رسالة بعنوان: الاستيلاء على عقارات الغير وأثره على الأمن العقاري في القانون المغربي PDF
مقدمة
قضى الله سبحانه وتعالى أن يجبل الإنسان على حب التملك، باعتباره فطرة فطره الله عليها وغريزة فيه لا يستطيع التخلي عنه ولا يسوغ تجريد منه، فحق الملكية حق أصيل للإنسان. ومن أهم حقوقه الأساسية باعتباره مرتبطا بحقه في الحياة والوجود، ولذلك فإن الملكية والحياة البشرية أمران متلازمان، فمنذ اللحظة التي يجد فيها الإنسان مالا قابلا لإشباع حاجة معينة لديه، فإن غريزته تتجه إلى تملك هذا المال والاستئثار به لإشباع هذه الحاجة، ومادام الأمر كذلك فلا يجوز حرمان أي إنسان من هذا الحق.
وتعتبر الملكية ظاهرة من ظواهر المجتمع، بل هي لازمة من لوازم الحياة، ومن أجل ذلك نظم الإسلام الملكية من كافة جوانبها تنظيما دقيقا باعتبارها محور النشاط الاقتصادي في كل مجتمع وحجز الزاوية في بنيانه الاجتماعي، مصداقا لقوله تعالى في محكم كتابه "وَلَقَدْ مَكَّنَّاكُمْ فِي الأَرْضِ وَجَعَلْنَا لَكُمْ فِيهَا مَعَايِشَ قَلِيلا مَا تَشْكُرُونَ"
وقوله تعالى" وَإِلَىٰ ثَمُودَ أَخَاهُمْ صَالِحًا قَالَ يَا قَوْمِ اعْبُدُوا اللَّهَ مَا لَكُم مِّنْ إِلَٰهٍ غَيْرُهُ هُوَ أَنشَأَكُم مِّنَ الْأَرْضِ وَاسْتَعْمَرَكُمْ فِيهَا فَاسْتَغْفِرُوهُ ثُمَّ تُوبُوا إِلَيْهِ إِنَّ رَبِّي قَرِيبٌ مُّجِيبٌ"
واعتبارا لذلك، ولما تمثله الملكية العقارية في حياة الشعوب والمجتمعات، فقد تم تنزيلها منزلة التقديس واحاطتها من طرف معظم الشرائع الإنسانية عبر مختلف العصور بسياج من الحماية والصيانة، بل إن حضارة الأمم أصبحت تقاس بما توفره من ضمانة وحماية لحقوق أفرادها، وفي مقدمتها حق الملكية الذي أصبح بمقتضى المادة 17 من الإعلان العالمي لحقوق الإنسان الصادر في سنة 1948 حقا مقدسا لا يجوز انتهاك حرمته ولا يجوز حرمان صاحبه منه إلا إذا قضت بذلك مصلحة عامة ثبتت قانونا وبشرط التعويض العادل المدفوع مقدما.
وتماشيا مع الالت ازمات الدولية أعطى المغرب لحق الملكية أهمية بالغة إذ جعله يأخذ صبغة حق دستوري من خلال الفصل 35 من دستور2011 الذي ينص على أنه "يضمن القانون حق الملكية.
ويمكن الحد من نطاقها وممارستها بموجب القانون، إذا اقتضت ذلك متطلبات التنمية الاقتصادية والاجتماعية للبلاد، ولا يمكن نزع الملكية إلا في الحالات ووفق الإجراءات التي ينص عليها القانون."
هذا ويعتبر حق الملكية العقارية من أوسع الحقوق العينية نطاقا، بل جامع هذه الحقوق وعنه تتفرع جميعها، فمن له الملكية على شيء كان له حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه وهو ما قررته المادة 14 من مدونة الحقوق العينية.
غير أنه إذا كان لمالك العقار مطلق الحرية في ملكه فإن ذلك منوط بعدم تجاوز النطاق الذي تسمح به القوانين والأنظمة الجاري بها العمل، وهي الضمانة نفسها التي جاءت بها المادة 23 من مدونة الحقوق العينية التي نصت على أنه "لا يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون، ولا تنزع ملكية أحد إلا لأجل المنفعة العامة ووفقا لإجراءات التي ينص عليها القانون ومقابل تعويض مناسب"
إضافة إلى ذلك يعد العقار ثروة هامة ومحركا ضروريا ودعامة لتحقيق الإقلاع الاقتصادي الوطني واقامة البنيات التحتية والتجهيزات العمومية، كما تبنى عليه سياسة الدولة في مجال التعمير والتخطيط العمراني، وهو الآلية الكفيلة لضمان حق المواطنين في السكن، كما يعتبر الوعاء الرئيسي لتحفيز الاستثمار المنتج المدر للدخل والموفر لفرص الشغل في مختلف المجالات.
ونظرا للأهمية الاقتصادية والاجتماعية والمالية للعقار، فقد أولت له كل التشريعات في العالم والمواثيق الدولية والإقليمية الأهمية البالغة حرصا منها على حمايته من كل وقائع التعدي وضروب الغصب والاستيلاء.
كما تدخل المشرع المغربي في مجال تنظيم الملكية العقارية بعدة نصوص قانونية ترمي إلى ضبطها وحمايتها واشاعة الأمن العقاري، لأن الملكية لا جدوى من تقريرها إن لم تكن هناك وسائل ناجعة تحميها، فالملكية المجردة من الحق لها وجود مادي دون الوجود القانوني.
وبالنظر لأهمية الملكية العقارية في حياة الأفراد ولقيمتها الاقتصادية، فقد شكلت مطمعا لذوي النيات السيئة، والذين يحاولون الترامي عليها وسلبها من ملاكها الحقيقيين بكل الوسائل الممكنة مستغلين في ذلك الثغرات القانونية.
وأمام تكرار هذه الممارسات فقد أصبحنا في الآونة الأخيرة أمام استفحال ظاهرة الاستيلاء على عقا ارت الغير، خاصة تلك المملوكة للأجانب والمغاربة المقيمين بالخارج والتي تتخذ أحيانا شكل سلوكات فردية وأحيانا أخرى شكل جرائم منظمة يتقاسم فيها الأدوار مجموعة من المتدخلين والفاعلين في المنظومة العقارية، عن طريق استغلال الثغرات القانونية، إضافة إلى استعمال أساليب احتيالية كالتزوير والتدليس وغيرهما في ظل غياب الوازع الديني والأخلاقي.
وبذلك أصبح جرم السطو والاستيلاء على عقارات الغير ممارسا من لدن عصابات ولوبيات منظمة محترفة في رصد الثغرات القانونية والتجاوزات الإدارية، وتصيد ضعاف النفوس من موظفين ومهنيين وقانونيين من أجل مساعدتهم على الاستيلاء على عقارات الغير إما زورا أو احتيالا أو نصبا.
وفي ظل هذه الممارسات والتي تشكل خطرا على الملكية العقارية والأمن العقاري وكثرة التشكي بشأنها، جاءت الرسالة الملكية الموجهة إلى وزير العدل والحريات للتنبيه بخطورة هذه الممارسات والى ضرورة التصدي الفوري والحازم لها، لما قد ينجم عنها من انعكاسات خطيرة قد تؤدي إلى زعزعة المعاملات العقارية وضرب ثقة المتعاملين في المجال العقاري.
فظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير تعتبر ممارسة غير مشروعة تتم عبر استعمال أساليب احتيالية والتزوير والتدليس في الوثائق والرسوم العرفية أو الرسمية وكذا رصد الثغرات القانونية قصد كسب ملكية عقارات الغير.
فجرائم الاستيلاء على عقارات الغير لا تقف تداعياتها فقط عند تكبد الدولة لخسائر تقدر بملايين الدراهم في إطار مسؤوليتها عن التقصير في حق الملكية العقارية المحفظة، بل إن هذه الممارسات تطال كذلك الاقتصاد الوطني وتهدد فرص الاستثمار والتنمية بالمغرب.
لذا وجب على كل الجهات الرسمية أو غير الرسمية التصدي لهذه الأفعال باتخاذ تدابير واجراءات صارمة سواء في إطار المعالجة القضائية أو في إطار المعالجة الوقائية.
التطور التاريخي للموضوع
إن ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير ليست بوليدة اللحظة، وانما هي ظاهرة قديمة تعود بوادرها الأولى إلى تاريخ فرض الحماية الفرنسية على المغرب، حيث تميزت هذه الفترة بتهافت كبير للأجانب على الملكية العقارية، فامتلكوا العديد من الأراضي سواء منها الواقعة داخل المجال الحضري أو خارجه.
فخلال هذه الفترة عمد المستعمر إلى غصب أراضي المغاربة وذلك بتوظيف أساليب احتيالية ورصد ترسانة قانونية وذلك بهدف السيطرة على أراضي المغاربة والاستيلاء عليها، فبموجب القرار 9 نونبر 1916 الذي أنشئت بموجبه لجنة الاستيطان، قررت سلطات الحماية توزيع الأراضي على المزارعين الأوروبيين، وقد تمادت سلطات الحماية في الترامي على عقارات الأهالي وذلك بإسكان عائلات فرنسية في البوادي المغربية وتمكينها من استغلال أراضي زراعية ورعوية، وهو ما تسبب بطبيعة الحال في كثير من الأحيان في فقدان المغاربة لأراضيهم لفائدة الأجانب، وذلك عن طريق بيعها لهم ولو بطرق غير مشروعة، كالاستعانة بشهود زور ليشهدوا بأنهم يبيعون أملاكهم للفرنسيين منتحلين أسماء الملاك الشرعيين، كما استفادوا من حماية القانون والقضاء لهم.
ومن التشريعات التي اعتمدتها السلطات الاستعمارية لتملك العقارات ما كان يستمد مرجعيته من النصوص التشريعية كظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري وقانون التوثيق العصري بالإضافة إلى الظهائر التي صدرت بين سنة 1913 و1915 تحت مظلة تنظيم العقار، ومنها ما كان يستمد مرجعيته من بعض الاتفاقيات الدولية كمؤتمر مدريد سنة 1880 والذي ينص في فصله الحادي عشر على أنه يحق للأجانب شراء الأملاك في جميع نواحي الإيالة الشريفة شريطة الحصول على إذن من الدولة المغربية، وهو نفس الشيء الذي تم تأكيده من جديد في اتفاقية الجزيرة الخضراء سنة 1906 في الفصل الستون منها، لكن مع فارق خطير وهو أن الحصول على إذن واحد كاف لإجراء أكثر من اقتناء، خلافا لما كان عليه الأمر في ظل مقتضيات مؤتمر مدريد، مما نتج عنه المساس بسيادة الدولة ودورها في حفظ وصيانة الحقوق.
لكن بعد حصول المغرب على الاستقلال ظل الاستيلاء قائما كممارسة، خاصة وأن المستعمر ترك نوعا من التشتت على مستوى النصوص القانونية المنظمة للعقارات، وكذا المنظمة للتوثيق العصري أو العدلي أو العرفي والذي كان يفتح المجال للكثيرين لإنشاء عقود مزورة بتواطؤ مع عدد من المتدخلين في المنظومة العقارية، لكن الظاهرة اكتسبت أهمية بالغة بعد الرسالة الملكية التي شكلت نقطة الانطلاق الحقيقية للكشف عن واقع تعيشه العقا ارت ببلدنا حيث ورد في الرسالة الملكية "أضحت ممارسة متكررة يدل عليها عدد القضايا المعروضة على المحاكم وهو ما يجسد ظاهرة خطيرة."
أهمية الموضوع
يكتسي موضوع الاستيلاء على عقارات الغير أهمية بالغة لكونه يعد أحد أهم المعيقات التي تواجه الدور التنموي للعقار، والتي تحول دون تحقيق الأمن العقاري، وبالتالي الحد من الدور الاقتصادي والاجتماعي للعقار، على اعتبار أن استقطاب الاستثمارات في الميدان العقاري يحتاج إلى بنية عقارية ملائمة، وهو ما يصعب تحقيقه في ظل استمرار أفعال السطو والاستيلاء على عقارات الغير.
وتتجلى أهمية موضوع الاستيلاء على عقارات الغير في ارتباطه بالأمن العقاري على عدة مستويات:
على المستوى القانوني
تبرز الأهمية القانونية لموضوع الاستيلاء على عقارات الغير في ارتباطه بالأمن العقاري، في كون تناول هذا الموضوع بالدراسة والتحليل من شأنه الكشف عن الخلل الذي يعرفه التنظيم القانوني للعقار، والذي تسبب بشكل مباشر في خلق بنية عقارية هشة وغير مستقرة، ومحاولة تقييم الترسانة القانونية المنظمة للعقار وخاصة ظهير التحفيظ العقاري ومدونة الحقوق العينية، للوقوف على مدى مساهمة هذه النصوص في حماية حق الملكية، أم أنها أصبحت متجاوزة مما يعني أنها تحتاج إلى التحيين واعادة النظر، بالإضافة إلى ملامسة بعض الأحكام والقرارات التي تجسد التطبيقي الواقعي لهذه النصوص.
وبالتالي فإن تناول الاستيلاء على عقارات الغير بالتحليل والدراسة من شأنه مساعدتنا على وضع المقترحات الكفيلة بتجاوز هذه الظاهرة وتأثيرها على الأمن العقاري.
على المستوى الاقتصادي
تتجلى هذه الأهمية الاقتصادية في الدور الاقتصادي الذي أصبح العقار يضطلع به، فلا يتصور تحقيق أي استثمار أو تطور اقتصادي، في أي مجال كان، دون التوفر على وعاء عقاري آمن وسليم، يمنح للمؤسسات المالية الثقة والاطمئنان إلى تمويل المشاريع المختلفة دونما أي تردد أوشك.
وهو مقصد لن يتحقق إلا بترسيخ الأمن والاستقرار العقاريين، من خلال إيجاد الحلول الكفيلة لمواجهة ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير التي تعيق مساهمة العقار في تحقيق التنمية الاقتصادية.
على المستوى الاجتماعي
يكتسي موضوع البحث الذي بين أيدينا أهمية بالغة على المستوى الاجتماعي، ذلك أن تحقيق السلم والاستقرار الاجتماعيين، يتطلب ضمان حماية حقوق الأفراد من كل اعتداء، من خلال ضمان أقل قدر من المنازعات العقارية، واحاطة الملكية العقارية بجملة من الضمانات التي تحفظ لهذا الحق قدسيته المكفولة بمقتضى الدستور، وذلك عن طريق وضع حد لكافة الاختلالات التي يعرفها النظام القانوني للعقار ببلادنا، والتي تساهم في استمرار تفشي ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير وهو ما يحول دون تحقيق الأمن العقاري بالشكل المطلوب.
دوافع اختيار الموضوع
إن اختيار أي موضوع للدراسة، يحمل في طياته أسبابا ودوافع عديدة تثير فضول واهتمام الباحث، وقد كان وراء اختيار موضوع الاستيلاء على عقارات الغير وأثره على الأمن العقاري أسباب كثيرة من بينها:
-الدور الطلائعي الذي أضحى العقار يضطلع به على كافة مستويات التنمية والذي جعل منه مجالا خصبا للدراسة والتحليل.
-قلة الدراسات والأبحاث التي تناولت هذا الموضوع خصوصا في ظل المستجدات التي تعرفها الساحة القانونية من نقاشات حول الأمن العقاري.
-إبراز الأسباب التي تقف وراء تفشي أفعال الاستيلاء على عقارات الغير، وكشف الطرق التي يتم استغلالها من لدن "مافيا" العقار للسطو على هذه العقارات.
-الآثار السلبية لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، والتي تنعكس بشكل مباشر على الأمن العقاري، وتعيق العمل القضائي من خلال انتشار المنازعات واستمرارها لمدة طويلة من الزمن، ما يعيق بالتالي تحقيق الأمن القضائي.
-إثارة هذا الموضوع لمسألة التوازن بين مصلحة الغير المقيد عن حسن النية ومصلحة المالك الحقيقي للعقار وابراز عمل القضاء في هذا الجانب.
إشكال البحث
أمام استفحال ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، خاصة تلك المملوكة للأجانب والمغاربة المقيمين بالخارج، والتي تتعدد مظاهرها وأسباب تفشيها، وهو ما ينم عن ممارسة تمس الأمن العقاري واستقرار المعاملات العقارية.
وحتى يتحقق التأطير المنهجي للنقاط السالفة الذكر، فلابد من صياغة إشكال مركزي، يعد بمثابة الخيط الناظم الذي يحكم هذا البحث المتواضع، إشكال مفاده:
مدى فاعلية الترسانة القانونية المنظمة للعقار في محاربة ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير والتي تقف عائقا دون تحقيق الأمن العقاري؟
إن هذا الإشكال الأساسي يقتضي لمعالجته طرح العديد من التساؤلات الجزئية التي تدور في فلكه، لعل الإجابة عليها بصميم البحث من شأنه إيجاد حل لهذا الإشكال ويمكن إجمال هذه الإشكالات الفرعية فيما يلي:
-ما المقصود بالاستيلاء على عقارات الغير؟
-كيف استشرت هذه الظاهرة بالمغرب حتى تطلب الأمر تدخلا ملكيا؟
-ما هي الأسباب المساعدة في تفشي هذه الظاهرة؟
-ما هي الأساليب التي تلجأ إليها مافيا العقار للسطو على عقارات الغير الأجانب والمتغيبين؟
-ما هي الثغرات القانونية التي يستغلها المتورطون لتحقيق مآربهم؟
-ما هي الآثار المترتبة عن ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير على الأمن العقاري؟
-ما السبيل إلى وضع خطة استباقية وحازمة للتصدي الحازم والفوري لهذه الظاهرة؟
-وأخيار هل سبل التصدي ومعالجة الظاهرة تحتاج إلى نصوص قانونية أخرى، أم النصوص القانونية المعمول بها تحتاج إلى التحيين والتعديل واعادة النظر فيها؟
المنهج المعتمد في البحث
للوقوف على أهم الإشكالات التي يثيرها موضوع الاستيلاء على عقارات الغير وأثره على الأمن العقاري، ارتأينا الاعتماد على المنهج الوصفي والتحليلي والإحصائي، وذلك عن طريق تحليل الظاهرة ووصفها بما يتيح لنا الاستعانة بالمنهج النقدي، في محاولة لتسليط الضوء على أهم الإشكالات التي تثيرها بعض النصوص القانونية التي تلامس الظاهرة مع الاعتماد على بعض الإحصائيات وأراء الباحثين والاستنارة ببعض العمل القضائي، مع محاولة ربط كل ذلك بتحقيق الأمن العقاري المنشود.
خطة البحث
إن دراسة موضوع الاستيلاء على عقارات الغير وأثره على الأمن العقاري والإلمام بجميع جوانبه يقتضي تقسيمه إلى فصلين اثنين على الشكل التالي: