الإلتزام يكون باطلا بقوة القانون إذا قرر في حالة خاصة ذلك ولا ينتج أي أثر PDF
المملكة المغربية
وزارة العدل و الحريات
محكمة الاستئناف بالدار البيضاء
المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء
حكم عدد : /2015.
صدر بتاريخ :
موافق : 10/03/2015.
ملف رقم : 525/21/2015.
المدعي :
المدعى عليهم :
الرسوم القضائية
أديت بتاريخ :
موافق : 02/12/2014.
رقم الوصل : 487064.
المبلغ : 160.00 درهما.
باسم جلالة الملك
و طبقا للقانون
القاعدة : " عقود البيع المبرمة خلافا لأحكام الظهير الشريف الظهير الشريف رقم 1.92.7 المؤرخ في 17 يونيو 1992 بتنفيذ القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجوعات السكنية و تقسيم العقارات تكون باطلة بطلانا مطلقا (الفصل 72 من نفس الظهير)".
" الإلتزام يكون باطلا بقوة القانون إذا قرر القانون في حالة خاصة بطلانه و أن هذا الإلتزام لا يمكن أن ينتج أي أثر (الفصل 306 من ظهير الإلتزامات و العقود) ".
أصدرت المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء بجلستها العلنية الحكم الآتي نصه :
يوم عاشر (10) مارس 2015.
بين : …….
الساكن ………………… الدار البيضاء.
ينوب عنه الأستاذ ………. المحامي بهيأة الدفاع بالدار البيضاء.
بصفته مدعي من جهة. وبين:
1 – ……………...
الساكن ……………، الدار البيضاء.
2 – ورثة ……….. و هم :..، …، …،...،..،..، …..، ….، …،. …، … و ….. كنيتهم جميعا …...
الساكنين ……………………. الدار البيضاء.
بصفتهم مدعى عليهما من جهة أخرى.
الوقــــــــائـــع
بناء على المقال الافتتاحي الذي تقدم به المدعي بواسطة دفاعه لدى كتابة ضبط هذه المحكمة المؤداة عنه الرسوم القضائية حسب الوصل عدد 3565035 بتاريخ 10/02/2015 يعرض فيه أنه بمقتضى عقد عرفي مؤرخ في 12/04/2009 اشترى من المسمى ………. بقعة أرضية مساحتها 22 سنتيار من الملك المسمى الكرمة مستخرجة من الرسم العقاري عدد 63755/س الكائن ………. و التي يملكها البائع بعد أن اشتراها من مالكها الأصلي ………. المالك الأصلي للرسم العقاري المذكور أعلاه و الذي بعد وفاته أحاط بإرثه ورثته المدعى عليهم المذكورون برسم الإراثة المضمن بعدد 120، صحيفة 93 و تاريخ 30/09/2004 و أنه لما رغب في تسجيل هذا العقد بالرسم العقاري طالبه المحافظ بإنجاز ملحق لعقد البيع مع المالكين الأصليين الحاليين ورثة الهالك ……….. لكون عقد البيع بين المالك الأصلي و خلفه الخاص ………….. لا يتضمن الإشارة لنسبة الأسهم المبيعة و الواجب استخراجها من الأسهم التي يملكها الورثة في الرسم العقاري المذكور و أن الورثة امتنعوا عن القيام بأي إجراء لتعديل عقد البيع المبرم مع مورثهم الذي سبق أن أبرم عقد بيع للعقار موضوع الدعوى مع المشتري ………. بتاريخ 07/07/1997 و أن الالتزامات تنتج آثارها بين المتعاقدين و تمتد إلى ورثتهما و خلفائهما الخاصين حسب مقتضيات الفصل 229 من قانون الالتزامات و العقود و أن حق الملكية في العقار المحفظ ينتقل من البائع إلى المشتري بمجرد تراضي الطرفين على إبرام العقد و لا يعتبر التقييد بالرسم العقاري إلا شكلية نفاذ العقد في مواجهة الغير و أن المقصود بالغير أي شخص دون الخلف العام أو الخاص للبائع حسب قرار محكمة النقض الصادر بتاريخ 18/10/2011 و أن عدم تسجيل الخلف الخاص للهالك أي المشتري ……… لا يمنع من تقييد بنود التعاقد الذي أبرمه بكامل إرادته نع المشتري الأول إلى أن وصل محل عقد البيع للعارض و دعوى نفاذ عقد البيع تجوز في مواجهة كل الخلفاء الخاصين للبائع الأصلي وصولا إلى ورثته الذين ما زالوا مقيدين بالرسم العقاري و أن إعمال العقد خير من إهماله حسب القاعدة القانونية المعروفة و أنه حائز لما اشتراه و الورثة على علم بالتعاقد الأولي و أجازوه رضاء لكنهم يمتنعون عن إجراء أي ملحق يمكنه من إدخال الحق العقاري الذي اشتراه بالرسم العقاري ملتمسا الحكم بنفاذ عقدي البيع المبرمين تسلسلا إلى البائع الأصلي الهالك.. في الرسم العقاري عدد 23346/س و الأمر بتعيين خبير لتحديد نسبة القطعة الأرضية المبيعة المحددة في مائتي (200) سنتيار من مجموع الأسهم التي كانت مملوكة للبائع الأصلي المذكور أعلاه و بعد تحديدها اقتطاع الأسهم من مجموع أسهم ورثة الهالك … و أمر المحافظ على الأملاك العقارية النواصر بتسجيل الحكم الصادر بتقييد عقد البيع بالرسم العقاري المذكور أعلاه.
و أرفق مقاله بصورة مطابقة للأصل لعقد بيع و لرسم إراثة و لشهادة الملكية و صورة شمسية لعقد بيع.
و بناء على إدراج القضية بجلسة 24/02/2015 تخلف دفاع الطرف المدعي رغم التوصل و تخلف الطرف المدعى عليه فتقرر جعل القضية في المداولة لجلسة 10/03/2015 للنطق طبقا للقانون.
و بعد المداولة طبقا للقانون.
المحكمة
من حيث الشكل : حيث إن الدعوى قدمت وفق شروطها الشكلية المطلوبة قانونا مقبولة شكلا.
من حيث الموضوع : حيث التمس المدعي الحكم بنفاذ عقدي البيع المبرمين تسلسلا إلى البائع الأصلي الهالك ….. في الرسم العقاري عدد 23346/س و الأمر بتعيين خبير لتحديد نسبة القطعة الأرضية المبيعة المحددة في مائتي (200) سنتيار من مجموع الأسهم التي كانت مملوكة للبائع الأصلي المذكور أعلاه و بعد تحديدها اقتطاع الأسهم من مجموع أسهم ورثة الهالك ……. و أمر المحافظ على الأملاك العقارية النواصر بتسجيل الحكم الصادر بتقييد عقد البيع بالرسم العقاري المذكور أعلاه.
من حيث طلب نفاذ عقدي البيع و تحويل المساحة المبيعة إلى أسهم و التقييد بالرسم العقاري :
حيث إن الثابت من الصورة الشمسية لعقد البيع العرفي المؤرخ في 17 يوليوز 1997 المضاف للملف أن المسمى …… اشترى بمقتضاه قطعة أرضية مساحتها مائتا متر مربع مستخرجة من العقار موضوع الرسم العقاري عدد 63755 س الكائن ………. من المسمى ……….. كما أن الثابت من الصورة المطابقة للأصل لعقد البيع العرفي المؤرخ في 12 أبريل 2009 المضاف للملف أن المدعي الحالي اشترى بمقتضاه نفس القطعة الأرضية موضوع عقد البيع المشار إلى مراجعه أعلاه (المؤرخ في 17 يوليوز 1997) من نفس المشتري المذكور أعلاه (………..) و الحال أن الثابت من الصورة المطابقة للأصل لشهادة الملكية المسلمة من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بالدار بالبيضاء النواصر بتاريخ 13 يناير 2015 المضافة للملف أن العقار المذكور موضوع الرسم العقاري المذكور أعلاه تبلغ مساحته أربع (04) هكتارات و ثمانون (80) آرا و أربعون (40) سنتيارا بيد أن كل بيع يكون هدفه أو يترتب عليه تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة لإقامة بناء عليها أو بيع مساحة تقل عن ألفين و خمسمائة (2500) متر مربع يتوقف على حصول إذن سابق للبيع من رئيس الجماعة الحضرية أو القروية التي يوجد في دائرتها العقار المبيع بقوة الفصلين 58 و 59 من الظهير الشريف رقم 1.92.7 المؤرخ في 17 يونيو 1992 بتنفيذ القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجوعات السكنية و تقسيم العقارات و الحال أن المدعي لم يدل بالإذن السابق للبيع هذا علاوة على أن عقود البيع المبرمة خلاقا للأحكام المنصوص عليها في هذا القانون تكون باطلة بطلانا مطلقا بقوة الفصل 72 من نفس الظهير أعلاه بيد أن الإلتزام يكون باطلا بقوة القانون إذا قرر هذا الأخير في حالة خاصة بطلانه هذا علاوة على الإلتزام الباطل بقوة القانون لا يمكن أن ينتج أي أثر مادام الباطل لا يرتب إلا باطلا بقوة الفصل 306 من ظهير الإلتزامات و العقود و لا يمكن المطالبة بنفاذه أو تحويل المساحة المبيعة إلى أسهم أو تقييده بالرسم العقاري طالما أن الباطل لا يتمم و لا يحول إلى أسهم و لا يقيد بالرسم العقاري و هذا ما أكده المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) من خلال ما صدر عنه من قرارات في نفس الموضوع نذكر منها القرارات عدد 3488 الصادر بتاريخ 14 أكتوبر 1998 في الملف المدني عدد 3488/95 المنشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 56، عدد 3090 الصادر بتاريخ 13 شتنبر 2001 في الملف المدني عدد 1854/03/02/2000 و عدد 1266 الصادر بتاريخ 21 أبريل 2004 في الملف المدني عدد 661/01/02/2003 المنشورين بسلسلة الأنظمة والمنازعات العقارية، القواعد الموضوعية و الشكلية في مساطر المنازعات العقارية، الجزء الأول و ما ذهبت إليه محكمة الاستئناف بالدار البيضاء في قرارها عدد 5073 الصادر بتاريخ 06 دجنبر 2010 في الملف عدد 4113/01/09 (القرار غير منشور) الشئ الذي يكون معه الطلب غير مبرر و يتعين بالتالي رفضه.
من حيث الصائر : حيث إن خاسر الدعوى يتحمل صائرها بقوة الفصل 124 من قانون المسطرة المدنية.
و تطبيقا للفصول 01، 03، 18، 31، 32، 37 إلى 40، 45، 50 و 124 من قانون المسطرة المدنية و مقتضيات ظهير الإلتزامات و العقود و الظهير الشريف رقم 1.92.7 المؤرخ في 17 يونيو 1992 بتنفيذ القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجوعات السكنية و تقسيم العقارات.
لهذه الأسبــــــاب
حكمت المحكمة بجلستها العلنية وهي تبث في القضايا العقارية ابتدائيا بمثابة حضوري.
في الشكل : بقبول الدعوى.
في الجوهر : برفض الطلب و تحميل الطرف المدعي الصائر.
بهذا صدر في اليوم و الشهر و السنة أعلاه.
و كانت الهيأة تتركب من :
السيد : رئيسا و مقررا
السيد : عضوا
السيد : عضوا
السيد : كاتب الضبط
الرئيس كاتب الضبط