Header ADS

اخر الأخبار

التقييد الاحتياطي في ظهير التحفيظ العقاري

رسالة بعنوان: التقييد الاحتياطي في ظهير التحفيظ العقاري PDF

التقييد الاحتياطي في ظهير التحفيظ العقاري PDF

مقدمة :

تحظى الثروة العقارية بأهمية بالغة في جل بلدان العالم ، ولهذا سارعت هذه الأخيرة إلى وضع قوانین عقارية بهدف حماية حقوق الملاك وأصحاب الحقوق العقارية كذلك.
وبالنسبة للمغرب فإن الملكية العقارية كانت قبل سنة 1913 تخضع في تنظيمها القواعد الفقه الإسلامي وخصوصا المذهب الملكي، وهو من بين الدول التي تسعى إلى تطوير نظامها العقاري من أجل تحقيق الاستقرار، إلا أن هذا النظام يتميز بالازدواجية فهناك نظام العقارات الغير المحفظة ونظام العقارات المحفظة.
وبعد فرض الحماية على المغرب عملت السلطات الاستعمارية إلى سن قوانین عقارية. وبفضل هذه الأخيرة تم وضع القار في قالب قانوني محكم وهو ما يعرف بنظام التحفيظ العقاري، ويقصد بهذا الاخير حسب الفصل الأول من ظهر 12 غشت 1913 ما يلي : يقصد من التحفيظ جعل العقار المحفظ خاضعا لنظام هذا الظهير من غير أن يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد".
ولأجل حماية الملكية العقارية بالمغرب فإن القانون العقاري أعطى مناعة وقوة للتسجيلات الموجودة بالرسم العقاري وهذا ما منح العقار المحفظ صفة الاستقرار وجعل منه أداة للتنمية الاقتصادية ، إضافة إلى هذا فإن المشرع المغربي يأخذ بنظام الشهر العيني الذي يهدف إلى تحقيق استقرار الملكية العقارية وتشجيع التعامل به وتسهيل تداوله وبالتالي تشجيع الائتمان العقارية.
ورغم أن نظام التحفيظ العقاري يرتكز على بعض المبادئ التي أقرها المشرع لاستقرار الملكية العقارية خصوصا مبدأ القوة الثبوتية للتقييدات طبقا للفصلين 2 و 62 من ظت.ع إلا أنه أورد بعض الاستثناءات قصد حماية حقوق الأغيار وذلك بواسطة مؤسسة التقييد الاحتياطي.
ويعتبر التقييد الاحتياطي من بين التقييدات المؤقتة ، المنظم بمقتضى الفصول من 85 إلى 88 من ظ.ت. ع ، إلا أن المشرع لم يورد تعريفا له بل ترك ذلك للفقه والقضاء ، وقد عرفه هذا خيرهما يلي " التقييد الاحتياطي هو إجراء احترازي سنه المشرع لحماية الحقوق من الصياح إلى حين لبوت الحق من عدمه " 4 كما عرفه أح د الفقه بأنه " بيان يثبت بالرسم العقاري بصفة مؤقتة ومشروطة وينبئ بالحق المطالب به والذي لم يكن قابلا للتقييد النهائي بالرسم العقاري".
وعرفه الأستاذ مأمون الكزبرية بأنه: " إجراء يقوم به صاحب حق تعذر عليه تسجيله بسبب من الأسباب، ليضمن لنفسه في المستقبل إمكانية هذا التسجيل عند زوال المانع".
ويمكن أن نعرفه بأنه إجراء مؤقت يهدف إلى حماية الحقوق الغير مستوفية الشروط التسجيل النهائي أو التي تكون محل نزاع وتنتظر كلمة الفصل من طرف القضاء وبعد ذلك يتم تسجيلها بأثر رجعي .
ومن خلال ما تقدم فإن أهمية التقييد الاحتياطي تتجلى في حفظ الحقوق مؤقتا وهو ما ذهب إليه أحذ الفقه بأن التقييد الاحتياطي يعتبر المؤسسة الأكثر ديناميكية من بين مؤسسات نظام السجلات العقارية، كما يؤدي إلى الحد من سلطة الرقابة الممنوحة للمحافظ على الأملاك العقار و على الوثائق والمستندات المقدمة لديه قصد التقييد النهائي بالرسم العقاري، كما أنه يتميز بعدة خصائص تميزه عن غيره من التقييدات.
وإذا كان التقييد الاحتياطي ينصب فقط على العقارات المحفظة فإنه إذا ادعى شخص حقا ما على عقار في طور التحفيظ فإنه لأجل حماية حقوقه من الضياع فإنه يلجأ إلى مسطرة التعرض المخصصة لذلك طبقا لما نص عليه الفصل 24 من ظ ت ع.
كما نشير إلى أن التقييد الاحتياط في المنصوص عليه في ظت.ع. يتشابه مع التقييد الاحتياطي المنصوص عليه في بعض القوانين الجديدة ، كالقانون رقم 10.98 المتعلق بتسنيد الديون الرهنية اوقد يتشابه أحيانا مع مؤسسة الحجز التحفظيه.
ومن خلال ما تقدم، فإن اختياري لموضوع التقييد الإحتياطي لهذا البحث جاء نتيجة للدور الفعال الذي يقوم به داخل نظام السجلات العقارية والذي بفضله تتم حماية الحقوق المتنازع بشأنها.
إضافة إلى أنني قمت بتدريب داخل مصلحة المحافظة العقارية، اطلعت على العديد من الإشكاليات العملية المرتبطة بالموضوع والتي تثبت حجم القصور ما بين القانون والواقع العملي.
وفيما يخص الصعوبات التي واجهتني خلال القيام بإنجاز هذا البحث تتجلى في محدودية تقديم المساعدة العلمية للطالب من طرف بعض المحاكم خصوصا منح الأحكام والقرارات القضائية
أما بخصوص الإشكالية المركزية التي يدور حولها هذا الموضوع فإلى أي حد استطاع المشرع المغرب عن طريق مؤسسة التقييد الاحتياطي تحقيق الحماية الفعالة لأصحاب الحقوق التي تكون محل نزاع أو التي لم تكتمل بعد أحد شروطها الشكلية قصد تقييدها نهائيا بالسجل العقاري ؟
وللاجابة على هذه الإشكالية و غيرها من الإشكالات الفرعية ، فإنه يقتضي منا الأمر اعتماد مجموعة من مناهج البحث العلمي والمنهج الوصفي، المنهج التاريخي، المنهج النقدي .. إضافة إلى اعتماد التقسيم اللاتيني للتصميم 2. وبناء عليه يتم تقسيم هذا الموضوع إلى فصلين كالتالي :

الفصل الأول : نطاق وحالات التقييد الاحتياطي 
الفصل الثاني : حماية المراكز المقيدة احتياطيا 

---------------------------
لائحة المراجع : 
المراجع باللغة العربية :

- المؤلفات :
- إدريس الفاخوري : " نظام التحفيظ العقاري بالمغرب " مطبعة دار النشر الجسور وجدة الطبعة الأولى 2000.
- إدريس الفاخوري : " مدخل لدراسة مناهج العلوم القانونية " مطبعة دار النشر الجسور وجدة الطبعة الثانية 2007.
- أسعد دیاب وطارق زيادة : " أبحاث في التحديد والتحرير والسجل العقاري" المؤسسة الحديثة للكتاب طرابلس ، لبنان الطبعة الثانية 1994.
- إدريس السماحي : " القانون المدني ، الحقوق العينية ونظام التحفيظ العقاري" مطبعة إمبرزار للطباعة و التغليف مكناس ، الطبعة الأولى 2003.
- الحسين بلحساني و والكراء وفق القواعد Rage والتشريعات الخاصة" مطبعة دار النشر الجسور وجدة طبعة 2002 - 2003 .
- البكاي المعزوز : " المختصر في نظام التحفيظ العقاري المغربي " مطبعة سجلماسة مكناس طبعة 2005 - 2006
- المختار ابن أحمد عطار : " التحفيظ العقاري في ضوء القانون المغربي " مطبعة النجاح ، الدار البيضاء الطبعة الأولى 1426 - 2008.
- الدليل العملي للعقار غير المحفظ ، تأليف مجموعة من الأساتذة منشورات جمعية نشر المعلومة القانونية والقضائية الرباط ، الطبعة الثانية أبريل 2007.
- حسين عبد اللطيف حمدان : " أحكام الشهر العقاري" ، الدار الجامعية ، بیروت دون ذكر باقي البيانات.
- عبد العالي بن محمد العبودي : " نظام التحفيظ العقاري وإشهار الحقوق العينية بالمملكة والمغربية " المركز الثقافي العربي ، الدار البيضاء الطبعة الأولى 2003 .
- عبد العزيز توفيق : " قضاء المجلس الأعلى في التحفيظ خلال أربعين سنة " مطبعة النجاح الجديدة ، الدار البيضاء الطبعة الأولى 1999.
- عبد العزيز حضري : " القانون القضائي الخاص " مطبعة دار النشر الجسور وجدة الطبعة الأولى 1999.
- علي حسن نجيدة : " الشهر العقار في مصر والمغرب " دار النهضة العربية القاهرة الطبعة الأولى 1986.
- مامون الكزبري : " التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي " الجزء الأول ، التحفيظ العقاري مطبعة العربية للطباعة والنشر ، الرباط الطبعة الثانية و19 و 2
- مأمون الكزبري . الحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي " الجزء الثاني الحقوق العينية الأصلية والتبعية مطبعة العربية للطباعة والنشر الرباط الطبعة الثانية 1987.
- محمد بن الحاج السلمي : " التقييد الاحتياطي في التشريع العقاري " مطبعة دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع الرباط يناير 2002.
- محمد ابن الحاج السلمي : " مقالات وأبحاث في التحفيظ العقاري " مطبعة دار القلم للطباعة والنشر الرباط الطبعة الأولى مارس 2004 .
- محمد مهدي الجم : " التحفيظ العقاري في المغرب نشر وتوزيع مكتبة الطالب الرباط الطبعة الثانية 1400ه- 1980م
- محمد ابن معجوز : " الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والتقنين المغربي " مطبعة النجاح الجديدة ، الدار البيضاء الطبعة الثانية ، 1419ه۔ 1999م.
- محمد خيري : " حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري بالمغرب : " دار نشر المعرفة الرباط، طبعة 2001.
- محمد بونبات : " قوانين التحفيظ والتسجيل والتجزئة العقارية " منشورات كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ، جامعة القاضي عياض ، مراکش سلسلة الكتب العدد 12 طبعة 1996.
- محمد بونبات : " نظام التحفيظ العقاري " سلسلة آفاق القانون رقم 11 المطبعة والوراقة الوطنية مراكش الطبعة الثانية 2005.
- محمد بوعزاية : " الضمانات القانونية في الحقوق العقارية " الجزء الأول في التقييد الاحتياطي ، الأحملة للشعر الدار البيضاء انف الطعه اولى 1420. - 2000.
- محمد الكشبور : " التطهير الناتج عن تحفيظ العقار تطور القضاء المغربي " سلسلة الدراسات القانونية المعاصرة (8) مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء الطبعة الأولى 1426ه/ 2005م.

- الرسائل والأطروحات : 

- الرسائل :
- ابتسام حرار : " الرقابة القضائية على مشروعية أعمال المحافظ العقاري ، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص كلية الحقوق جامعة الحسن الثاني، ، الدار البيضاء ، السنة الجامعية 1999 - 2000 .
- أمال برنوصي : " ممارسة حق الشفعة في العقار المحفظ " رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار ، كلية الحقوق جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2006 - 2007 .
- أمال جداوي : " التشطيب على التقييد في نظام التحفيظ العقاري " رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار ، كلية الحق جمعة حمد الأوفي وجدة السPage جامعية 2003-2004.
- مازن الجم : " الحقوق الخاضعة للتسجيل وفق نظام التحفيظ العقاري " رسالة النيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص ، الجزء الأول كلية الحقوق جامعة القاضي عياض ، مراکش ، سنة 1991 .
- محمد العلمي : " التقييد الاحتياطي في التشريع العقاري والقوانين الخاصة " رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار ، كلية الحقوق جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2004 - 2005 . + و - و3
- كمال عونة : سلطات المحافظ في مراقبة مستندات التقييد بين المشروعية والرقابة القضائية رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار ، كلية الحقوق جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2003-2004.
- رجاء مطواع : " دور التحفيظ في تنمية السلف الرهني " رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار ، كلية الحقوق جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2003 - 2004.
- نادية الموح : " الطعن في قرارات المحافظ " رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام وحدة التكوين والبحث في العقار والتعمير والإسكان، كلية الحقوق جامعة محمد الخامس ، الرباط أكدال السنة الجامعية 2003 - 2004 .
- سعاد آیت بلخير :" قرارات المحافظ على الملكية العقارية بين إمكانية الطعن وحق التعويض " رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار ، كلية الحقوق جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2003- 2004 

- فاطمة الحروف : " حجية القيد في السجل العقاري " رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص ، كلية الحقوق جامعة محمد الخامس، الرباط، السنة الجامعية 1993 - 1994

- الأطروحات :
- عبد العلي الدقوقي: "ولغاء والتشطيب في التشريع العقاري المغربي " أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص ، وحدة التكوين والبحث في القانون المدني كلية الحقوق جامعة محمد الخامس، الرباط أكدال السنة الجامعية 2001 - 2002.
- حسن فتوح : " التقييدات المؤقتة بالرسم العقاري " أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص ، وحدة التكوين والبحث في القانون المدني " كلية الحقوق جامعة القاضي عياض ، مراكش السنة الجامعية 2007-2008. 

- المقالات : 
- أمينة مبروك مهلاوي : تسنيد الديون الرهنية وعلاقته بنظام التحفيظ ، مجلة التحفيظ العقاري عدد خاص نوفمبر 1999.
- أحمد الشحيتي : قرارات المحافظ بين الملكية العقارية بين القابلية وعدم القابلية للطعن ": مجلة التحفيظ العقاري العدد 7 يناير 2000.
- الخليل الخليل : " الشفعة حق عيني أم حق شخصي " بين رأي قضائي وفقهي " مجلة صلة الوصل عدد خاص مارس 1986.
- الحسن بويقين : " التقييد الاحتياطي والحجز التحفظي على عقار محفظ" مجلة الإشعاع العدد 12
 - بدر الدين دينية بالشروط الموقفة تسجيل البيوعات في الرسوم العقارية " مجلة التحفيظ العقاري العدد الأول مارس 1988.
- سفيان ادريوش : " عنصر التغير كعامل للملاءمة بين نظام تسنيد الديون الرهنية ونظام الإشهار العقاري " مجلة محاكمة العدد الأول شتنبر 2006.
- عبد السلام بلخياط : " التقييد الاحتياطي في سؤال وجواب " مجلة صلة الوصل العدد 3 يوليوز 1985.
- عبد المالك شكلاط : " التقييد الاحتياطي وأثره على الحقوق العينية العقارية، مجلة المحامي العدد 51 دجنبر 2007.
- عائشة الشرقاوي المالقي : " تسنيد الديون الرهنية : قراءة في قانون التسنيد المغربي " المجلة المغربي للقانون والسياسة والاقتصاد عدد مزدوج 33 | 34 . الرباط
- عبد اللطيف الودناسي : التقيد الاحتياطي ، ندوة العقار والإسكان المنظمة في 24 أبريل 2003 منشورات كلية الحقوق مراكش الطبعة الأولى ، 2003. 
- عز الدين بنستي : ملاحظات أولية على القانون رقم 10/98 المتعلق بتسنيد الديون الرهنية ، مجلة التحفيظ العقاري، عدد خاص ، نونبر 1999.
- عز الدين التازي : " بيع العقار في طور الإنجاز ، مجلة المعيار العدد 30.
- مصطفى فكار ومحد فلجی : " مراجعة قانون التحفيظ العقاري " ندوة ثمانون سنة من التحفيظ العقاري حصيلة وآفاق 1913 - 1993. المنظمة يومي 24 و 25 نونبر 1993.
- محمد فلجی :" قرار التحفيظ بين صحة السندات وسلامة الإجراءات ، مجلة التحفيظ العقاري ، العد +برية و10 و67
- محمد ابن الحاج السلمي : " التقييد الاحتياطي " مجلة المساحة والعقار ، العدد الأول أكتوبر 1991.
- محمد الحياني : " سلطات المحافظ بين المد والجزر " مجلة صلة الوصل العدد 5 مارس 1986.
- محمد الهنوني : " التقييد الاحتياطي وإشهار المعاملات العقارية على ضوء القانونين 00 - 44 و 00 - 18" ندوة العقار والإسكان يوم 24 أبريل 2003 منشورات كلية الحقوق ، مراكش الطبعة الأولى 2003.
- محمد شبيب : " التقييد الاحتياطي كبديل عن الحجز التحفظي ، الندوة الوطنية حول الأنظمة العقارية في المغرب منظمة يومي 5 و6 أبريل 2002 منشورات كلية الحقوق جامعة القاضي عياض ، مراكش الطبعة الأولى 2003.
- محمد محجوبي : " آثار التقييد الاحتياطي على طلب الشفعة في عقار محفظ" مجلة المحاكم المغربية عدد 12.
- محمد النجاري : " الطعن في قرارات المحافظ على الأملاك العقارية بين اختصاص المحاكم الإدارية والعادية " المجموعة القانونية للتحفيظ العقاري ، اختصاصات ومسؤولية المحافظ على الأملاك العقارية ، الجزء الأول 2002 من إعداد مديرية المحافظ العقارية ، قسم الشؤون القانونية والتوثيق.
- محمد المنتصر الداودي : " مدى قابلية القرارات الصادرة عن المحافظ على المليكة العقارية للاطعن بالإلغاء ندوة مشتركة بين المجلس الأعلى ومحكمة النقض المصرية في 16 و 17 يناير 2005 سلسلة دفاتر المجلس الأعلى العدد 5/ 2005.
- نور الدين مبروكي : " الدور الحمائي للتقييد الاحتياطي ، الندوة المشتركة في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب المنظمة بجامعة محمد الخامس، كلية الحقوق، الرباط يومي 4 و 5 ماي 1990.

- الندوات والأيام الدراسية :

- ندوة العقار والاستثمار المنظمة بجامعة محمد الأول ، كلية الحقوق وجدة يومي 19 و 20 ماي 2006 من إعداد وتنسيق أستاذنا الدكتور إدريس الفاخوري.
- ندوة العقار والاسكان المنظمة بجامعة القاضي عياض ، كلية الحقوق ، مراكش يوم الخميس 4 يل 2009 تنسيق الدلورین هو نبات ومحمد مومن.
- ندوة "الأنظمة العقارية في المغرب المنظمة بجامعة القاضي عياض ، كلية الحقوق مراكش يومي 5 و 6 أبريل 2002.- الندوة المشتركة في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب المنظمة بكلية الحقوق ، جامعة محمد الخامس الرباط ، يومي 4 و 5 ماي 1990
- الندوة العلمية حول موضوع " ثمانون سنة من التحفيظ العقاري : حصيلة وآفاق " 1913 / 1993 يومي 24 و 25 نونبر 1993.

إرسال تعليق

0 تعليقات