من يدعي حقا على عقار يطلب تقييدا احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتا، وللدائن إجراء حجز تحفظي لضمان حقه في مواجهة مدينه PDF
المملكة المغربية
وزارة العدل و الحريات
محكمة الاستئناف بالدار البيضاء
المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء
حكم عدد : /2015.
صدر بتاريخ :
موافق : 31/03/2015.
ملف رقم : 3578/21/2014.
المدعي :
المدعى عليهم :
الرسوم القضائية
أديت بتاريخ :
موافق : 11/12/2014.
رقم الوصل : 2066006.
المبلغ : 25810.00 درهما.
باسم جلالة الملك
وطبقا للقانون
القاعدة: "الدعوى الرامية إلى تنفيذ التزام تبادلي لا تكون مسموعة إلا إذا اثبت رافعها أنه أدى أو عرض أداء ما كان ملتزما به من جانبه حسب ما اتفق عليه أو حسب القانون أو العرف (الفصلان 234 و 235 من ظهير الإلتزامات و العقود)".
"القانون أباح لكل من يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتا (الفصل 85 من الظهير الشريف رقم 17.11.177 الصادر بتاريخ 25 ذي الحجة (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 14.07 المغير و المتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر بتاريخ 09 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري) كما أباح للدائن إجراء حجز تحفظي باعتباره إجراء احترازيا الغاية منه ضمان حق الدائن في مواجهة مدينه (الفصل 452 من قانون المسطرة المدنية)".
أصدرت المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء في جلستها العلنية الحكم الآتي نصه :
يوم : واحد و ثلاثين (31) مارس 2015.
بين : شركة …..KIM FONCIERE ش م ق.
الكائن مقرها الاجتماعي بشارع يعقوب المنصور ، زنقة الجيلالي العفير ، الرقم 16 ، حي المعاريف ، الدار البيضاء.
ينوب عنها الأستاذ..... صابر المحامي بهيأة الدفاع بالدار البيضاء.
بصفتها مدعية من جهة.
و بين :... ، … ، …. ، …...
الساكنين ب…….
ينوب عنهم الأستاذان..... المحاميان بهيأة الدفاع بالدار البيضاء.
بصفتهم مدعى عليهم.
بحضور: المحافظ على الملاك العقارية بالحي الحسني.
من جهة أخرى.
الوقــــــــائـــع
بناء على المقالين الافتتاحي و الإصلاحي اللذين تقدمت بهما المدعية بواسطة دفاعها لدى كتابة ضبط هذه المحكمة المؤداة عنهما الرسوم القضائية حسب الوصلين عدد 2066006 بتاريخ 11/12/2013 و عدد 535136 بتاريخ 17/02/2015 تعرض فيهما أنها أبرمت وعدا بالبيع مع المدعى عليهم انصب على العقار موضوع الرسم العقاري عدد 46101/C بثمن قدره إجمالي قدره 11491500 درهم و أن الواعدين بالبيع أصبحوا يتماطلون في إتمام البيع النهائي قصد غصي حقوقها رغم وفائها بالتزاماتها و أنها دفعت كتسبيق مبلغ 2550000 درهم ملتمسة الحكم أساسا على المدعى عليهم بإتمام إجراءات البيع و ذلك بتحرير العقد النهائي معها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها خمسون ألف (50000) درهم عن كل يوم تأخير مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية و في حالة الامتناع اعتبار هذا الحكم بمثابة عقد البيع النهائي و ذلك بتقييده و تسجيله بالرسم العقاري عدد 46101/س و أمر المحافظ على الأملاك العقارية بالحي الحسني بالبيضاء بتقييده بالرسم العقاري المذكور مع ما يترتب عن ذلك من آثار قانونية و احتياطيا باسترجاع مبلغ مليونين و خمسمائة و خمسين ألف (2550000) درهم المدفوع للمدعى عليهم كتسبيق مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل الطرف المدعى عليه الصائر.
و أدلوا بشهادة الملكية و صورة شمسية لعقد وعد بالبيع و لوصل.
و أجاب المدعى عليهم بواسطة دفاعهم بجلسة 10/02/2015 بمذكرة مع مقال مضاد المؤداة عنه الرسوم القضائية حسب الوصل عدد 3565027 بتاريخ 10/02/2015 يعرضون فيهما أن المدعية لم تدل بما يفيد صفتها في الادعاء و علاقتها بهم مع المدعى فيه ذلك أن الوعد بالبيع المدلى به من طرف المدعية نفسها فإن المتعاقدة معهم المشترية شركة KIM FONCIERE في حين أن مقال الادعاء فإن المدعية هي شركة KLM FONCIERE وأن المدعية لا علاقة لها بموضوع النزاع و لا صفة لها في التقاضي كما أن المدعية لم تحترم الأجل المتفق عليه بعقد الوعد بالبيع ذلك أنه لا حق لها في المطالبة باسترجاع مبلغ التسبيق قبل تاريخ 31/04/2015 كما تم الاتفاق على ذلك بموجب العقد المذكور في الفقرة 02 من البند 03 في حين أن الدعوى الحالية قدمت بتاريخ 11/12/2014 مما تكون معه دعواها سابقة لأوانها فضلا على أن السبب في عدم إتمام البيع يعود للمدعية التي لم تعمل على الوفاء بالتزامها بأداء باقي الثمن داخل الأجل المتفق عليه عقد الوعد بالبيع و ملحقه و أن حقيقة الأمر تتجلى في كونهم أبرموا مع المدعية عقد وعد بالبيع بتاريخ 09/06/2014 بواسطة الموثق عادل البيطار اتفق بموجبه الأطراف على أن أجل إتمام البيع هو 08/09/2014 تحت طائلة البطلان و عدم ترتيب أي أثر قانوني كما هو ثابت من البند 02 من ملحق عقد الوعد بالبيع و أن المدعية لم تعمل على إتمام إجراءات البيع داخل الأجل المحدد في التاريخ المذكور أعلاه و انه بتاريخ 12/09/2014 تم تعديل آجال الأداء وفق ملحق عقد الوعد بالبيع السابق الذكر بواسطة نفس الموثق حدد له آخر أجل لإتمام البيع في تاريخ 31/12/2014 تحت طائلة البطلان و عدم ترتيب أي آثار قانونية و أن المدعية أخلت بالتزامها عن إتمام البيع حسب محضر المعاينة الصادر عن المفوض القضائي سعيد ريمي الذي عاين عدم أداء باقي الثمن أمام الموثق المذكور أعلاه و أن المدعية لم تعمل على إتمام البيع و ذلك بإيداع باقي الثمن داخل الأجل المحدد مما أصبح معه عقد الوعد بالبيع و ملحقه لاغيا و غير ذي موضوع و لا يترتب عليه أي أثر قانوني وفق ما انصرفت إليه إرادة الأطراف في عقد الوعد بالبيع الأول و كذا المحلق المرتبط به و أنهم وجهوا رسالة إخبارية إلى الممثل القانوني للمدعية يؤكدون أن العقد المذكور و ملحقه أصبحا لاغيين و غير ذي موضوع و لا يترتب عنه أي أثر قانوني و أن المدعية أخلت بالتزامها عن إتمام البيع كما هو ثابت من خلال وثائق الملف و أنهم محقون في الاحتفاظ بمبلغ التسبيق لكون السبب في عدم إتمام البيع يعود للمدعية طبقا لمقتضيات الفصل 290 و أن المشرع لم يلزم البائع برد مبلغ العربون للمشتري الذي أخل بالتزامه و أجاز له الاحتفاظ به جبرا للضرر الذي لحقهم من جراء فسخ البيع بسبب المشتري و أن المدعية فوتت عليهم فرصة إيجاد مشتر جديد للعقار موضوع المدعى فيه و بيعه بالثمن المحدد آنذاك و أنها حرمتهم من الانتفاع بعقارهم و الاستفادة من ثمن بيعه بل أرهقت العقار بإيقاع تقييد احتياطي تعسفي مقيد بتاريخ 12/12/2014 سجل عدد 66 عدد 1990 كما أوقعت حجزا تحفظيا بتاريخ 17/12/2014 سجل 67 عدد 68 و أثقلت العقار المدعى فيه بتحملات غير ذات موضوع و لا محل لها قانونا الغاية منها الإضرار بمصالحهم و أن العقد نص على أن مبلغ 550000 درهم يعد عربونا مقدما من قبل المدعية و أنه قد ثبت أنها قد تقاعست عن تنفيذ التزاماتها بأداء ما تبقى من الثمن المتفق عليه داخل الآجال المحددة اتفاقا رغم إنذارها فإن لهم الحق في الاحتفاظ بالمبلغ المذكور كعربون وفقا للأحكام المنصوص عليها في قانون الالتزامات و العقود ملتمسين في المذكرة الجوابية الحكم أساسا بعدم قبول الطلب شكلا و برفضه موضوعا و في الطلب المضاد الحكم على المدعى عليها في شخص ممثلها القانوني بأدائها لفائدتهم مبلغ مائتي ألف (200000) درهم كتعويض عن الحجز و التقييد الاحتياطي التعسفي مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل الطرف المدعى عليه الصائر.
و أدلوا بصورة شمسية لشهادة الملكية و لعقد وعد بالبيع و لملحق له و لرسالة إخبارية و لمحضر تبليغ رسالة و لمحضر إخباري.
و بناء على إدراج القضية بعدة جلسات أخرها جلسة 17/03/2015 حضرها دفاعا الطرفين (المدعية و المدعى عليهم) و أكدا معا ما سبق و أسندا النظر و تخلف الطرف الموجهة الدعوى بحضوره فتقرر جعل القضية في المداولة لجلسة 31/03/2015 للنطق بالحكم طبقا للقانون.
و بعد المداولة طبقا للقانون.
المحكمة
من حيث الشكل :
من حيث المقالين الأصلي (الافتتاحي) و الإصلاحي :
من حيث الدفع بانعدام الصفة :
حيث دفع المدعى عليهم بأن المدعية لم تدل بما يفيد صفتها في الادعاء ذلك أن المتعاقدة معهم حسب الوعد بالبيع المشترية شركة KIM FONCIERE في حين حسب مقال الادعاء فإن المدعية هي شركة KLM FONCIERE.
حيث إنه فضلا على أن الأخطاء في الأسماء هي مجرد أخطاء مادية يمكن إصلاحها و ليست إخلالات قانونية تمس الصفة في التقاضي فإن المدعية قد تقدمت بمقال إصلاحي بجلسة 17 فبراير 2015 تم بمقتضاه توجيه الدعوى من طرف شركة كيم فونصيير KIM FONCIERE المشترية حسب عقد الوعد بالبيع المضاف للملف المذكور فإن الإخلالات الشكلية التي لم تتضرر منها مصلحة الطرف لا تقبل عملا بقاعدة لا بطلان بدون ضرر المنصوص عليها في الفصل 49 من قانون المسطرة المدنية و الحال أن المدعى عليهم لم تبينوا الضرر الذي لحقهم من الإخلال المذكور و هذا ما أكده المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) من خلال ما صدر عنه من قرارات في نفس الموضوع نذكر منها القرارين عدد 2710 الصادر بتاريخ 16 فبراير 1987 في الملف المدني عدد 814 المنشور بمجلس القضاء و القانون عدد 139 و عدد 632 الصادر بتاريخ 08 فبراير 2008 في الملف المدني عدد المنشور بمجلة المناهج القانونية عدد 13 – 14 الشئ الذي يكون معه الدفع بانعدام الصفة المثار من طرف المدعى عليهم قد ارتكز على أساس غير سليم و يتعين بالتالي رده.
من حيث الدفع بعدم القبول :
حيث دفع المدعى عليهم بأن المدعية لم تحترم الأجل المتفق عليه بعقد الوعد بالبيع و لا حق لها في المطالبة باسترجاع مبلغ التسبيق قبل تاريخ 31 أبريل 2015 المحدد بموجب العقد المذكور و أن الدعوى الحالية قدمت بتاريخ 11 دجنبر 2014 مما تكون معه دعواها سابقة لأوانها.
حيث إنه فضلا على أن الثابت من الصورة الشمسية لعقد الوعد بالبيع المنجز من طرف الموثق عادل البيطار بتاريخ 09 و 12 شتنبر 2014 المضافة للملف أن المدعى عليهم التزموا بمقتضاه ببيع جميع الملك موضوع الرسم العقاري عدد 46101/C الموصوف بالعقد المذكور للمدعية بثمن إجمالي قدره إحدى عشر مليون و أربعمائة و واحد و تسعون ألف و خمسمائة (11491500) درهم أدت منه مبلغ خمسمائة و خمسين ألف (550000) درهم عند إبرام العقد المذكور و الباقي و قدره عشرة ملايين و تسعمائة و واحد و أربعون ألف و خمسمائة (10941500) درهم التزمت بأدائه على دفعتين مبلغ مليوني (2000000) درهم داخل أجل أقصاه 26 شتنبر 2014 و مبلغ ثمانية ملايين و تسعمائة و واحد و أربعين ألف و خمسمائة (8941500) درهم داخل أجل أقصاه 31 أكتوبر 2014 أي أن العقد المذكور يرتب التزامات متبادلة بين طرفيه بيد أن الدعوى الرامية إلى تنفيذ التزام تبادلي لا تكون مسموعة إلا إذا اثبت رافعها أنه أدى أو عرض أن يؤدي ما كان ملتزما به من جانبه حسب ما اتفق عليه أو حسب القانون أو العرف بقوة الفصلين 234 و 235 من ظهير الالتزامات و العقود و هذا ما أكده المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) من خلال ما صدر عنه قرارات في نفس الموضوع نذكر منها القرارين عدد 395 الصادر بتاريخ 08 فبراير 1995 في الملف المدني عدد 881792 المنشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 47 و عدد 5640 الصادر بتاريخ 09 دجنبر 1999 في الملف المدني عدد 867/96 المنشور بنفس المجلة أعلاه عدد 57 – 58 و الحال أن المدعية لم تدل بما يفيد أداءها لباقي ثمن البيع المذكور أعلاه و لم تثبت أنها أدت ما التزمت به من جانبها و المتمثل في أداء أو عرض أداء باقي الثمن المذكور أعلاه على المدعى عليهم و في حالة رفضهم إيداعه بمستودع الأمانات الذي تعينه المحكمة قبل التاريخ المحدد لإبرام العقد النهائي الشئ الذي تكون معه الدعوى قد اعتراها عيب من الناحية الشكلية لتقديمها مخالفة لمقتضيات الفصول 234 و 235 أعلاه و 32 من قانون المسطرة المدنية و جاءت سابقة لأوانها و يتعين بالتالي التصريح بعدم قبولها شكلا.
من حيث الصائر :
حيث إن خاسر الدعوى يتحمل صائرها بقوة الفصل 124 من نفس القانون أعلاه.
من حيث المقال المضاد :
حيث التمس المدعون الفرعيون (المدعى عليهم الأصليون) الحكم لهم بتعويض عن الحجز و التقييد الاحتياطي التعسفي.
حيث إنه فضلا على أن الثابت من الصورة الشمسية لعقد الوعد بالبيع المشار إلى مراجعه أن طرفيه اتفقا على تحدد أجل لأداء باقي الثمن أقصاه 31 أبريل 2015 فإن القانون أباح لكل من يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتا بقوة الفصل 85 من الظهير الشريف رقم 17.11.177 الصادر بتاريخ 25 ذي الحجة (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 14.07 المغير و المتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر بتاريخ 09 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري هذا علاوة على أن القانون أباح كذلك للدائن إجراء حجز تحفظي باعتباره إجراء احترازيا الغاية منه ضمان حق الدائن في مواجهة مدينه بقوة الفصل 452 من قانون المسطرة المدنية و على من لحقه ضرر من ذلك اللجوء إلى الجهات المختصة للتشطيب على التقييد الاحتياطي و رفع الحجز المضروب على العقار متى ثبت تعسف في استعمال هذا الحق من طرف من قام بذلك الشئ الذي تكون معه الدعوى ، و في غياب إثبات أن التقييد الاحتياطي و الحجز التحفظي المقيدين بالرسم العقاري موضوع العقد المذكور أعلاه تم إيقاعهما بشكل تعسفي ، مفتقرة للإثبات و سابقة لأوانها مخالفة بذلك لمقتضيات الفصل 32 من قانون المسطرة المدنية و يتعين بالتالي التصريح بعدم قبولها شكلا.
من حيث الصائر :
حيث إن خاسر الدعوى يتحمل صائرها بقوة الفصل 124 من قانون المسطرة المدنية.
و تطبيقا للفصول 01 ، 03 ، 09 ، 18 ، 31 ، 32 ، 37 إلى 40 ، 45 ، 50 ، 124 و 452 من قانون المسطرة المدنية ، 234 و 235 من ظهير الالتزامات و العقود و 85 من الظهير الشريف رقم 17.11.177 الصادر بتاريخ 25 ذي الحجة (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 14.07 المغير و المتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر بتاريخ 09 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري.
لهذه الأسبــــــاب
حكمت المحكمة بجلستها العلنية وهي تبث في القضايا العقارية ابتدائيا بمثابة حضوري في حق الطرف الموجهة الدعوى بحضوره و بمثابة حضوري في حق باقي الأطراف.
بعدم قبول الدعويين الأصلية و المضادة شكلا و تحميل رافعيهما الصائر.
بهذا صدر في اليوم و الشهر و السنة أعلاه.
و كانت الهيأة تتركب من :
السيد : رئيسا و مقررا
السيدة : عضوا
السيد : عضوا
السيد : كاتب الضبط
الرئيس كاتب الضبط