم العقاري عدد 146612/04 و الحكم على المحافظ العقاري بتطهير العقار من كل تحمل و ذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500000,00 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ صدور الحكم شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليه الصائر.
وأرفق مقاله بصور للوثائق التالية : محضر إرساء المزاد و رسالة المحافظ العقاري بالرفض و نسخة أمر استعجالي.
و أجاب المدعى عليه بمذكرة جاء فيها أن المدعى فيه مثقل بتحمل منصوص عليه في كناش التحملات المتعلق بتجزئة الازدهار الذي يعتبر الرسم العقاري موضوع الطلب من ضمنها، و هذا التحمل منصوص عليه كذلك في عقد البيع الذي بموجبه تملك السيد . . .......... موضوع البيع بالمزاد العلني ، كما أنه بالرجوع إلى الفصل 3 من دفتر الشروط و التحملات الملحق بعقد البيع يتبين بأن التحمل يتعلق بضرورة تهيئة و تجهيز القطعة المبيعة و فقا لما هو محدد في تصميم التهيئة الخاص بالقطاع ، و أن المدعي على علم بهذه الشروط بدليل أنه سبق له أن تقدم لدى مؤسسة العمران للحصول على ترخيص منها من أجل الرهن ، وأن المدعي كان بإمكانه تقييد الشراء بمجرد الشراء لو أنها قبلت التحمل المذكور ، و أن التحمل المذكور لا يلحق أي ضرر به ، و أن نطاق قاعدة التطهير طبقا للفصل 220 من مدونة الحقوق العينية التحملات المقيدة بالرسم العقاري بل يشمل الرهون و الامتيازات ، ملتمسا الحكم برفض الطلب ، و أرفق مذكرته بصورة موافقة مؤسسة العمران على تقييد الرهن و صورة من دفتر التحملات و الشروط المرفق بعقد البيع.
و بناء على المذكرة المدلى بها من طرف المدعي و التي أكد فيها ما جاء في مقاله.
و بناء على مستنتجات النيابة العامة الرامية لتطبيق القانون.
وبناء على إدراج القضية بجلسة 12/12/2013 تخلفت عنها نائبة المدعي رغم الإعلام و تخلف الطرف المدعى عليه رغم سابق توصله ، فتقرر حجز القضية للمداولة لجلسة يومه.
التعليــل
وبعد المداولة طبقا للقانون
ـ في الشكل :
حيث إن الطعن قدم وفق كافة الشروط الشكلية ، و داخل الأجل طالما أنه لا دليل على تبليغه للمدعي ، فهو مقبول شكلا .
ـ في الموضوع :
حيث إن موضوع الطعن يرمي إلى الحكم على المحافظ على الأملاك العقارية و الرهون بمحافظة مراكش المنارة بتقييد محضر إرساء المزاد المؤرخ بتاريخ 10/09/2012 موضوع ملف الحجز التنفيذي عدد 53/2008 بالرسم العقاري بالرسم العقاري عدد 146612/04 و الحكم على المحافظ العقاري بتطهير العقار من كل تحمل و ذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500000,00 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ صدور الحكم شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليه الصائر.
وأرفق مقاله بصور للوثائق التالية: محضر إرساء المزاد ورسالة المحافظ العقاري بالرفض ونسخة أمر استعجالي.
و حيث إن الثابت من وثائق الملف أن المدعي الطاعن أنه نتيجة عدم سداد الدين من طرف المدين فقد لجأ إلى مسطرة تحقيق الرهن العقاري الذي كان ممنوحا له و ذلك في إطار الملف المفتوح أمام المحكمة التجارية في الملف عدد 53/2008، و في نهاية الأمر تم بيع العقار المرهون و ذلك بتاريخ 26/06/2012 في إطار الملف عدد 17/2012 حيث رسا المزاد على المدعي ، و أنه ما دام أنه هو المالك فقد تقدم بطلب إلى المحافظ العقاري من أجل تقييد محضر إرساء المزاد لكنه رفض بعلة أنه يتعين على البنك الإدلاء بالموافقة على التحملات المقيدة بالرسم العقاري بموجب دفتر التحملات المتعلقة بتجزئة الإزدهار و بإبراء صادر عن مؤسسة العمران على اعتبار أن نطاق التطهير لا يشمل التحملات المثقل بها العقار.
و حيث إن البين من جواب المحافظ أنه لا يعترض على تقييد محضر إرساء المزاد العلني بالرسم العقاري ، فهو يسلم بأن مضمون الفصل 480 من قانون المسطرة المدنية واضح و لا نقاش فيه و هو يقرر أنه سند ملكية لفائدة الراسي عليه المزاد العلني ، و لكن النقاش المطروح هو نطاق إعمال قاعدة التطهير التي تترتب على البيع بالمزاد العلني.
و حيث إنه و لئن كان التفسير الذي أعطاه السيد المحافظ العقاري لمضمون نطاق التطهير سليما من الناحية القانونية فحقيقة فإن نطاق قاعدة التطهير طبقا للفصل 220 من مدونة الحقوق العينية لا يشمل التحملات المقيدة بالرسم العقاري بل يشمل الرهون و الامتيازات فقط ، غير أن ما يجب الانتباه إليه هو خصوصية النازلة و هي أنه و لئن كان دفتر الشروط و التحملات الملحق بعقد البيع يتبين منه بأن التحمل يتعلق بضرورة تهيئة و تجهيز القطعة المبيعة و فقا لما هو محدد في تصميم التهيئة الخاص بالقطاع ، فإن الثابت من وثائق الملف أن المدعي سبق له أن تقدم لدى مؤسسة العمران للحصول على ترخيص منها من أجل الرهن و قد وافقت عليه ، و من تم تكون بصفة ضمنية قد تنازلت عن شرط المنع من التفويت ، ذلك أن الرهن معناه تقديم ضمانة من أجل استيفاء الدين من ثمنها عند تقاعس المدين عن أداء أقساط الدين الحالة ، و عليه فالرهن يتحول إلى بيع عن طريق المزاد العلني في حالة عدم أداء الدين ، إذن فلا يمكن أن نتصور الموافقة على الرهن مع الإبقاء على شرط المنع من التفويت ، و يكون حاصل ما ذكر أنه يتعين التشطيب على شرط المنع من التفويت الوارد بالرسم العقاري ليس لأنه مشمول بقاعدة التطهير الناتجة عن البيع بالمزاد العلني و لكن لأن المؤسسة المستفيدة منه قد رخصت بالرهن فتكون قد رخصت ضمنيا بالبيع.
و حيث إنه اعتبارا لما ذكر يكون قرار المحافظ موضوع الطعن قد اعتمد علة غير صحيحة و بالتالي يكون غير مبني على أساس و يتعين الحكم بإلغائه.
و حيث إن طلب الغرامة التهديدية ليس له ما يبرره في النازلة على اعتبار أن الطعن في قرار المحافظ العقاري هو طعن يراد منه بسط الرقابة على المقررات الصادرة عن السيد المحافظ العقاري و ذلك وفق النطاق المحدد في الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري ، و من تم فإن قبوله يتميز بخاصية أساسية و هي أنه لا تقدم فيه طلبات مخصوصة زائدة عن الطلب الذي سبق لأن قدم للمحافظ العقاري و رفض الاستجابة له ، بل إن نطاقه ينحصر في رقابة القرار الصادر عن السيد المحافظ العقاري و تحديد ما إذا كان مطابقا للقانون أم لا ، و بالتالي يكون الطلب غير مبرر و يلزم رفضه.
و حيث إن المحافظ العقاري لا يتحمل الصائر إلا إذا كان مرتكبا لتدليس و هو الأمر الذي لم يقم الدليل عليه ، الشئ الذي يتعين معه الحكم على المدعي بالصائر.
الحكــم
وتطبيقا للفصول 1و 32 و 50 و119 و 124 من ق م م.
لهذه الأسباب
حكمت المحكمة بجلستها العلنية ابتدائيا وحضوريا.
- في الشكل : قبول الدعوى.
في الموضوع : الحكم بإلغاء قرار المحافظ المذكور أعلاه و ذلك بالحكم على المحافظ على الأملاك العقارية و الرهون بمحافظة مراكش المنارة بتقييد محضر إرساء المزاد المؤرخ بتاريخ 10/09/2012 موضوع ملف الحجز التنفيذي عدد 53/2008 بالرسم العقاري بالرسم العقاري عدد 146612/04 و الحكم على المحافظ العقاري بتطهير العقار من شرط عدم التفويت و تحميل المدعي الصائر و رفض باقي الطلبات.
بهذا صدر الحكم و تلي في الجلسة العلنية المنعقدة في التاريخ أعلاه ، وكانت الهيئة مؤلفة من:
السيد .............. رئيسا
السيد ............. مقررا
السيد ............ عضوا
السيدة ............كاتبة الضبط
الرئيس المقرر كاتبة الضبط