تنتج الالتزامات المقررة على عقار محفظ أثرها لا بين المتعاقدين فحسب، ولكن أيضا بين ورثتهما وخلفاءهما PDF
المملكة المغربية
وزارة العــدل و الحريات
محكمة الإستئناف بالجديدة
المحكمة الإبتدائية بسيدي بنور
ملف عقاري 329/2011
حكم عدد:
صدر بتاريخ: 24/12/2013
أصل الحكم المحفوظ بكتابة الضبط
بالمحكمة الإبتدائية بسيدي بنور
-----
بـاسـم جـلالـة المـلـك و طبقا للقانون
----
بتاريـخ الثلاثاء 20 صفر الخير 1435 الموافق 24 دجنبر 2013
أصدرت المحكمة الابتدائية بسيدي بنور وهي تبت في القضايا العقارية والمختلطة الحكم الاتي نصه:
بين السيدة: …………..الساكنة ……………………..
ينوب عنها ذ/ ........... محام بهيئة الجديدة
مدعية من جهة
وبين السادة: المحافظ المكلف بالتحفيظ بسيدي اسماعيل الزمامرة
……………………الساكنة ………………الدار البيضاء
………………………..الساكن. …………………..
ينوب عنهما ذ/....... محام بهيئة الدار البيضاء جاعل محل المخابرة معه بمكتب ذن/.... و.... محاميين بهيئة الجديدة ...،…،
تنوب عنها ذة/....... محامية بهيئة الجديدة.…،……
ينوب عنهم ذ/ ......... محام بهيئة الجديدة
مدعى عليهم من جهة أخرى
الـوقـائـع
بناء على المقال الإفتتاحي الذي تقدمت به المدعية بواسطة دفاعها المؤدى عنه بتاريخ 23/12/2011 تعرض فيه أنها رفعت طلبين إلى السيد المحافظ على الأملاك بسيدي اسماعيل الزمامرة تلتمس في الأول إشهار عقد الكراء المبرم بينها وبين والدها المرحوم ……………… المصحح الإمضاء في 23/05/2003 لكونه كراء طويل الأمد طبقا للمادة 87 من القانون العقاري تحت مظلة الفصل 65 من نفس القانون باعتباره يخول لصاحبه حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي يمكن تفويته طبقا للفصل 87 من القانون العقاري وكل ذلك متعلق بالرسم العقاري عدد 51375/08، ونظرا لكون المحافظ رفض برسالة مؤرخة في 16/12/2011 بعلة أنه اصبح بالرسم العقاري ورثة وهم المدعى عليهم، ولأن عقد الكراء لا ينتهي بوفاة المكري ولا بوفاة المكتري حسب المادة 698 من ق ل ع، فإنها تلتمس إلغاء قرار السيد المحافظ على الأملاك بسيدي اسماعيل الزمامرة والحكم على الورثة بإلزامهم بنتيجة عقد الكراء وشروطه الصادر عن موروثهم طبقا للفصل 698 من ق ل ع، والحكم عليه بتسجيل وإشهار عقد الكراء المبرم المصحح الإمضاء في 23/05/2003 بالرسم العقاري 51375/08، والحكم باعتبار العقد في حالة رفضهم أو أحدهم بالموافقة عليه ملزما لهم في جميع ما تضمنه مع النفاذ المعجل وتحميلهم الصائر, وأرفقت المقال بصور طبق الأصل من رسالة المحافظ عدد 1409،صورة من عقد الكراء المصحح الإمضاء في 23/05/2003 لدى بلدية سيدي بنور، صورة طبق الاصل من شهادة الملكية.
وبناء على استدعاء الأطراف بصفة قانونية.
وبناء على جواب دفاع المدعى عليهما. و......... الذي جاء فيه أن عقد الكراء المحتج به لا تؤمن به العارضة ولا علم لها بمضمونه، إذ أن الطرف المكري توفي قبل تمام مدة العقد ولا يمكن العلم باستمراريته أو فسخه لأي سبب وفي أي سنة وبالتالي لا يمكن وصفه بأنه طويل الأمد ولوجاءت مدته مطابقة للمدة المنصوص عليها في الفصل 87 من ظهير 02/06/1915، وهو ما يسير عليه قضاء المحاكم بحسب ظروف مدة التصرف سواء استغرقت تلك المدة أم لم تستغرقها، كما أن إلزام الورثة به وبإشهاره مرفوض لعدم تقييده في حياة موروثهم حتى يمكن إنتاج آثاره، ونظام التحفيظ العقاري ينص على قاعدة عدم أي أثرللتصرف إلا من قيده بالصك العقاري بين المتعاقدين فأحرى في مواجهة الغير، والعارضة تستغرب رفع هذه الدعوى رغم وجود دعوى أخرى للمدعية رامية للقسمة موضوع الملف 152/2013. والتمست عدم قبولها شكلا ورفضها موضوعا.
وبناء على جواب المحافظ العقاري بالزمامرة الذي جاء فيه أن الدعوى رفعت ضد المحافظ المكلف بالتحفيظ بسيدي اسماعيل الزمامرة مما تكون قد رفعت ضد غير ذي صفة لأنها كان يجب أن ترفع ضد المحافظ رئيس المصلحة مما يشكل خرقا مسطريا للفصل 1 من ق م م، وفي الموضوع فإنه تعذر تقييد عقد الكراء لكون الحق موضوع العقد انتقل لورثة المكري.......... إثر تقييد إراثته المؤرخ في 09/04/2010 كناش 7 عدد 1168، وان الإستجابة للطلب تبقى رهينة بإبرام عقد جديد مع جميع ورثة.......... يحمل المرجع العقاري رسم عقاري عدد 51375/08 أو استصدار حكم نهائي في الموضوع.
وبناء على جواب ذة/ العميري عن............. الذي جاء فيه أنها باعتبارها خلفا عاما فإنها توافق على الإدعاء، وتلتمس الإشهاد عليها بموافقتها عليه.
وبناء على جواب ذ/ بلخدير عن باقي المدعى عليهم باستثناء. و........... أعلاه الذي جاء فيه أنهم باعتبارهم خلفا عاما فإنهم يوافقون على تقييد عقد الكراء بالرسم العقاري 51375/08، ويلتمسون الإشهاد عليهم بموافقتهم تحمل آثاره.
وبناء على تعقيب دفاع المدعى عليهما... و.......... ذ/أودوني الذي أكد فيه سابق دفوعاته.
وبناء على إحالة الملف على النيابة العامة التي أدلت بملتمسها الرامي لتطبيق القانون.
وكانت آخر جلسة بتاريخ 10/12/2013 حضر ذ/ مدار أحمد عن ذ/مدار صلاح الدين، وحضرذ/عافي عن ذة/العميري وحضرت ذة/البريع عن ذ/أودوني، وحضر ذ/بلخدير، وأكدوا جميعاملتمساتهم المبينة سابقا، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجز الملف للمداولة لجلسة 24/12/2013.
وبعد المداولة طبقا للقانون
من حيث الشكل : حيث قدمت الدعوى مستوفية شروطها الشكلية المستلزمة قانونا, وان الدفع بانعدام صفة المدعى عليه لكون الدعوى رفعت ضد المحافظ المكلف بالتحفيظ بسيدي اسماعيل الزمامرة وليس ضد المحافظ رئيس المصلحة دفع غير قانوني ذلك ان التقسيم الإداري الداخلي للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية لا علاقة له بشروط التقاضي طالما أن قانون التحفيظ لا يتحدث سوى عن المحافظ العقاري الذي يمسك الرسوم العقارية ويتولى تأسيسها وإجراء التقييدات أو التشطيبات عليها، وهو المخاطب مسطريا في الدعوى، بغض النظر عن كونه هو نفسه رئيس المصلحة أو يفوض جزء من المهمة الموكولة اليه لاحد من مساعديه الامر الذي يتعين معه التصريح بقبول الدعوى شكلا.
من حيث الموضوع: حيث تهدف الدعوى إلى الحكم بإلغاء قرار السيد المحافظ على الأملاك بسيدي اسماعيل الزمامرة والحكم على الورثة - المدعى عليهم - بإلزامهم بنتيجة عقد الكراء وشروطه الصادر عن موروثهم طبقا للفصل 698 من ق ل ع، والحكم عليه بتسجيل وإشهار عقد الكراء المبرم المصحح الإمضاء في 23/05/2003 بالرسم العقاري 51375/08، و باعتبار العقد في حالة رفضهم أو أحدهم بالموافقة عليه ملزما لهم في جميع ما تضمنه مع النفاذ المعجل وتحميلهم الصائر.
وحيث يتبين من جواب السيد المحافظ على الاملاك العقارية بالزمامرة أنه أسس رفضه تقييد العقد على كون الحق موضوع العقد انتقل الى ورثة المكري السيد............. اثر تقييد رسم اراثته المؤرخ في 09 ابريل 2010 كناش 7 عدد 1168وبالتالي فإن الإستجابة للطلب تبقى رهينة بإبرام عقد جديد مع جميع الورثة................. الذين حلوا محل موروثهم في الرسم العقاري أو استصدار حكم نهائي في الموضوع.
وحيث من اطلاع المحكمة على عقد الكراء المصحح الإمضاء في 23/05/2003 لدى بلدية سيدي بنور، ثبت لها أنه أبرم بين................... موروث المدعية والمدعى عليهم، وأنه أكرى لها الأرض ذات المطلب 41796/ح لمدة عشرين سنة تبتدئ من السنة الفلاحية 2003-2004 وتنتهي في السنة الفلاحية 2023-2024.
وحيث من مدة العقد يتبين أنه عقد كراء طويل الأمد، طالما أنه عملا بالفصل 87 من ظهير 02/06/1915 (الذي كان يؤطر العقد قبل مدونة الحقوق العينية) يعتبر كل كراء عقار يتجاوز 18 سنة هو كراء طويل الأمد يخول حقا عينيا على العقار المكرى. وبذلك فلا محل للدفع المثار من المدعى عليهما.... و..............بأن العبرة بحسب ظروف ومدة التصرف سواء استغرقت تلك المدة المنصوص عليها في الفصل 87 أم لم تستغرقها، لأن هذا التفسير يشكل مخالفة لبنود العقد الصريحة ويفضي إلى ربط وصف عقد الكراء بمعيار مدة التصرف الحقيقي وليس بما توافقت عليه إرادة المتعاقدين، وهو أمر مجاف للمنطق القانوني الذي يجعل العقود المنشأة بوجه صحيح بمثابة القانون بين أطرافها طبقا للفصل 230 من ق ل ع.
وحيث إن ما ورد بجواب المحافظ من كون المطلب عدد 41796/08 (هو المذكور في العقد) قد تحول إلى رسم عقاري عدد 47482/08 بناء على قرار التحفيظ الصادر بتاريخ 13/04/1987، يعني أن الكراء انصب على العقار المحفظ، ولا يعدو ذكر المطلب عن خطأ من المتعاقدين في المرجع العقاري، فلا يواجه بقاعدة التطهير لكون تأسيس الرسم العقاري تم بتاريخ سابق على إبرام العقد.
وحيث عملا بالفصلين 228 و229 من ق ل ع، تنتج الالتزامات أثرها لا بين المتعاقدين فحسب، ولكن أيضا بين ورثتهما وخلفاءهما.
وحيث طالما أن المدعى عليهم ورثة المكري..........، فإن عقد الكراء الطويل الأمد يبقى ملزما لهم ومنتجا لكافة آثاره في مواجهتهم، وهو الأمر الذي وافقوا عليه جميعا باستثناء المدعى عليهما. و................
وحيث أن نازعة هاذين الوريثين في العقد بحجة عدم علمهما به، وبعلة عدم تقييده في حياة الموروث تبقى منازعة غير مؤسسة، لصراحة مقتضيات الفصلين 228 و229 المشار إليهما، ولكون عدم تقييد عقد الكراء طويل الأمد في حياة الموروث لا يعدم العقد ويهدم حجيته في مواجهة الورثة، وبدليل أن الفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري لم يحرم أطراف العقد (وبالتبعية خلفاءهم) من إمكانية إقامة دعاوى فيما بينهم بسبب عدم تنفيذ اتفاقاتهم.
وحيث تأسيسا على ما بسطته المحكمة أعلاه تبقى الدعوى مؤسسة قانونا ويتعين الاستجابة لها من خلال إلزام ورثة................ بعقد الكراء المصحح الإمضاء في 23/05/2003 لدى بلدية سيدي بنور، والحكم تبعا لذلك بإلغاء قرار السيد المحافظ على الأملاك بسيدي اسماعيل الزمامرة الرافض لتقييد العقد المذكور، وأمره تصديا بتقييد عقد الكراء المصحح الإمضاء في 23/05/2003 لدى بلدية سيدي بنور بالرسم العقاري 47482/08.
وحيث إن الخاسر يتحمل الصائر، وترتئي المحكمة تحميله للورثة المدعى عليهم.
وحيث لا مبرر لباقي الطلبات فينبغي رفضها.
وعملا بالقانون سيما الفصول 87 وما يليه من ظهير 02/06/1915، والفصول 228، 229 وما يليه من ق ل ع، والفصول 65،66،67، 96 من ظهير التحفيظ العقاري وفق تعديلاته بالقانون 14.07، والفصول 1-3-5-18-27-28-32-37-38-39-45-50-124 من قانون المسطرة المدنية.
لهذه الأسباب
إن المحكمة في جلستها العلنية وهي تبت في القضايا العقارية ابتدائيا وحضوريا:
في الشكل: قبول الدعوى.
في الموضوع: الحكم بإلزام المدعى عليهم ورثة............. بعقد الكراء المصحح الإمضاء في 23/05/2003 لدى بلدية سيدي بنور المبرم بين موروثهم وبين المدعية............، والحكم تبعا لذلك بإلغاء قرار السيد المحافظ على الأملاك بسيدي اسماعيل الزمامرة الرافض لتقييد العقد المذكور، وأمره تصديا بتقييد عقد الكراء المصحح الإمضاء في 23/05/2003 لدى بلدية سيدي بنور بالرسم العقاري 47482/08، وتحميل المدعى عليهم الورثة الصائر ورفض باقي الطلبات.
بهذا صدر الحكم في اليوم والشهر والسنة أعلاه بالقاعة العادية للجلسات بمقر المحكمة الابتدائية بسيدي بنور وكانت الهيأة الحاكمة متكونة من:
السيد رئيسا ومقررا
السيد عضوا
السيد عضوا
بمساعدة السيد كاتبا للضبط
الرئيس المقرر كاتب الضبط