منازعات القيد الإحتياطي في التشريع العقاري المغربي

مقدمة :
يعتبر العقار الأساس الذي يبنى عليه أي نظام اقتصادي في العالم كيف ما كانت طبيعته ،كما و يشكل ركيزة للثروات داخل المجتمع بعد أن كان هو المعيار الوحيد للثروة خاصة في النظام الإقطاعي الذي ساد في أوروبا في العصور الوسطى .
هذا ووعيا من جل المجتمعات بهذه الأهمية التي يضطلع بها العقار فقد أولته أهمية خاصة في التنظيم و الحماية القانونية و خصته بتشريعات دقيقة تصبو من خلالها إلى تنظيم التعاملات العقارية من أجل خلق نوع من الاستقرار في هذه التعاملات بما ينعكس إيجابا على الرواج العقاري والتشجيع على الاستثمارات التي تنبني بالضرورة على أرضية عقارية صلبة و قد شكل نظام التحفيظ العقاري إحدى أهم هذه التنظيمات التي حققت إلى حد ما نوعا من هذا الاستقرار المطلوب.
هذا وترجع هذه الأهمية إلى مجموع المبادئ التي يقوم عليها نظام التحفيظ العقاري ككل سواء فيما يتعلق بمسطرة التحفيظ بشقيها الإداري و القضائي أو بالتقييدات على الرسوم العقارية إذ كما هو معلوم ومن خلال الفصل الأول من ظ ت ع كما تم تعديله و تتميمه بالقانون 07/14 يقصد بالتحفيظ العقاري تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم، و تطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به.
إضافة إلى تقييد كل التصرفات و الوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو إسقاط الحقوق العينية أو التحملات المتعلقة بالملك، في الرسم العقاري المؤسس له.
ومن بين أهم المبادئ المذكور و الناتجة عن التحفيظ هي الأثر التطهيري حيث يطهر العقار من كل منازعة أو مطالبة بحقوق ناشئة قبل صدور قرار تأسيس الرسم العقاري . في حين يبقى اللأثر الانشائي أهم أثر مترتب على تقييد التقييد بالرسوم العقارية غير أن هذا الأثر ليس بحتمية مترتبة على كل التقييدات، حيث نجد بعض التقييدات المؤقتة التي لا ترتب هذا الأثر أو ترتبه بدلالة مخالفة للتقييدات العادية و أبرز هذه التقييدات المؤقتة هو التقييد الاحتياطي على الرسوم العقارية و تبرز خصوصية الأثر الانشائي للتقييد الاحتياطي في كونه لا ينشأ حقا عينيا على العقار محل الرسم العقاري للمسفيد منه بمجرد التقييد، بل في كونه يحفظ رتبة التقييد النهائي من تاريخ التقييد الاحتياطي كأهم أثر له. وهذه الخصوصيات التي يتمتع بها التقييد الاحتياطي كانت هي الدافع لحظوته بمجموعة من التعديلات منذ ظهير 1913 إلى غاية صدور القانون 07/14 المغير و المتمم للظهير المذكور.
من خلال كل ما ذكر يمكن أن نستشف الأهمية التي يضطلع بها هذا الموضوع و التي تبرز على مستويين:
على المستوى العملي يلاحظ أن التقييد الاحتياطي من أهم الإجراءات التي يلجأ لها المطالبون بالحقوق العينية على العقارات المحفظة إذ يعتبر مقابلا للتعرض على مسطرة التحفيظ و هو أهم إجراء يمكِّن من حفظ الحق العيني على العقار المحفظ من الضياع .
ويلاحظ أن أهمية الموضوع العملية تنعكس بشدة على أهمية العلمية و الأكاديمية حيث تكاد لا تخلو أي خزانة قانونية من دراسات عامة وأخرى متخصصة تتناول الموضوع في حيثياته و تتعرض لأهم الإشكاليات التي يثيرها سواء أمام المحاكم أو أمام الإدارة، ومن أهم الأسئلة التي يطرحها الموضوع:
- ما هي الخصوصيات التي التقييد الاحتياطي عن غيره من المؤسسات القانونية و ما هي أهم الحقوق التي يمكن أن يرد عليها ؟
- كيف استطاع المشرع تنظيم التدخل القضائي في منازعات التقييد الاحتياطي ؟
- و ما هي محاولات المشرع للحد من التقييدات الاحتياطية التعسفية ؟
هذه التساؤلات و أخرى تقودنا إلى طرح الإشكالية العامة للموضوع كما يلي :
كيف استطاع المشرع من خلال آليتي التقييد الإحتياطي و التشطيب على التقييد الاحتياطيأن يوفق بين مصلحتي مدعي الحق الوارد على العقار المحفظ و صاحب الحق المقيد علىالرسوم العقارية من التقييدات الاحتياطية التعسفية و إلى أي حد توفق في ذلك ؟
لمحاولة ملامسة هذه الإشكالية يمكن اتباع التصميم التالي:

المبحث الأول: الأحكام العامة للتقييد الإحتياطي
المبحث الثاني: آثار التقييد الإحتياطي و التشطيب عليه 

إن التقييد الاحتياطي رغم ما يضطلع به من أهمية إلا أن دراسته لازالت تصطدم بمجموعة من المشاكل المبدئية تتعلق أساسا بتحديد مفهوم هذه المؤسسة القانونية والنطاق الذي يشملها ( المطلب الأول) هذا من جهة و من جهو أخرى فإن التقييد الاحتياطي رغم وحدة الهدف منه كآلية حمائية لكل مدعي لحق على عقار محفظ إلا أن حالاته كثيرة و متعددة ( المطلب الثاني)

إن الفهم الكامل للتقييد الاحتياطي لا يتم بدءا سوى بتحديد مفهومه عبر تعريفه و تمييزه عما سواه من المؤسسات القانونية ( الفقرة الأولى) إضافة إلى تحديد الحقوق تسمح المنازعة فيها بتقييده على الرسم العقاري ( الفقرة الثانية)

رغم أن التعريفات المعطاة للمؤسسة التقييد الاحتياطي عرفت نوعا من عدم الاتفاق في الصياغة ، إلا أنه بالتمعن في مجملها نجد أن أغلبها صوب إبراز الطابع الوقتي و الوقائي للتقييد الاحتياطي. و من بين هذه التعريفات نجد تعريف الأستاذ مأمون الكزبري "هو إجراء يقوم به صاحب حق تعذر عليه تسجيله لسبب من الأسباب ليضمن لنفسه في المستقبل إمكانية هذا التسجيل عند زوال المانع[1] و ذلك بأن يضع قيدا تحفظيا على رسم التمليك و على نسخة هذا الرسم يتضمن الإشارة إلى الحق الذي يدعيه، و الذي امتنع عليه تسجيله في الوضع الحاضر لقيام مانع حال دون ذلك " كما و عرفه الأستاذ ﷴ بن الحاج السلمي[2] على أنه "إجراء أو تحفظ للتقييد النهائي في المستقبل يضمن حقوقا في طور أو حقوقا لم تكتمل بعد شروطها القانونية أو دعوى عقارية " في حين تم تعريفه بكونه "إمكانية يخولها القانون لكل من يدعي حقا عينيا عقاريا على عقار محفظ قصد الاحتفاظ المؤقت بهذاالحق و ذلك بالإشارة إليه في الرسم العقاري في انتظار تحويل التقييد الاحتياطي إلى تقييدنهائي أو التشطيب عليه"[3] كما تم تعريفه أيضا بأنه "تقيد عقاريي مؤقت يرمي إلى ضمان الحفاظ على مركز قانوني متعلق بحق عيني على عقار محفظ في انتظار المستفيد منه من التقييد النهائي أو انقضائه بأحد الأسباب المحددة قانونا".[4] يتضح من خلال ما سبق أن التقييد الاحتياطي هو إجراء مؤقت يحفظ الحقوق و يحميها خلال فترة معينة كما أنه يمنح الاشهار الكافي الذي من شأنه أن يطمئن المتعاقدين و الغير كذلك، و هذا يعني أن التقييد الاحتياطي ليس تقييد بالمعنى الحقيقي المنشئ للحق ، أي المعنى المخصوص في نظام الرسم العقاري بل يختلف عنه اختلافا بينا سواء من حيث الطبيعة القانونية أو من حيث الأثر القانوني[5].

فبالرجوع إلى الفصول 65. 66 و 67 من ظ ت ع يتضح لنا جليا أن الحقوق و التصرفات غير المسجلة لا يمكن الاحتجاج بها ضد الغير و حتى الأطراف.[6]

يتعلق الأمر هنا إذا بالتسجيل النهائي بمعناه الحقيقي كما تمت الإشارة ، بيد أن التسجيل مر معنا سلفا ليس بتسجيل نهائي و عليه تبرز لنا الفروق الجوهرية بين المؤسستين :

فالبنسبة للتسجيل L’inscription فهو تدوين كتابة على الرسم العقاري بهدف تأسيس حق عقاري أو نقله للغير أو تغييره أو إسقاطه طبقا لما جاء في الفصل 67 من ظ ت ع فالتسجيل بهذا المعنى يتمتع بالأثر التأسيسي و هو بهذه الصفة يظل قائما و يحافظ على الحقوق التي يتضمنها ما لم تقع أسباب قانونية تستدعي إلغاء تلك الحقوق أو انقضائهاكأن تتغير بتسجيل جديد أو يصدر بصددها حكم قضائي اكتسب قوة الشيء المقضي بهيصرح بانقضاء أو بطلان الحق الذي يتعلق به[7].

أما التقييد الاحتياطي خلافا للتسجيل، فهو مجرد بياني Mention يرد على الرسم العقاري ليقيد الحق الناتج عنه بما هو وارد في مطلب التقييد الاحتياطي، أي إشارة بالتسجيل توضع على الرسم العقاري بصفة مؤقتة و لا يتمتع هذا البيان يأية قوة ثوتية و لا أية حجية بمعنى أن التقييد الاحتياطي لا ينشىء الحق المقيد احتياطيا و لا يقرره و لا يغيره و لا يسقطه و إنما ينبأ باحتمال وجوده و إمكانية استكمال شروطه القانونية مستقبلا.[8]

كما يختلف التقييد الاحتياطي عن الحجز التحفظي من عدة نواحي إذ يعرف هذا الأخير بكونه "ضبط مال المدين منعا لتهريب و التصرف فيه تصرفا يضر بحقوق الدائن في انتظار حصول هذا الأخير على سند تنفيذي بحقه" و عليه فإن الحجز التحفظي يعتبر وسيلة عاجلة لحماية حقوق الدائن تجاه مدينه الذي يخشى أن يقوم بتصريف ماله يعتبر ضمانا تاما للدين الذي بذمته و هو ما يعني أن إجراء الحجز التحفظي لا يكون إلا بسبب الدين هكذا إذا فالحجز التحفظي لا يختلف فقط مع التقييد الاحتياطي من حيث الهدف و لكن أيضا من حيث المصير ذلك أن الأول يهدف إلا ضبط مال المدين خوفا من تهريبه إلى حين حصول الدائن على سند تنفيذي لحقه أما الثاني فيرمي إلى الاحتفاظ المؤقت على رتبة الحق القابل للتقييد النهائي في الأولوية في التسجيل مستقبلا متى أصبح قابلا للتسجيل النهائي.

و من حيث المصير فإن الحجز التحفظي بعد الحصول على السند التنفيذي يحول إلى حجز تنفيذي تليه إجراءات بيع العقار المحجوز ونزعه جبرا من المحجوز عليه عن طريق البيع بالمزاد العلني أما التقييد الاحتياطي فينتهي بالتسجيل النهائي للحق و فضلا عن ذلك فإن الحجز التحفظي يرد على المنقولات و العقارات سواء اكانت محفظة أو غيرمحفظة أما بالنسبة للتقييد الاحتياطي فلا يمكن إجرائه إلا على العقارات المحفظة إضافة إلىذلك فإن للتقييد الاحتياطي مدد محددة تختلف حسب الحالات التي أسس عليها هل هو تقييد بناء على سند أم بناء على أمر من رئيس المحكمة أم بناءا على مقال افتتاحي للدعوى ، عكس الحجز التحفظي الذي ينتهي بتحوله حجزا تنفيذيا ثم ينتهي ببيع العقار في المزاد العلني أو يرفع قبل ذلك بأداء الدين الذي كان سببا في إيقاعه. إضافة إلا ذلك فإذا كان الحجز يغل يد المدين في التصرف في ملكه فإن الأمر عكس ذلك بالنسبة للتقييد الاحتياطي الذي لا يمنع إجراء مختلف التصرفات القانونية على العقار[9] .

هذا ولما كانت مؤسسة التقييد الاحتياطي عبارة آلية وقائية لحماية الحقوق في العقار ذي الرسم العقاري أي المحفظ فإن الآلية الحمائية التي تقابلها في العقار غير المحفظ هي مؤسسة التعرضات مما يحثنا على البحث عن أوجه التمايز بين كلتا المؤسستين؟

تأسيسا على ما سبق فإن التقييد الاحتياطي لا يمكن تصوره إلا على الرسوم العقارية للعقارات المحفظة و يستفاد ذلك من صراحة الفصل 85 من ظ ت ع و من ثم حدد المشرع أهم حالاته و آجاله. أما التعرض فهو منازعة تتعلق بالحقوق المدعاة على عقار يوجد في طور التحفيظ.

و من ثم فكل إذن فكل من ينازع في حق الملكية أو نطاقه أو مداه أو في أحد الحقوق العينية الواردة على عقار في طور التحفيظ و لم يتقدم بأي تعرض بهذا الموضوع فإن قرار التحفيظ سوف يطهر العقار من جميع الحقوق و الادعاءات التي لم تشهر أثناء جريان المسطرة و لا يقبل أي تقييد احتياطي بشأنها لأن هذا الأخير يتعلق فقط بالعقارات المحفظة.[10] إلا أنه لا بد من الإشارة إلى أن التقييد الاحتياطي يمكن أن ينصب على عقار في طور التحفيظ تطبيقا لمقتضيات خاصة منها ما نص عليه الفصل 11 مكرر من القانونالمتعلق بمنح بعض الفلاحين أراض فلاحية أو قابلة للفلاحة في ملك الدولة الخاص كماوقع تغييره و تتميمه بمقتضى القانون رقم 06.01 و الذي ينص على " خلافا لمقتضيات الفصل 85 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331(12 أغسطس 1913 ) المتعلق بالتحفيظ العقاري . يتم التقييد المؤقت بدون صائر لحق المستفيدين على قطعهم بطلب من الإدارة اعتمادا على لائحة الافراد الموزعة عليهم الأراضي المشار إليها في الفصل 8 أعلاه

و يتم هذا التقييد المؤقت للحق:

• إما عن طريق التقييد الاحتياطي لحق المعنيين بالدفاتر العقارية إذا كان الأمر يتعلق بقطع متأصلة من عقارات محفظة.

• أو عن طريق إيداع اللائحة المذكورة أعلاه، عملا بأحكام الفصل 84 من الظهير الشريف المشار إليه أعلاه الصدر في 9 رمضان 1331 ( 12 أغسطس 1913) إذا كان الأمر يتعلق بقطع متأصلة من عقارات في طور التحفيظ "...

من خلال ما ذكر يتضح أن للتقييد الاحتياطي طابع وقتي كآلية تمنح صاحبها حق الأولوية في الرتبة [11]و لذلك يبقى السؤال مشروعا حول نطاق التقييد الاحتياطي، خاصة في ما يتعلق بالحقوق القابلة للتقييد تقييدا احتياطيا ؟

إن أحد أهم الإشكالات التي يطرحها التقييد الاحتياطي بناء على مقال طبيعة الحقوق التي يمكن أن يعتمد عليها لطلب التقييد ، هل الحقوق العينية فقط أم حتى الحقوق الشخصية ،على اعتبار أن الفصل 85 من ظ ت ع [12] تحدث عن الحقوق بصيغة العموم و لم يستلزمأن تكون عينية[13] بخصوص هذه النقطة حصل هناك اختلاف حول الجواب عنها، إذ نجد أنهناك اتجاه أول ذهب إلى أنه يمكن تقييد الوعد بالبيع و الحق الأفضلية و حق الكد و السعاية تقييدا احتياطيا لكونها حقوقا شخصية يمكن أن تؤول إلى حق عيني فيما بعد عندما يتم تسجيلها نهائيا و هذا الرأي تبنته محكمة الاستئناف بالرباط في قرارين صادرين عنها ،الأول بتاريخ 17 أبريل 1929 و الثاني بتاريخ 29 نونبر 1945 و تبنته كذلك محكمة النقض الفرنسية في قرار صادر عنها بتاريخ 02/02/1945 [14] و هي تنظر في طعن بالنقض موجه لقرار صادر عن محكمة الاستئناف بالرباط صادر بتاريخ 20/02/1951 و قد استند هذا التوجه إلى عمومية عبارة الحق الواردة في الفصل 85 من ظ ت ع التي لم تحدد طبيعة الحق الذي يمكن الاستناد إليه لطلب التقييد الاحتياطي و بذلك فإنه بالرغم من كون الوعد بالبيع المنصب على عقار مجرد حق شخصي يتمثل في التزام الواعد بنقل ملكية عقار داخل أجل محدد فإنه يمكن تقييده احتياطيا و أكد على هذا التوجه بعض الفقه الذي ذهب إلى أن من شأن قصر التقييد الاحتياطي على الحقوق العينية أن يجعل هذا الأخير مساويا للتقييد النهائي و ينقص قيمته القانونية لأنه لا يعقل أن يظل مشتري العقار دائنا حتى تاريخ التقييد النهائي الذي يثبت الحق و يصبغ عليه صفة الحق العيني و يذلك فإن التقييد الاحتياطي يمكن أن يكون لكل حق شخصي على عقار بشرط أن يكون من شأنه التحول إلى حق عيني بواسطة تقييده نهائيا[15]. و قد ذهب رأي آخر من الفقه و القضاء من بينهم أحمد الشحيتي أنه على الرغم من عمومية كلمة الحق الواردة في الفصل 85 فإن الحقوق التي يمكن تقييدها تقييدا احتياطيا هي الحقوق العينية على عقار محفظ كما يظهر أيضا جليا من القانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية التي نصت في المادة 13 : "إن الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني لامفعول له تجاه الغير إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري تقييدا احتياطيا"

و رغم أن المشرع من خلال استقراء هذه المقتضيات استعمل كلمة حق في صيغتها العامة فقد يبدو لأول وهلة أن كل حق يبقى قابلا لأن يكون موضوع تقييد احتياطي 85 و الفصول التي تليه من مقتضيات ظ ت ع تبين أن مجال و نطاق التقييد الاحتياطي يشمل الحقوق العينية دون غيرها من الحقوق الشخصية إذ يستفاد من الفصل 65 من القانون 14.07 المذكور حينما استعمل عبارة متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه و هو ما يعني أن الحقوق العينية هي التي يمكن ان تكون موضوع تقييد احتياطي و هذه الحقوق إما أصلية أو تبعية حسب المادتين 9 و 10 من م ح ع.[16]

إن نطاق التقييد الاحتياطي يمكن حصره مبدئيا في الحقوق العينية دون الحقوق الشخصية التي أوجد لها المشرع وسائل أخرى لحمايتها و الحفاظ عليها كما هو الأمر مثلا في حالة عدم أداء المدين ما عليه من ديون فيلجأ الدائن من أجل استفاء دينه بإيقاع حجز على ممتلكات المدين و التي يمكن أن تترتب على المنقول والعقار إن الحق الذي يمكن أن يكون موضوع تقييد احتياطي لم يعد يطرح إشكالات تذكر حسب نفس الأستاذ مع مراعاة الاستثناء الوارد في الفصل 65 من ظ ت ع كما تم تغييره و تتميمه إذ أن التقييد الاحتياطي يمكن أن يكون موضوع حق شخصي كلما تعلق الامر بأكرية العقارات التي تفق مدتها ثلاث سنوات و كل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد عن السنة غير مستحقة الأداء أو الإبراء منه و هي حقوق يمكن القول أنها وردت على سبيل الاستثناء الذي لا يمكن التوسع فيه و رغم طابعها الشخصي فقد سمح المشرع من خلال ظ ت ع بتقييدها في السجل العقاري[17]. ورغم وجاهة هذا الرأي إلا أنه يبقى محل نظر خاصة أما عمومية مصطلح الحق الذي جاء بها الفصل المذكور، و قد ذهب رأي آخر إلى اعتبار أن كلالحقوق القابلة للتقييد النهائي فهي قابلة بالتبعية للتقييد الاحتياطي سواء كان حقا عينيا أم حقاشخصيا و بالمفهوم المعاكس فإن كل حق لا يقبل التقييد النهائي لا يقبل حتما التقييد الاحتياطي حتى و لو تم خطأ إذ ما الفائدة من تقييد احتياطي بناء على عقد الايجار لمدة لا تتجاوز سنوات إذا كان المشرع قد اشترط لقبول تقييد مثل هذه العقود أن تكون لمدة تفوق ثلاث سنوات ثم ما فائدة طلب إجراء تقييد احتياطي للمطالبة بدين يتعلق بحق شخصي إذ يتعين في هذه الحالة اللجوء إلى الحجز الحفظي و ليس إلى التقييد الاحتياطي.[18] ويعتبر هذا الرأي الأخير الأجدر بالتأييد لتوافقه من المنطق القانوني الذي ينبني عليه نظام التقييدات على الرسوم العقارية بصفة عامة.

و بعد أن تم توضيح الحقوق القابلة للتقييد احتياطيا مع ما تطرحه من تساؤلات و إذا علمنا أن الراغب في إجراء تقييد احتياطي يجب عليه أن يقدم طلبا بشأنه للمحافظ على الأملاك العقارية فإن المحافظ لا يقبل كل هذه الطلبات استنادا إلى مجرد قناعته أو سلطته التقديرية بل عليه أن يتحقق ما إذا كان الطلب موافقا للقانون بناء على الحالات المحددة قانونا ، فما هي إذا أهم هذه الحالات؟و ما هي أهم الإشكالات التي تثيرها؟

بالرجوع للفصل 85 نجد أن التقييد الاحتياطي لا ينبني على مجرد سبب واحد بل على ثلاثة أسباب ، إما بناء على سند أو بأمر لرئيس المحكمة أو بناء على مقال دعوى في الموضوع و إذا كانت هذه هي مجمل الحالات العامة الواردة في ظ ت ع (الفقرة الأولى ) فإنه بتصفح لمجموع النصوص القانونية المكونة للتشريع العقاري المغربي نجد أن هناك مجموعة أخرى متعددة من حالات التقييد الاحتياطي خارج الحالات العامة (الفقرة الثانية ) و هي الحالات التي تحدثت عنها الفقرة الاخيرة من الفصل 85.

باستقراء الفصل 85 و ما يليه من ظ ت ع نجد أن الأمر يتعلق بثلاثة حالات:

1 التقييد الاحتياطي بناء على سند

يعتبر التقييد الاحتياطي بناء على سند من أقل أنماط و تطبيقات التقييد الاحتياطي ،لكنه يبقى مع ذلك بخصوصيات تميزه عن غيره من التقييدات الاحتياطية.

هذا و يعرف التقييد الاحتياطي بناء على سند بأنه التقييد الذي يقوم به المحافظ على الأملاك العقارية بناء على سند يبرره و يستنتج هذا المعنى من مضمون الفصل 85 المشار إليه الذي ينص على أنه "يضمن طلب التقييد الاحتياطي من طرف المحافظ بالرسم العقاري بناء على سند يثبت حقا على عقار و يتعذر على المحافظ تقييده على حالته.[19]

و من المعلوم ن القواعد المنظمة للتقييد الاحتياطي بناء على سند كانت منظمة من خلال إشارة بسيطة في الفصل 85 من ظهير 12 غشت 1913 و الفصل 6 من ظهير 01 يونيو 1915 المحدد للمقتضيات الانتقالية لتطبيق ظ ت ع الذي تم نسخه بمقتضى المادة 4 من القانون 14.07 .

هذا الأخير الذي عدل الفصلين 85 و 86 من ظ ت ع بما يجعل منهما الأساس القانوني الوحيد لهذا النوع من التقييدات الاحتياطية و هو ما يعتبر جوابا ملبيا لمطالب فقهية بتوحيد قواعد التقييد الاحتياطي[20] و على العموم يمكن اتخاذ التقييد الاحتياطي بموجب سند بطلب من أحد الأطراف بعد الإدلاء بعقد أو سند يشوبه خلل أو نقص كأن تكون التوقيعات غير مصادق عليها من طرف السلطات المحلية أو نقصان المعلومات المتعلقة بالحالة المدنية لأحد الأطراف المذكورين بالعقد في هذه الحالة يجوز لصاحب السند أن يطلب من محافظ الملكية العقارية قيد حقه احتياطيا إلى أن يستوفي السند شروطه[21]على أن يضم إلى طلبه سند الملكية الخاص بالعقار الذي يتعلق به الحق و هذاالقيد يستمر فقط لمدة 10 أيام إذا صار خلالها العقد صالحا للتقييد قييد و إلا زال و شطبعليه من تلقاء نفس المحافظ[22].
و على العموم فإن التقييد الاحتياطي بناء على سند يطرح سؤالين مهمين، الأول يتعلق بمدى إمكانية تمديد التقييد الاحتياطي بناء على سند ؟
إجابة على هذا السؤال يمكن يظهر أن التعديل القانوني ل ظ ت ع قد أزال إمكانية تمديده حيث لم تتضمن الأحكام الجديدة ما يفيد قابليته للتمديد سواء بالتأسيس على أمر قضائي أو مقال دعوى أمام القضاء عكس ما كان عليه الحال في الفصل 6 من ظهير 01 يونيو 1915 المذكور و خال مدة 10 أيام لا يمكن قبول أي تقييد آخر لاحق يقتضي إنشاؤه موافقة الأطراف.[23][24]
و رغم أن بعض الباحثين 24 قد انتقد عدم إمكانية تمديد التقييد الاحتياطي بناء على سند، إلا أن نعتقد قد أحسن صنعا مادام أن إمكانية إجراء تقييد احتياطي بمقال دعوى في الموضوع أو بناء على امر من رئيس المحكمة تبقى إمكانية قائمة.
أما بخصوص الاشكال الثاني الذي يطرحه هذا النمط من التقييدات فيتعلق أساسا مدى صلاحيات و نطاق السلطة التقديرية للمحافظ في قبول هذا النوع من التقييدات ، فققد جاء في قرارات محكمة الاستئناف بمراكش ما يلي "إن التقييد الاحتياطي الذي يمنحه المحافظ على الأملاك العقارية لمدة لا تتعدى 10 أيام خاضع لسلطته التقديرية"
و يجيب الأستاذ هشام بلخير [25]على هذه المشكلة معتبرا أن نص الفصل 86 و العملالقضائي قد أفرز صعوبات متعددة تتعلق أساسا في تقدير الحالات التي يتعذر فيها على المحافظ على الأملاك العقارية إنجاز تقييد السند على حالته و مدى ارتباط المانع بشكلية بسيطة يمكن تجاوزها داخلة مدة العشرة أيام كعدم المصادقة على صحة توقيع احد الأطراف بمحرر ثابت التاريخ وقع تحريره وفق ما ينص عليه القانون...إلخ
و لقد تدخل السيد المحافظ العام للحسم في هذه النقطة في مذكرته عدد 389 بتاريخ 20/12/2011 الموجهة للسادة المحافظين على الملكية العقارية و التي وضح فيها بأنه "يتم إجراء التقييد الاحتياطي بناء على سند إذا كان هذا الأخير يتضمن حقا يتعذر على المحافظ تقييده على حالته و حالت شكلية بسيطة دون إجراء التقييد. "
و بالتالي حسب نفس الأستاذ فإنه لا يمكن الاستجابة الى طلب تضمين تقييد احتياطي بناء على سند إلا بالنسبة للحقوق القابلة للتقييد النهائي في حد ذاتها بعد استكمال الشروط التي تنقصها أو الادلاء بما كان يتعين ان يرفق بالسند.
من جهة أخرى فإن المحفظ العقاري يستلزم الادلاء بنظير الرسم العقاري للاستجابة لطلب تضمين التقييد الاحتياطي بناء على سند لأنه عندما يبت في هذا الطلب فهو يراعي كل الشروط المتطلبة قانونا في هذا الشأن خاصة الفصل 89 من نفس الظهير الذي يستلزم الادلاء بنظير الرسم العقاري بالنسبة لكل طلب يتعلق إنشاؤه موافقة المالك المقيد و الحائز لنظير الرسم العقاري.
هذا ونشير إلا أن رفض طلب التسجيل من طرف المحافظ لا يترتب عليه تلقائيا القيام بتقييد احتياطي من طرف المحافظ بل يتعين على المعني بالأمر إبداء رغبته في ذلك بواسطة طلب خاص[26] .
2) التقييد الاحتياطي بناء على أمر قضائي صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية
لقد سمح المشرع المغربي على غرار التشريعات المقارنة لكل من يدعي حقا عينيا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا قصد الاحتفاظ المؤقت بهذا الحق و ذلك بناء على أمر قضائي صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية التي يقع العقار المعني بدائرة نفوذها و هو ما أقره الفصل 85 من ظ ت ع كما عدل و تمم بالقانون 07/[27]14.
فرئيس المحكمة وحده دون غيره من قضاة هذه المحكمة صاحب الاختصاص في إصدار الأمر بتقييد المدعى به تقييدا احتياطيا و الذي يتعين عليه أن يتأكد من جدية الطلب و الأمر القضائي الصادر بناء على طلب يقدم له و دون حاجة لحضور الأطراف او الخصوم و لا يشترط تنصيب محام كما ان حضور كاتب الضبط لا يكون ضروريا[28] و اذا ما رفض رئيس المحكمة الطلب فالأمر بالرفض قابل للاستئناف امام محكمة الاستئناف داخل أجل 15 يوما من تاريخ النطق به طبقا لمقتضيات الفصل 148 من ق م م و بالمقابل فإن لكل ذي مصلحة يتأذى من التقييد الاحتياطي أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية الذي أصدر الامر اللرجوع عنه كما له ان يطعن في القرار الذي يتخذه رئيس المحكمة بهذا الصدد أمام محكمة الاستئناف.
إلا أن التساؤل المطروح هل ينعقد الاختصاص في إصدار الأمر بالتقييد الاحتياطي لرئيس المحكمة الابتدائية وحده؟ أم يتقاسم ذلك الاختصاص مع كل من رئيس المحكمة التجارية و رئيس المحكمة الإدارية؟
لقد اختلفت آراء بين من حصر إمكانية استصدار الامر بإجراء التقييد الاحتياطي على رئيس المحكمة الابتدائية وحده دون غيره مستندا في ذلك على حرفية الفصلين 85 و 86 من ظ ت ع كما عدل و تمم بالقانون 14/07،[29] بينما هناك من يرى أن أي محكمة كانمعروضا عليها النزاع و كانت مختصة نوعيا يكون لرئيسها كامل الصلاحية للاستصدار أوامر بإجراء التقييدات الاحتياطية.
و بعد استصدار الأمر القاضي بالتقييد الاحتياطي يمكن لكل ذي مصلحة أن يطلب من المحافظ على الأملاك العقارية تقييده بالرسم العقاري محل التقييد بعد أداء الرسوم الواجبة عليه[30].
و تجدر الإشارة إلى أن القرار المتضمن هذا الأمر و غير المؤدى عنه رسم التقييد بالرسم العقاري يقى في مواجهة إدارة المحافظة على الأملاك العقارية مجرد قرار لا يثبت به الحفاظ المؤقت على الحق العيني كما لا يشترط إجراء تقييد الاحتياطي في هذه الحالة لإدلاء بنظير الرسم العقاري لأنه لم يكن اتفاقيا بل يتخذ بدون موافقة صاحب الرسم بل رغما عنه فهو بمثابة إعلان عم نزاع قضائي ذي صبغة عينية له علاقة بالعقار محل التقييد الاحتياطي.
و نشير بأن مدة صلاحية التقييد الاحتياطي المتخذ بمقتضى أمر رئيس المحكمة الابتدائية حددتها الفقرة الخامسة من الفصل 86 من ظ ت ع كما نسخ و عوض بالقانون 14.07 في ثلاثة أشهر ابتداء من تاريخ صدور الأمر وليس من تاريخ التقييد ما لم ينجز التقييد النهائي للحق فإذا لم يتقدم المستفيد من الامر الصادر إلى المحافظ على الأملاك العقارية إلا بعد مرور شهر مثلا على صدور الأمر وطلب تقييده فإن صلاحية هذا التقييد ستكون للفترة المتبقية و هي شهرين. إذا العبرة في هذه الحالة بتاريخ صدور الامر و ليس بتاريخ تقييده.
كما أنه لا يمكن تقديم أي طلب جديد بناء على الأسباب نفسها و كل طلب جديد غيرمبني على أسباب مخالفة للطلب الأول يتم رفضها سعيا بذلك للحد من تجديد طلبات التقييد الاحتياطي بناء على أوامر قضائية.
و تكون مدة صلاحية هذا التقييد الاحتياطي قابلة للتمديد بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية شريطة تقديم دعوى في الموضوع و يستمر مفعول هذا التمديد إلى حين صدور حكم نهائي. فما المقصود إذا بالأمر بالتمديد؟
رغبة من المشرع في الحد من التقييدات الاحتياطية التعسفية أو الكيدية التي أفرزتها بعض الممارسات العملية في ظل القانون القديم والتي كانت تؤدي الى المساس باستقرار المعاملات العقارية التي تشكل قاعدة أساسية لضمان الاستثمارات الضرورية لتحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية[31] فقد عمد القانون رقم 14.07 المعدل و المتمم لظهير التحفيظ العقاري الى تقنين هذه الامكانية وحدد مدة صلاحية مختلف أنواع التقييدات الاحتياطية[32] .
وهكذا فقد حدد مدة التقييد الاحتياطي بناء على امر يصدره رئيس المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرة نفوذها في ثلاثة أشهر تبتدئ من تاريخ صدوره. ما لم يتم التقييد النهائي للحق . كما تم تحديد مدة صلاحية التقييد الاحتياطي الذي استند على نسخة من مقال الدعوى في الموضوع في أجل شهر واحد من تاريخ تقييده بالرسم العقاري، بل اكثر من ذلك خول المشرع للمستفيد من التقييدين المذكورين إمكانية تمديدهما الى حين انتهاء النزاع القضائي وذلك بناء على امر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية.
ويظهر ان القانون رقم 14.07 المعدل والمتمم لظهير التحفيظ العقاري قطع مع الكثير من القراءات السابقة التي كانت تشكل باختلافها صعوبة في التطبيق. وهكذا أصبح بمقتضاه بإمكان رئيس المحكمة الابتدائية إصدار أمر بتمديد صلاحية التقييد الاحتياطي المتخذ بناء على أمر قضائي الى حين صدور حكم نهائي في الموضوع شريطة إدلاء المستفيد او طالب
التمديد بما يثبت تقديمه لدعوى في الموضوع . او المتخذ بناء على نسخة من مقال دعوىفي الموضوع الى حين البت النهائي في هذا المقال، شريطة التأكد من جدية الطلب.
والإدلاء بالأمر بالتمديد في هذه الحالة الأخيرة . ينبغي ان يكون خلال الشهر نفسه . وهو ما اخذ به رئيس المحكمة الابتدائية بالفقيه بن صالح ومما جاء في أمر له : "حيث سبق للمدعية ان سجلت تقييدا احتياطيا لدى السيد المحافظ على الأملاك العقارية في 30/03/2012 بناء على طلب مرافق بنسخة من دعوى.
و حيث إن الطلب الحالي القاضي بتمديد هذا التقييد قدم داخل أجل شهر وفق الفصل 86 من ظ ت ع.
لذا نأذن بتمديد القيد الاحتياطي المسجل على الرسم العقاري /.../ إلى حين البت في الدعوى نهائيا و حفظ البت في الصائر[33] "
و للإعطاء القوة والمصداقية للرسم العقاري و تفاديا للإشكالية تعديل و تحيين الرسوم العقارية و إبطال التقييدات و لزرع الطمأنينة تم فرض إجبارية التقييد الاحتياطي في بعض الحالات كما هو الشأن بالنسبة للإجراء تقييد احتياطي لدعوى القسمة المنصوص عليها في المادة 316 من م ح ع غير أن الإشكالية المثارة في هذا الصدد تتعلق بمدى تقيد إجراء تقييد احتياطي لدعوى القسمة بإجراءات التقييد الاحتياطي المقررة في الفصلين 85 و 86 من ظ ت ع كما عدل و تمم بالقانون رقم 14/07 و احترام الشروط و الآجال المقررة فيهما أم أن المادة المذكورة تعتبر حالة خاصة يكتفي فيها الراغب في القسمة بالإدلاء بمقال دعوى القسمة ملتمسا من المحافظ على الأملاك العقارية تقييده تقييدا احتياطيا و يبقى مفعوله ساريا إلى غاية انتهاء النزاع و دون حاجة إلى تأكيد دعواه بمقتضى أمر قضائي؟
لقد اختلفت الآراء في الإجابة عن هذه الإشكالية بين من يرى بأن التقييد الاحتياطي لدعوى القسمة المنصوص عليها في المادة 316 من م ح ع تسري عليه مقتضيات الفصل 86 من ظ ت ع كما نسخ و عوض بالقانون 14/07 و بالتالي يتم التشطيب عليه تلقائيا من طرف المحافظ على الأملاك العقارية بعد انصرام أجل شهر من تاريخ تقييده ما لم يدلطالب التقييد بأمر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية طبقا لأحكام الفصل 85 من نفس القانون يفيد سريان مفعول هذا التقييد إلى حين صدور حكم نهائي مستندا في ذلك على أن التقييد الاحتياطي المنصوص عليه في المادة 316 من م ح ع جاء عاما و العام يؤخذ على عمومه ما لم يرد نص خاص بحيث لو أراد المشرع أن يسري مفعوله ألى غاية نهاية النزاع لنص على ذلك صراحة و من تم يبقى خاضعا للمقتضيات العامة المنصوص عليها في الفصلين 85 و 86 من ظ ت ع كما عدل وتمم بالقانون 14/07 وهو ما أكدته ابتدائية الفقيه بن صالح في أمر لها: "نأذن بتمديد القيد الاحتياطي المسجل على الرسم العقاري /.../ المؤسس على دعوى إنهاء حالة الشياع و ذلك إلى حين الفصل النهائي فيها و حفظ البت في الصائر .."[34]
و هناك من يرى خلاف ذلك[35] و يعتبر التقييد الاحتياطي لدعوى قسمة عقار محفظ يسري مفعوله إلى حين صدور الحكم النهائي بالقسمة و يحفظ رتبة التقييد من تاريخ إجرائه و لا يمكن للمحافظ أن يشطب عليه بمرور أجل الشهر كما هو منصوص عليه بالفصل 86 من ظ ت ع مستندا في ذلك على أن التقييد الاحتياطي المنصوص عليه في المادة 316 من م ح ع يعتبر حالة خاصة بصريح الفقرة الأخيرة من الفصل 85 من القانون 07/14 هذا من جهة و من جهة أخرى أن دعوى القسمة هي دعوى كاشفة لنصيب و ليست منشئة له.
وفي انتظار ما سيصدر عن محكمة النقض من قرارات ترجح هذا الرأي او الاخر وإعمالا للمنطق القانوني نميل للرأي الثاني وسندنا في ذلك انه لما كانت طبيعية دعوى قسمة عقار محفظ دعوى عينية عقارية فان الغاية من اشتراط المشرع في المادة 316 من مدونة الحقوق العينية تقييدها احتياطيا تحت طائلة عدم القبول هي ضمان تنفيذ الحكم الصادر بشأنها من دون صعوبات وعدم تفاجئ المستفيدين منه من تغير أحد الملاك المقيدين واستحالة التنفيذ جراء ذلك لأن العبرة في تنفيذ الحكم العقاري القاضي بقسمةعقار محفظ هي وضعية العقار أثناء إجراء التقييد الاحتياطي.
وبذلك يمكن القول فيما يخص الأمر بالتقييد الاحتياطي الذي يتم الاستناد اليه في طلب إجراء التقييد الاحتياطي او تمديده يجب ان تتوفر فيه الشروط التالية :
- أن يتضمن مراجع الرسم العقاري المعني.
- أن يكون صادرا في مواجهة المالك المقيد بالرسم العقاري المعني و في حالة الشياع النص على أن التقييد الاحتياطي في مواجهة الواجبات المشاعة لأحد المالكين في الرسم العقاري و إذا كان التقييد الاحتياطي يخص جزء فقط من وعاء الرسم العقاري المعني (قطعة معنية، جزء مفرز ...) يتعين تحديد التخصيص و ذلك حتى يمكن حصر التقييد الاحتياطي في موضوع النزاع و نقله عند الاقتضاء إلى الجزء المعني فقط في حالة التجزئة او التقسيم
- أن يتعلق بإثبات حق قابل للتقييد النهائي بالسجلات العقارية
- أن يكون الأمر بالتقييد الاحتياطي صادر عن المحكمة المختصة
- كما يتعين على المحافظ على الاملاك العقارية أن يتأكد من تاريخ صدور الامر القضائي و يتأكد من صلاحيته كأساس للتقييد الاحتياطي بحيث إذا تبين له أن مدة الثلاثة أشهر قد انقضت فيتعين عليه رفض طلب التقييد الاحتياطي.
3)التقييد الاحتياطي بناء على مقال دعوى في الموضوع
لقد أعطى المشرع لكل من يدعي حقا على عقار محفظ إمكانية اللجوء إلى التقييد الاحتياطي بناء على نسخة من مقال دعوى في الموضوع مرفوعة أمام القضاء مباشرة و دون اللجوء إلى التقييد الاحتياطي بناء على أمر و هذا من نص عليه الفصل 85 من القانون 14/07 المذكور و أضافت مقتضيات الفصل 86 منه على أن مدته تنحصر في شهر و يشطب على هذا التقييد الاحتياطي تلقائيا بعد انصرام الأجل المذكور ما لم يدل طالب التقييدبأمر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية طبقا لأحكام الفصل 85 المذكور.
كما أن المادة 13 من القانون 39.08 المتعلقة بمدونة الحقوق العينية نصت على أن الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني لا مفعول لها تجاه الغير إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري تقييدا احتياطيا.
و الحالة الوحيدة التي رتب عليها المشرع عدم قبول الدعوى إذا لم تقيد تقييدا احتياطيا هي دعوى القسمة كما نص على ذلك الفصل 316 من م ح ع و تعلقت الدعوى بطبيعة الحال بعقار محفظ.
و في الحالات الأخرى يبقى على عاتق المطالب بالحق القابل للتقييد بالسجل العقاري أن يبادر إلى تضمين تقييد احتياطي بناء على مقال الدعوى موجها طلبه في هذا الشأن إلى المحافظ على الأملاك العقارية المختص ترابيا مع أداء الواجبات عن هذه العملية بصندوق المحافظة العقارية و الكل تحت طائلة فقدان رتبة الحق المدعى بشأنه و عدم إمكانية مواجهة التقييدات اللاحقة المترتبة على الرسم العقاري المعني.
و بالرجوع إلى الفقرتين الثالثة و الرابعة للفصل 86 من القانون 14/07 من ظ ت ع يتبين بأن المشرع أقر التشطيب على التقييد بناء على مقال الدعوى ما لم يدل طالب التقييد بأمر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية طبقا لأحكام الفصل 85 و لم يستعمل مصطلح "تمديد" كما هو الشأن بالنسبة للتقييد الاحتياطي بناء على أمر قضائي و الذي تكون مدته قابلة للتمديد بأمر رئاسي شريطة تقديم دعوى في الموضوع[36].
فقد تبين من خلال الواقع العملي وجود حالتين بالنسبة للأوامر المدلى بها بعد تضمين التقييد الاحتياطي بناء على مقال فقد جاء في أمر صادر عن السيد رئيس المحكمة الابتدائية بالرباط:
"...وحيث سبق للطالب أن أنجز تقييدا احتياطيا مقيد بتاريخ 06/04/2015 على الرسم العقاري بناء على نسخة من مقال دعوى في الموضوع .
لذلك نأذن للسيد المحافظ على الأملاك العقارية بالرباط عطفا على التقييد الاحتياطي المشار إليه أعلاه بإجراء تقييدا احتياطي على العقار ذي الرسم العقاري عدد ... الكائن بالرباط يستمر مفعوله إلى حين صدور حكم نهائي في الدعوى أدناه" [37].
وجاء في أمر اخر صادر عن نفس المحكمة وعن رئيسها بالنيابة:
... "ورغبة منهم في إتمام إجراءات البيع تقدموا بدعوى في الموضوع وبناء عليه تقدموا بطلب لدى المحافظ على الأملاك العقارية بالرباط من أجل اجراء تقييد احتياطي ثم تسجيله بتاريخ 06/05/2014 تحت عدد 1863 سجل 268 لذا يلتمسون الامر بتمديد التقييد الاحتياطي المسجل على الرسم العقاري المذكور أعلاه وذلك الى حين صدور حكم في الدعوى الرائجة أمام هذه المحكمة في الملف العقاري رقم 157/1402/2014 معززين طلبهم بنسخة من عقد شراء ومن مقال افتتاحي وصورة من شهادة الملكية ... لهذه الأسباب نوافق على الطلب فنأمر:
السيد المحافظ على الأملاك العقارية بالربط حسان بتمديد مفعول التقييد الاحتياطي الذي ثم تسجيله على الرسم العقاري عدد ... المقيد بتاريخ 06 /05/2014 تحت عدد
1863 سجل 268 بناء على مقال افتتاحي للدعوى 157/1402/2014"[38].
يمكن القول أنه وانسجاما مع المقتضيات القانونية المذكورة سلفا فإن إصدار الامر القضائي داخل أجل الشهر ابتداء من تاريخ تضمين التقييد الاحتياطي بناء على مقال بالسجل العقاري سيؤدي حتما الى استمرار سريان مفعوله الى حين صدور حكم نهائي في الدعوى الجارية إلأ أن المشرع لم يستعمل مصطلح" التمديد" كما هو الحل بالنسبة للأمرالقضائي المذكور في المثال الثاني.
الى جانب ذلك فقد أظهرت الممارسة القضائي فيما يخص بعض الدعوى خصوصية فيما يتعلق اما بمال التقييد الاحتياطي على مقال دعوى ( حالة تقييد محضر البيع بالمزاد العلني) أو الزامية تضمينه من عدمه (حالة دعوى الشفعة ) وكدا خصوصية دعوى القسمة[39]. 

إضافة إلى الحالات العامة للتقييد الاحتياطي الواردة في ظ ت ع كما عدل و تمم بالقانون 14/07 هناك مجموعة من الحالات الخاصة الموزعة على قوانين متفرقة من التشريع العقاري المغربي منها ما ورد في القانون 39.08 بمثابة مدونة للحقوق العينية

(أولا) إضافة إلى تشريعات أخرى (ثانيا.)

أولا: التقييد الاحتياطي في القانون 39.08

و تعلق الأمر بثلاثة حالات:

+ التقييد الاحتياطي للرهن الجبري طبقا للمادة 173 من م ح ع :

بالرغم من أن الرهن الجبري يتم بمقتضى القانون و في حالات محددة حصرا و بدون رضى المدين فقد سمح المشرع بإمكانية اللجوء إلى القضاء لاستعجالي لإجراء تقييد احتياطي طبقا للمادة 173 من م ح ع و ما يميز هذا النوع من التقييد الاحتياطي أن المشرع تحدث عن عنصر الاستعجال لكن رغم ذلك يغلب الاعتقاد بأن المشرع لم يقصد اصدار هذا الامر في إطار الفصل 149 من ق م م أي مع توفر شروط الاستعجال المنصوص عليها في الفصل 152 من ق م م و بحضور الأطراف و إنما يبقى في لإطار الأوامر المبنية على طلب كما تجدر الإشارة أن مفعول الأمر القاضي بإجرائه لا ينحصر في مدة ثلاثة أشهرالمنصوص عليها في الفصل 86 من ظ ت ع بل يبقى ساريا إلى غاية البت النهائي فيموضوع دعوى الرهن الجبري.[40]

لهذا فالأمر يتطلب رفع دعوى في الموضوع لطلب تقرير رهن جبري في حالة البيع أو المعاوضة أو القسمة و في حالة الاستعجال يمكن اللجوء لرئيس المحكمة للحصول على أمر بإجراء تقييد احتياطي للرهن الجبري المطلوب و في حالة اكتساب الحكم الصادر بصحة الرهن الجبري بأثر رجعي اعتبارا من تاريخ تقييده احتياطيا.

+ التقييد الاحتياطي في إطار الرهن المؤجل:

ويجد سنده القانوني في المواد 184. 185 . 186 من م ح ع إذ يستفاد من هذه المواد أن الرهن الاتفاقي القصير الأجل يمكن تأجيل تقييده بالرسم العقاري دون أن يتجاوز ذلك مدة 90 يوم، و دون أن يترتب عن هذا التأجيل فقدان الدائن لرتبته. و يتوقف إجراؤه على إيداع الدائن المرتهن أصل العقد أو نسخة منه مع نظير الرسم العقاري مع طلب مكتوب يقدم إلى المحافظ على الأملاك العقارية الذي يقيد هذا الحق تقييدا احتياطيا، و على المحافظ في هذه الحالة الاحتفاظ بنظير الرسم العقاري و عدم مباشرة أي تقييد آخر برضى المالك، و يبقى هذا التقييد ساري المفعول 90 يوما من تاريخ إنجازه و يتم تقييده بالرسم العقاري من غير أن يشار إليه في نظيره[41].

و تبقى للدائن المرتهن إمكانية تقييد الرهن بصفة نظامية قبل انصرام أجل 90 يوما ليأخذ رتبته في التقييد.

كما أن مفعول التقييد الاحتياطي للرهن المؤجل ينتهي و يشطب عليه تلقائيا إذا لم ينجز التقييد النهائي خلال المدة المذكورة.

+ التقييد الاحتياطي المتعلق بالدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار:

تنص المادة 13 من م ح ع على ما يلي "إن الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أوإسقاط عقد منشى أو مغير لحق عيني لا مفعول لها تجاه الغير إلا من تاريخ تقييدها بالرسمالعقاري تقييدا احتياطيا" و يلاحظ أن هذه المادة ترتبط ارتباطا وثيقا بالفصلين 85 و 86 من ظ ت ع إذ أن حالتي التقييد الاحتياطي بناء على مقال دعوى في الموضوع أو بناء على أمر من رئيس المحكمة غالبا ما يكون مردها نزاع حول حق عيني على العقار محل الرسم العقاري.

إضافة إلى هذه الحالات هناك التقييد الاحتياطي لدعوى القسمة و الذي سبق الحديث عنه.

ثانيا: التقييد الاحتياطي في بعض القوانين الخاصة:

+ التقييد الاحتياطي المبني على قرار إعلان المنفعة العامة:

لقد خول المشرع بمقتضى الفصل 25 من القانون 7-81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة لنازع الملكية إمكانية تقديم طلب أمام المحافظ على الأملاك العقارية من أجل تسجيل تقييد احتياطي في الرسم العقاري متى تعلقت مسطرة نزع الملكية بعقار محفظ أو حقوق عينية مترتبة عليه، شريطة أن يدعم الطلب بالأمر القضائي الصادر بالحيازة[42].

و بناء عليه ، فإن نزع الملكية يتطلب وجوبا صدور قرار يعلن عن المنفعة العامة تعين بموجبه المنطقة التي ستكون موضوع نزع الملكية، و في حالة عدم تعيين الأملاك المشمولة بالنزع في القرار المذكور يجب وقوع هذا التعيين بواسطة مقرر إداري يصطلح عليه ب "مقرر التخلي" هذا الأخير الذي يتعين صدوره في ظرف سنتين تبتدئ من تاريخ نشر قرار إعلان المنفعة العامة بالجريدة الرسمية، و إلا فقد القرار المصرح بإعلان المنفعة العامة أثره و يتعين بالتالي تجديده .

و هنا لا بد من الإشارة إلى أنه يتعين اتباع المسطرة القضائية المنصوص عليها في تشريع نزع الملكية، حتى لا تقع الجهة النازعة أمام مسألة تشطيب قرار نزع الملكية المقيد احتياطيا، سواء بمقتضى قرار مباشر من المحافظ أو بناء على أمر قضائي، و من ثم يجبتقديم طلب إلى المحكمة الابتدائية التي تقع العقارات المشمولة بنزع الملكية في دائرتهايرمي إلى استصدار أمر من طرف قاضي الأمور المستعجلة يقضي بالحيازة مقابل إيداع تعويض احتياطي ثم استصدار حكم من طرف المحكمة يقضي بنقل الملكية مع تحديد مبلغ التعويضات، و استنادا إلى هذا الطلب يتعين على نازع الملكية طلب تسجيل تقييد أولي في الرسم بناء على طلب الإذن بالحيازة و نقل الملكية المقدم إلى المحكمة[43].

- التقييد الاحتياطي بناء على قانون تسنيد الديون الرهنية:

يعرف الفصل الثاني من القانون رقم 10- 98 المتعلق بتسنيد الديون الرهنية التسنيد بأنه "تلك العملية المالية المتمثلة في قيام صندوق توظيف جماعي للتسنيد بشراء ديون رهنية يؤدي ثمنها بواسطة حصيلة حصص ممثلة لتلك الديون و عند الاقتضاء بواسطة إصدار اقتراض سندي معتمد على تلك الديون و ذلك وفق الاحكام الواردة في هذا القانون "

و قد نص الفصل 24 من القانون أعلاه على أنه "يقيد تقييدا احتياطيا على الرسوم العقارية المثقلة بالرهون، عزم المؤسسة المبادرة على تفويت كل دين رهني وارد في المستند و ذلك بواسطة تصريح موقع و مصادق عليه يودعه ممثلو مؤسسة التدبير و الإيداع القانونيون لدى المحافظة لمكان العقار المعني"

يتضح من الفصلين أعلاه أن المشرع المغربي و في سبيل توفير الحماية اللازمة لحقوق الدائن المرتهن من التصرفات التي قد يبرمها المدين الراهن، و كذا من الإجراءات التحفظية التي قد يقوم بها الغير في مواجهة المدين، أقر المشرع المغربي إمكانية إجراء تقييد احتياطي على السجلات العقارية لنية التسنيد مع الإشارة إلى أن هذا التقييد يظل ساري المفعول إلى غاية تاريخ تقييد نقل الرهون العقارية المعنية على سجلات المحافظة العقارية[44].

- التقييد الاحتياطي بناء على قانون الإصلاح الزراعي:

نص الفصل 11 مكرر من القانون رقم 06/01 على أنه خلافا لمقتضيات الفصل 85من ظ ت ع يتم التقييد المؤقت بدون صائر لحق المستفيدين على قطعهم بطلب من الإدارةاعتمادا على لائحة الأفراد الموزعة عليهم الأراضي عن طريق التقييد الاحتياطي لحق المعنيين بالدفاتر العقارية متى كان الأمر يتعلق بقطع متأصلة من عقارات محفظة، و لا ينتهي أثر هذا التقييد إلا بطلب من الإدارة و بصفة تدريجية حسب تقييد عقود البيع المبرمة لفائدة الأفراد الموزعة عليهم تلك الأراضي"

و يكيف هذا التقييد كذلك على أنه تقييد بناء على سند إلا أنه يبقى ساري المفعول إلى حين تقييد عقود البيع المبرمة الفائدة الأفراد الموزعة عليهم الأراضي[45].

+ التقييد الاحتياطي في إطار مدونة تحصيل الديون العمومية:
لقد تطرق المشرع في مدونة تحصيل الديون العمومية لهذه الحالة من التقييد الاحتياطي في المدة 115 بشكل خلف ردود فعل قوية في أوساط الفقه المهتم، إلى درجة وصفت هذه الحالة من طرف أحد الفقه بالحالة الشاذة و الغريبة.
فطبقا لمقتضيات المادة 115 من مدونة تحصيل الديون العمومية، فإنه يمكن للمحاسبين المكلفين بالتحصيل بناء على الاعلام بالتصحيح المشار إليه في المادة 29 من مدونة تحصيل الديون العمومية أن يطلبوا اجراء تقييد احتياطي وفق الشروط المحددة في الفصل 85 من ظ.ت.ع.[46]
و هكذا فالتقييد الاحتياطي الذي يطلبه المحاسب المكلف بالتحصيل بناء على الاعلام بالتصحيح، يتعلق بتقييد احتياطي بمقتضى سند ( الإعلام بالتصحيح ) مدته 10 أيام.
+ التقييد الاحتياطي لعقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار:
طبقا لمقتضيات القانون رقم 51.00 لمتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار الصادر بشأنه ظهير رقم 1- 03-202 بتاريخ 11 نونبر 2003 ، فقد سمح المشرع بإمكانية إجراء تقييد احتياطي بناء على عقد الايجار المفضي لإلى تملك العقار موضوع العقدللحفاظ المؤقت على حقوق المكتري الذي سيتحول لاحقا إلى مالك للعقار وفقا لما تم النصعليه في المادة 5 من نفس القانون و قد اشترط المشرع أن يتضمن عقد الإيجار المفضي التملك مجموعة من البيانات من بينها:
بيان الهوية الكاملة للأطراف
موقع العقار و مواصفاته
مراجع العقار محل العقد
شروط ممارسة حق الخيار و إمكان الفسخ
بداية الانتفاع من العقار
الاجل المحدد للمكتري لممارسة حقه في الرجوع
فهل إمكانية التقييد الاحتياطي التي خولها المشرع في إطار هذا النص الخاص تقتضي تطبيق مقتضيات الفصل 85 و 86 من ظ ت ع خاصة من حيث الآجال؟
و بمعنى آخر هل يتوجب الحصول على أمر من رئيس المحكمة لتمديد سريان هذا التقييد الاحتياطي إسوة بالتقييد الاحتياطي المبني على مقال الدعوى؟
جوابا على هذا الإشكال يرى الأستاذ ﷴ خيري[47] أنه لا مجال لتطبيق مقتضيات الفصلين المشار إليهما أعلاه بالرغم من النص في الفقرة الأخيرة من الفصل 86 بأن التقييدات الاحتياطية الواردة في نصوص خاصة تبقى خاضعة لأحكام هذه النصوص.
فالمادة 5 صريحة في فقرتها الثانية التي نصت على أن التقييد الاحتياطي المبني على عقد الايجار المفضي إلى تملك العقار يبقى ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي في الرسم العقاري و بالتالي فلا مجال للجوء إلى المحكمة لاستصدار أمر بتمديد التقييدالاحتياطي المنصوص عليه في الفصل 86 من ظ ت ع.
و بالتالي فيجوز للمحافظ إجراء تقييد احتياطي بناء على عقد الإيجار المفضي إلى التملك المستجمع لشروط صحته و يبقى هذا التقييد ساري المفعول إلى غاية إبرام عقد البيع النهائي حيث يمكن للمحافظ بغد ذلك تحويل التقييد الاحتياطي إلى تقييد نهائي.
و ما يمكن إثارته في هذا السياق هو الحالة التي لا يحترم فيها أحد طرفي العقد الالتزامات المضمنة بعقد الايجار مما قد يؤدي إلى فسخه إما رضائيا أو قضائيا، حيث يجوز لمن له مصلحة اللجوء إلى تفعيل الفقرة الأخيرة من الفصل 86 و التي تسمح بإمكانية اللجوء إلى رئيس المحكمة الابتدائية بصفته قاضيا للأمور المستعجلة للأمر بالتشطيب على التقييد الاحتياطي كلما كانت الأسباب المستند عليها غير صحيحة.
و في حالة الفسخ القضائي الإدلاء للمحافظ بنسخة من الحكم الصادر في الموضوع يكتسي الصيغة النهائية من أجل التشطيب على التقييد[48].
- التقييد الاحتياطي بناء على القانون المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز :
ينص الفصل 618- 10 من القانون 44.00 كما عدل و تمم بالقانون 107.12 على أنه
"يجوز للمشتري إذا كان العقار محفظ، أن يطلب إجراء تقييد احتياطي بناء على عقد البيع الابتدائي إذا تجاوزت التسبيقات %50 من ثمن البيع. و يبقى التقييد الاحتياطي ساريا إلى غاية تقييد البيع النهائي و ذلك للحفاظ المؤقت على حقوق المشتري. و كل شرط مخالف يعتبر باطل.
يبقى التقييد الاحتياطي ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي بالرسم العقاري الخاص بالمبيع. بمجرد إجراء التقييد الاحتياطي، يمنع على المحافظ على الأملاك العقارية تسليم نظير الرسم العقاري إلى البائع.
يتم تعيين رتبة العقد النهائي بأثر رجعي بناء على تاريخ التقييد الاحتياطي للعقدالابتدائي.
يقوم المحافظ على الأملاك العقارية أثناء تقسيم الملك موضوع الرسم العقاري الأصلي، بنقل كل تقييد احتياطي مضمن بهذا الرسم إلى الرسم العقاري الفرعي المتعلق به " يتبين من خلال قراءة هذا النص بما أدخل عليه من تعديلات أنه قد حاول تجاوز العديد من الإشكالات التي كان يثيرها سابقا خاصة فيما يتعلق بإمكانية التقييد التي كانت موقوفة فيما سبق على موافقة البائع الشيء الذي كان يهدد بشكل كبير الضمانات الممنوحة للمشتري، إذ ما الجدوى من التنصيص على إمكانية تقييد العقد الابتدائي إذا كان هذا التقييد رهين بموفقة البائعين الذين لن يتوانون في تغليب مصلحتهم الخاصة و رفض منح الموافقة.
و قد كان القطع مع هذه الوضعية بالنص على أن إمكانية تقييد العقد الابتدائي بمجرد أداء
50% من الثمن الإجمالي. 

خلافا للتسجيل لا ينشا التقييد الاحتياطي حقا ولا ينقله ولا يعدله ولا يزيله بل هو مجرد إجراء تحفظي مؤقت، تظل أثاره معلقة على إنجاز التسجيل النهائي لنفس الحق المتعلق به .

ولا شك أن التقييد الاحتياطي المتخذ بطريقة قانونية وسليمة تنتج عنه أثار قانونية هامة سواء في الزمن خلال المدة التي يستغرقها، أو على الحقوق التي يحافظ عليها، وكذلك على مستوى أشخاص العلاقة القانونية المعنيين بالتقييد، وما لا شك فيه كذلك أن التقييد الاحتياطي يتصف بطابع وقتي، ولهذا قيل عنه أنه مجرد إشارة أو بيان يضمن بالسجل.

ولذلك فلا يمكن أن يبقى التقييد الاحتياطي مسجلا بصفة أبدية بل لا بد أن يتم إلغائه أو التشطيب عليه وسوف نقسم هذا المبحث إلى مطلبين نتناول في "المطلب الأول" آثار التقييد الاحتياطي وفي "المطلب الثاني" التشطيب على التقييد الاحتياطي وتنازع الاختصاص بشأنه .

لا توجد حقوق عينية مرتبة على عقار محفظ بين الأطراف ولا إزاء الغير إلا إذا قيدت في السجل العقاري، وابتداء من تاريخ التقييد أي أن للتقييد اثر منشأ للحق.[49] والتقيد المتخذ بطريقة قانونية يرتب آثار متنوعة في مواجهة الأشخاص سواء أطراف العلاقة أم غير الأطراف في العلاقة القانونية التي يرتبط بها التقييد بصفة عامة. لذلك سنعمل على تقسيم هذا المطلب إلى فقرتين نتناول في "الفقرة الأولى" أثار التقييد الاحتياطي على الحقوق وفي الفترة الثانية" أثار التقييد الاحتياطي على الأشخاص .

بالرجوع للفترة الأخيرة من الفصل 85 من القانون رقم 07-14 يتضح أن تاريخ التقيد الاحتياطي يحدد مرتبة التقييد اللاحق للحق المقيد احتياطيا. وهذا التاريخ هو الذي يعطي الأفضلية لهذا الحق على باقي الحقوق اللاحقة قبل تقييده نهائيا[50]

فالتصرف الذي يتم تقييده يصبح الحق بمقتضاه موجود وثابتا، والتصرف الذي لم يقع تسجيله لا يتوفر صاحبه على أية ميزة قانونية مهما كانت المستندات التي يعتمد عليها لإثبات حقه، وعليه يصبح الحق المترتب على التصرف الذي تم تقييده حقا موجود او ثابتا اما الحق المترتب على تصرف لم يتم تسجيله فيبقى مجردا من أية ميزة قانونية مهما كانت المستندات التي يعتمد عليها صاحب الحق لإثباته[51]

وحسب ما جاء في المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية والتي نصت على ما يلي

"إن الرسم العقاري وما تتضمنه من تقييدات تابعة لإنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعين بها هو فعلا صاحب الحقوق العينيةفيها.."

كما وجاء في الفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري على أن " الأفعال الإدارية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تفسيره او إسقاطه لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري ..."

واعتماد على هذه المواد فإن إنشاء او نقل أو تعديل أو إعلان أو إسقاط اي حق عوني عقاري لا يكون له اي اثر سواء بين المتعاقدين أو إزاء الغير إلا إذا جرى تقييد السند المتضمن لذلك في السجل العقاري وابتداء من تاريخ هذا التقييد.[52]

يرتب التقييد الاحتياطي المتخذ بطريقة قانونية أثار متنوعة في مواجهة الأشخاص الأطراف وغير الأطراف في العلاقة القانونية التي يرتبط بها التقييد الاحتياطي بصفة عامة[53] لكن التقييد ليس له تأثير في صحة التصرف ولا ترتب عليه إزالة العيوب التي تكون عالقة بالسند الذي تم على اساسه التقييد بحيث يجوز الطعن في هذا التقييد متى كانت هناك أسباب تسمح بذلك[54]

وإن أول شخص يحتج بالتقييد الاحتياطي في مواجهته هو المالك المقيد صاحب التقببد النهائي السابق مباشرة، وان هذا التقييد لا ينتج اي اثر في مواجهة أصحاب الحقوق المقيدة

قبل تقييد المالك صاحب التقيد السابق مباشرة إلا إذا كان موضوع هذا التقييد هر المطالبة بالتشطيب على حقوقهم، بسبب ترابطها والادعاء يتواطأ أصحابها أو تدليسهم أو تزوير المستندات المعتمدة في إجراء التقييد النهائي لحقوقهم أو لأي سبب أخر من الأسباب القانونية الموجبة لبطلان حقوقهم وبالتالي التشطيب عليها من السجلات العقارية وتلك طبقاللفصل 67 من ظهير التحفيظ العقاري. [55]

وهذا ما أكده المجلس الأعلى في احد قراراته[56] والذي جاء فيه "إن الاتفاقات التعاقدية الرامية إلى نقل حق عيني أو الإعتراف به أو تقييده او إسقاطه لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ تقييدها في الرسم العقاري وأن هذه القاعدة لا تضر بحقوق الأطراف بعضهم على بعض وبإمكانية إقامة دعاوي فيما بينهم لتنفيذ اتفاقهم.."

فإذا استند التقييد على سند معيب قانونا فإن صاحب الحق المقيد لا يكون في مأمن من الطعن فيه ممن يهمه أمره، ولا يمكن التضرع لكون الحق قد قيد في السجل العقاري كما لو اشتري شخص عقارا بمقتضى عقد يشوبه عيب من عيوب الرضا كالغلط أو الإكراه أو التدليس.. فالسند يكون مبني على عيب قانوني يرتب التشطيب لان ما بني على باطل فهو باطل[57]

كذلك فإن حجية التقييدات الواردة بالرسم العقاري لا تسري في مواجهة طرفي العلاقة التعاقدية فحسب وإنما في مواجهة خلفائهم، الشيء الذي يوحي أن تسجيل الإراثة أو الوصية من قبل الورثة، لا يمنع المفوت إليه غير المسجل من مطالبتهم قضائيا بإتمام إجراءات نقل الملكية إليه [58]

وحسب المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية فإن ما يقع على التقييدات من إبطال أو

تغيير... لا يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية، كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر إلا إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل اجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره او التشطيب عليه[59]

وللتقييدات بالسجلات العقارية قوة ثبوتية مطلقة خاصة لفائدة الغير حسن النية بحيثلا يمكن التمسك بأي حال من الأحوال بالابطال او التغيير اللاحق للتقييد في مواجهة الغير المقييد حسن النية ولا يمكن أن يلحق به هذا الإبطال او التغيير اي ضرر. ولقد أكد المشرع على مبدا القوة الثبوتية للحقوق العينية المقيدة بالسجلات العقارية في مواجهة الغير حسن النية من خلال الفصل 66[60] من القانون رقم 14.07.

وعلى العكس من ذلك فإن الغير سيء النية يعامل بنقيض قصده إذ يحرم من كل حق آل إليه ولا يمكنه التذرع بحجة التقييد كما إذا كان يعرف بوجود العيب الذي يشوب العقد، أو أن الحق المقيد بالسجل العقاري قيد بدون وجه حق، فما يسري على البائع يسري ايضا على المشتري المعتبر في مثل هذه الحالات مسيء النية لأنه بعلمه المسبق بوجود العيب في سند البائع وقوله إبرام العقد القانوني على هذه الحالة بخلاف الحالة في حسن النية[61]

يعتبر التقييد الاحتياطي اجراء مؤقت يقوم به كل من يريد الحفاظ على حق عيني او حق شخصي قابل لأن يتحول إلى حق عيني، ولقد نظم المشرع المغربي التشطيب، بمقتضى الفصول 91.92.94.95، من القانون رقم 14- 07 والتشطيب يقع على التقييد الاحتياطي إما تلقائيا وبقوة القانون وإما أن يكون بناء على طلب احد الأطراف وإما أن يكون بمقتضى حكم قضائي، وقد يكون التشطيب بناء على أثر لبيع العقار بالمزاد العلني "الفقرة الأولى"، ويطرح موضوع التشطيب على التقيد الاحتياطي مجموعة من المشاكل على مستوى الاختصاص سواء باختصاص قاضي المستعجلات أو الاختصاص النوعي بين المحاكم "الفقرة الثانية".

سوف تقتصر في هذه الفقرة في الحديث عن اربع حالات التشطيب كما يلي

أولا: التشطيب التلقائي

يتحقق التشطيب التلقائي للتقييدات الاحتياطية بانصرام اجلها وقد كان الأمر محصورا في السابق على التقييدات الاحتياطية بناء على أمر التي ينتهي مفعولها بانصرام ستة أشهر من تاريخ تقيدها، كما يشطب على التقيدات الاحتياطية بناء على سند بعد عشرة ايام الموالية لتقيدها

أما بعد المصادقة على القانون 14-07 فقد تم إضافة الحالة الأخرى المتمثلة في التقيد الاحتياطي بناء على مقال. حيث أضحى مفعوله ينتهي بعد شهر من تقييده مالم يمدد بامر من رئيس المحكمة كما تمت إعادة النظر كذلك في حالة التشطيب التلقائي للتقييد الاحتياطي بناء على أمر قضائي حيث ينتهي مفعوله لزوما بعد ثلاثة أشهر من إصدار الأمر بينما لم تتغير الحالة المتعلقة بالتقييد الاحتياطي بناء على سند[62].

ويمكن أن يكون التشطيب على التقييد الاحتياطي وبقوة القانون بعد انصرام المدد المحددة في الفصول 85،86 من القانون 14-07 كما يلي :

‌أ. عشرة أيام بالنسبة للتقييد الاحتياطي المبني على سند، فإذا كان التقييد قد تم بناء على سند فإنه يتم التشطيب عليه تلقائيا بانتهاء هذه المدة، مالم يقع تمديده بواسطة أمر قضائي أو بواسطة مقال الدعوى مرفوع لدى المحكمة

‌ب. شهر واحد بعد تقييده بالرسم العقاري بالنسبة للتقييد الاحتياطي المبني على مقال الدعوى، مالم يتم تمديده بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية

‌ج. ثلاثة أشهر من تاريخ صدور الأمر بالتقيد الاحتياطي المقيد بناء على أمر قضائي فيما يتعلق بالتقييد الاحتياطي المتخذ بمقتضى أمر من رئيس المحكمة الابتدائية المختصة

فإنه يقع التشطيب تلقائي بانتهاء مدة ثلاثة أشهر مالم يقع تمديده بواسطة أمر جديد بشرط تقديم مقال مرفوع لدى المحكمة، آنذاك يستمر مفعول هذا التمديد إلى حين صدور حكمنهائي[63].

ثانيا: التشطيب على التقيد الاحتياطي بناء على حكم قضائي

يختلف اثر التشطيب على التقييد الاحتياطي حسب منطوق الأحكام الصادرة في الدعوى، كونها صدرت لفائدة التقييد الاحتياطي او لصالح المدعى عليه أي المالك المقيد بالرسم العقاري.

فيما يتعلق بالحالة الأولى تعتبر نتيجة التقييد الاحتياطي ايجابية بمعنى أنه حقق الغرض المراد منه ذلك، أي أن حق طالب التقييد الاحتياطي الذي كان محتملا اصبح ثابتا بمقتض الأحكام الصادرة والتي يستلزم تطبيقها تقييد الحق الذي اكتسبه من جهة، ومن جهة أخرى التشطيب على التقييد الاحتياطي الذي لم يعد له أي دور وجميع التقييدات الأخرى التي تؤثر سلبا على الحق المكتب، بحيث يأخذ هذا الأخير رتبته حسب تاريخ التقييد الاحتياطي.

أما في الحالة الثانية التي لا يقضى في الدعوى المرفوعة لفائدة طالب التقييد الاحتياطي غالبا ما يسرع المدعى عليه أي المالك المقيد بالرسم العقاري إلى التشطيب على ذلك التقييد بناء على الأحكام الصادرة في الموضوع[64].

ثالثا: التشطيب على التقييد الاحتياطي بناء على أمر من رئيس المحكمة

لم يكن أي نص في ظهير التحفيظ العقاري قبل التعديل أو في أي قانون أخر يمنح الاختصاص إلى رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات لإصدار أوامر بالتشطيب على التقييدات الاحتياطية. خلافا لرفع الحجز في حالة التراخي عن مواصلة إجراءاته[65]. ومع ذلك كانت تصدر بين الفينة والأخرى اوامر قضائية بالتشطيب على التقييداتالاحتياطية من رؤساء المحاكم،[66] إلا أن الغالب أن المحافظين كانوا يتحفظون كثيرا في الاعتماد على هذه الأوامر لقبول طلبات التشطيب على التقييدات الاحتياطية بعلة عدم وجود نص يمنح هذا الاختصاص لقاضي المستعجلات.

ومن بين الحالات التي تثير إشكالا حالة استصدر فيها مالك مقيد بالرسم العقاري من رئيس المحكمة الابتدائية بالرباط أمر يقضي فيه برفع التقييد الاحتياطي بناء على مقال وامر المحافظ يالتشطيب عليه، ولما عرض على المحافظ في إطار طلب التشطيب رفضه، وتم الطعن في قرار المحافظ بالرفض أمام المحكمة الإدارية التي ألغت قرار المحافظ بالرفض[67].

ومما جاء في حيثيات الحكم الاداري [68] "... الإدارة هي الجهة الأولى المعينة والملزمة بتنفيذ أحكام القضاء إعمالا للصيغة التنفيذية لتلك الأحكام وما تتضمنه من أمر تنفيذها حتى تعطي القدرة في التنفيذ للأشخاص الخواص... والأحكام الحائزة لقوة الشيء المقضي به أو المشمولة بالنفاذ المعجل تسمو على القاعدة القانونية... وان المحافظ وبغظ النظر عن مدى وجاهة السبب الذي عليه في الامتناع عن تنفيذ الأمر القضائي من عدمه فقد كان يتعين عليه لإضفاء الشرعية على موقفه أن يعمد الى سلوك مسطرة الصعوبة... شأنه باقي أطراف الدعوى"

وهذا الحكم صدر في اطار دعوى الالغاء، انتهى الى الغاء قرار المحافظ رفض طلب التشطيب بمؤيدات فكرية اجتماعية وحقوقية ودينية في حين يتلخص الأساس القانوني الذي اشار اليه الحكم الى نقطتين.

- أن المحافظ ملزم بتنفيذ الأمر الاستعجالي بعد صيرورته نهائيا وحائزا لقوة الشيء المقضي به.

- أن وجود ما يمنع المحافظ بتنفيذ الأمر الاستعجالي يتطلب منه اثارة الصعوبة فيالتنفيذ.

وقد جاء في حكم[69] لابتدائية وجدة " حيث التمست الالمعدية للتشطيب بمسمى من المدعى عليهم نظرا لانعدام موجباته وكون الحق لا يؤول كسب حق عيني ... وأجاب المعدى عليه منازعا في الصفة مؤكدا بأن أسباب التقييد لا زالت قائمة وأن النزاع القضائي لا زال راجا وأن السبب الدافع لإجراء التقييد الاحتياطي جدي... لكن الطلب وارد في إطار مقتضيات المادة 86 الفقرة الأخيرة من قانون التحفيظ العقاري... وحيث أنه لا يمكن الاحتجاج بالأمر الاستعجالي الصادر عن هذه المحكمة ... نظرا لأنه صدر في ظل النظام القديم قبل تعديله باضافة مقتضيات المادة 86...

يستنتج من هذا الحكم أن المشرع بتنصيصه في الفقرة الأخيرة من الفصل 86 على أن لقاضي المستعجلات الأمر بالتشطيب على التقييد الاحتياطي كلما كانت الأسباب غير جدية أو غير صحيحة، وفي هذا الحكم أمر بالتشطيب على التقييد الاحتياطي لأنه صدر في ظل القانون القديم قبل التعديل.

رابعا : التشطيب على التقييد الاحتياطي اثر البيع بالمزاد العلني

نص الفصل 87 من ظهير التحفيظ العقاري كم تم تعديله وتتميمه على أنه " كل حجز أو انذار بحجز عقاري يجب أن يبلغ الى المحافظ على الأملاك العقارية الذي يقيده بالرسم العقاري. وابتداء من تاريخ هذا التقييد لا يمكن اجراء أي تقييد جديد خلال جريان مسطرة البيع الجبري للعقار المحجوز..."

ان المشرع أراد حماية الدائن الحاجز، اذ خوله حماية اجرائية بمجرد تقييد الحجز أو الانذار بالرسم العقاري وليس مجرد تبليغه بالحجز كما كان سابقا في ظهير التحفيظ العقاري.

والاشكال الذي يبقى مطروحا في حالة ما اذا كان الحجز صحيحا وثم البيع بالمزادالعلني، فهل ذلك يطهر العقار من كل التحملات المرتبطة به وبالتالي يتم التشطيب على التقييد الاحتياطي؟

ان هذا الموضوع محل خلاف قضائي، حيث ذهبت محكمة الاستئناف بالدار البيضاء الى القول[70] "... وحيث انه لأن كان محضر إرساء المزاد يعد سند الملكية لصالح الراسي عليه المزاد وفق الفصل 480 من قانون المسطرة المدنية، فان هذا السند لا ينقل الى حقوق الملكية التي كانت للمحجوز عليه وفق الفصل 481 من قانون المسطرة المدنية..."

وفي المقابل قضت المحكمة الابتدائية بالحي الﷴي عين السبع بالدار البيضاء[71] بالتشطيب على التقييد الاحتياطي وأسندت تعليلها على مقتضيات الفصل 85 من قانون المسطرة المدنية حيث جاء في حكمها " وحيث بالنظر الى مراعات مقتضيات الفصل 508 من ق.م.م فان طلب المدعي الرامي الى التشطيب على التقييدات الاحتياطية... يبقى والحالة هذه مبررا"

ان هذا الحكم وقع فيه الخلط بين الحجز والتقييد الاحتياطي، فأغفل أنه ليست الغاية منه التقييد الاحتياطي ضمان حق مديونية، كما هو الشأن بالنسبة للحجز حتى يتسنى تطبيق مقتضيات الفصل 508 من ق.م.م، وكذلك لم يتم حسم هذا الاشكال من قبل المشرع إذ بالرجوع الى الفقرة الثانية من المادة 220 من م.ح.ع نحدها تنص على أنه " يترتب على تقييد محضر إرساء المزايدة بالرسم العقاري انتقال الملك الى من رسا عليه المزاد..."

وحسب هذا التحليل نعتقد أن تقييد البيع بالمزاد العلني لا يرتب عنه تشطيب التقييد الاحتياطي

إن القرارات الصادرة عن المحافظ تتوفر فيها من الناحية المبدئية كافة الشروط لتكونقابلة للطعن بالالغاء أمام القضاء الاداري، وذلك باعتبار المحافظ سلطة ادارية وقراراته تعتبر قرارات ادارية وهي بالتالي تقبل الطعن بالالغاء.

وعلى هذا الأساس اعتبر الاجتهاد القضائي الصادر عن المجلس الأعلى " محكمة النقض حاليا " أن قرارات المحافظ التي يتخدها كسلطة ادارية يتم الطعن فيها بسبب الشطط في استعمال السلطة، وأن هناك استثناء واحد جاء به الفصل [72]96 .

وفي هذا الصدد جاء في قرار صادر عن المجلس الأعلى [73] أن " امتناع المحافظ على الأملاك العقارية عن تنفيذ حكم أو قرار قضائي نهائي، هو قرار اداري يحق للمتضرر منه الطعن فيه بالالغاء امام القضاء الاداري دونما حاجة الى استصدار حكم يأمره بالتنفيذ المطلوب، ومن ثم فان التكييف الصحيح للدعوة الماثلة هو أنها دعوى إلغاء والمحكمة الابتدائية مصدرة الحكم المستأنف لما بتت في الطلب تكون قد بثت فيما لا يدخل في اختصاصها".

وجاء في قرار آخر للمجلس الأعلى[74] بهذا الخصوص وفق ما يلي : " ان اختصاص المحكمة الابتدائية المنصوص عليه في الفصل 96 ينحصر في حالتين، هما حالة ما اذا كان رفض المحافظ مبررا بعدم صحة الطلب أو بعدم كفاية الرسوم، ولا ينعقد هذا الاختصاص في باقي الأحوال، حيث ينبغي فيها الرجوع الى القاعدة العامة المذكورة في الفصل 353 من ق.م.م .

حيث يلاحظ ان غالب القرارات ذهبت في اتجاه اعتبار قرار رفض المحافظ تطبيق حكم قضائي لا يدخل ضمن الحالتين المنصوص عليها في الفصل 96 كعدم صحة الطلب وعدم كفاية الرسوم، بل يتعلق الأمر بالشطط في استعمال السلطة وبالتالي منح الاختصاصللمحكمة الادارية.[75]

وعلى عكس ما أكده الاجتهاد القضائي السابق الذكر ذهب أحد من الفقه المهتم على أن التفسير الذي أعطي لسببي رفض التقييد والتشطيب الوارد في الفصل أعلاه ناتج عن التثبت بحرفية النص وأيضا بالتفسير الضيق الذي أعطي لتلك المقتضيات [76]

الا انه ومند صدور القانون رقم 14.09 المحدث للمحاكم الادارية لقد اصبحت الطعون ضد مقررات المحافظ في غير الحالات المنصوص عليها في الفصل 37 مكرر و96 – توجه للمحكمة الادارية المعنية تطبيقا للمادة 8 من القانون المحدث لهذه المحاكم.

فهي تختص بالبث ابتدائيا مع مراعات المقتضيات الواردة في المادتين 9و11، في القضايا التالية:

- في طلبات إلغاء قرارات السلطات الادارية بسبب تجاوز السلكة.

- في الدعاوى التعويض عن الأضرار التي تسببها أعمال ونشاطات اشخاص القانون العام

ويتبين من هذا أن الطعون الموجهة ضد قرارات المحافظين أصبحت من اختصاص المحاكم الادارية كدرجة ابتدائية، مع امكانية الطعن فيها أمام محاكم الاستئناف الادارية.

ويستنتج من هذا أن الطاعن أصبح يستفيد من مبدأ التقاضي على درجتين بدل درجة واحدة كما كان عليه الأمر في السابق وهو ما يشكل ضمانة اضافية بالنسبة للأفراد حتى بالنسبة للمحافظين[77]

الخاتمة : 
من خلال معالجة موضوع منازعات التقييد الاحتياطي يتبين بأن هذا الأخير لازال يشهد مجموعة من الإشكاليات التي يتخبط فيها العمل و الاجتهاد القضائيين و مرد ذلك و سببه في حقيقة الأمر هو السبب في مجموع الإشكاليات التي يعرفها التشريع العقاري ببلادنا بشكل مجمل و هي على العموم التشتت الكبير للنصوص القانونية المنظمة لهذا الحقل القانوني و عدم اتساق هذه النصوص و الغياب الواضح لأي رؤية تشريعية شاملة في هذا الصدد و رغم أن المشرع قد حاول من خلال قانون رقم 14.07 تجاوز مجموعة من الاختلالات القانونية التي كان يعرفها القانون القديم عبر محاولة الموازنة بين مصلحة صاحب لتقييد الاحتياطي الذي يدعي حقا على عقار محفظ و بين صاحب الحق المقيد إلا أن هذا التعديل لم يكن كاملا كما كان متوقعا و بقي محصورا في مجال ضيق فرغم أنه حد من بعض التقييدات الاحتياطية التي استمرت للسنين طوال خاصة تلك الواقعة على رسوم الأراضي المسترجعة من يد المعمر إلا أن إشكالات كثيرة بقيت مطروحة للنقاش الفقهي و القضائي كما شهدنا من قبل . 

________________________

الهوامش :
[1] مأمون الكزبري التحفيظ العقاري و الحقوق العينية الأصلية و التبعية في ضوء التشريع العقاري المغربي ج الأول ط الثانية سنة
1987 مطبعة شركة الهلال العربية للطباعة و النشر الرباط ص 126
[2]  ابن الحاج السلمي، التقييد الاحتياطي في التشريع العقاري ط 2002 دار القلم للطباعة و النشر و التوزيع ص 69
[3]  خيري العقار و قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي من خلال القانون الجديد رقم 14-07 المتعلق بالتحفيظ العقاري ط 2014 مطبعة المعارف الجديدة الرباط ص 505
[4] حسن فتوخ التقييد الاحتياطي و علاقته بالحجوز و الإنذارات العقارية المطبعة و الوراقة الوطنية مراكش ط الأولى س 2008 ص 93
[5] عبد العالي دقوقي "نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية و التطبيق –دراسة في الاجتهاد القضائي و الإداري -" ط 2020 مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء 282
[6] عبد الرحيم نافع، " مؤسسة التقييد الاحتياطي في القانون المغربي " مقال منشور في مجلة المنارة للدراسات القانونية و الإدارية –العدد الخاص بالقانون العقاري و التوثيق - فبراير 2020 ص 236
[7] عبد الرحيم نافع ص 237
[8]  مهدي "التحفيظ العقاري بالمغرب" مطبوعات دار المغرب للتأليف و الترجمة و النشر، الدار البيضاء 1972 ص7 أشار إليه عبد الرحيم نافع م س ص 237
[9] و إذا وافق هذا القول الحقيقة القانونية فإنه من الناحية الواقعية تشكل التقييدات الاحتياطية عائقا في التداول العقاري لما تخلقه في نفوس المتعاملين من تخوف من صيرورتها نهائية مما ينبئ بضياع حقوقهم مما حذا بالمشرع بالتشديد على التقييدات الاحتياطية التعسفية كما سيأتي معنا في القدم من هذا البحث
[10] عبد العالي دقوقي م.س ص 283-284
[11] بلال بوكرينة و نصر الدين إيناو م.س ص 13
[12] تنص الفقرة الأولى من الفصل 85 من ظ ت ع على أنه " يمكن لكل من يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتا..."
[13] عبد اللطيف الفتيحي "القضايا الخلافية في المنازعات العقارية على ضوء قرارات محكمة النقض " أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص نوقشت برحاب ك.ع.ق.ق.ج بوجدة السنة الجامعية 2014/2015 ص246
[14] قرارات أشار لها عبد اللطيف الفتيحي م س ص 246
[15] عبد اللطيف الفتيحي م.س ص 246 و 247
[16] أحمد الشحيتي "أحكام التقييد الاحتياطي على ضوء مستجدات القانون 14.07 مقال منشور بندوة نظام التحفيظ العقاري دعامة أساسية للتنمية ( قراءة في مستجدات القانون 14.07 ) منشورة في سلسلة دفاتر محكمة النقض العدد 21 ص 278 و 279
[17] ذ حسن فتوخ م.س ص 39
[18] بلال بوكرينة و نصر الدين إناو الإشكالات العملية للتقييد الاحتياطي على ضوء محكمة التدريب رسالة نهاية التكوين فترة التدريب 2013-2015 الفوج 39 ص 22
[19] العربي  مياد. مستجدات التقييد الاحتياطي في ضوء القانون رقم 14.07 المغير و المتمم لقانون التحفيظ مقال منشور بمجلة القضاء و القانون عدد 160 لسنة 2012 ص 32
[20] مهدي علالي . التقييد الاحتياطي وفق القانون 07/14 و القوانين الخاصة . مقال منشور بمجلة المنارة للدراسات القانونية و الإدارية عدد خاص بالقانون العقاري و التوثيق فبراير 2020 ص 99 و ما يليها
[21] و هو ما أكدت عليه المحكمة الابتدائية بوجدة الذي جاء فيه "و حيث أن التقييد الاحتياطي بناء على سند هو إجراء تحفظي مؤقت الغاية منه حفظ الرتبة في التسجيل يالرسم العقاري بالنسبة للحقوق الغير قابلة للتقييد النهائي حسب المستفاذ من الفصل 85 من ظ ت ع .و حيث إنه من شروطه كون الحق المراد تقييده احتياطيا قابل للتقييد النهائي عند الفصل نهائيا في النزاع المتعلق به و متحصل عليه من المالك المقيد في الرسم العقاري مباشرة" الحكم الصدر في الملف العقاري 310/13 بتاريخ
04/12/2013 أشارا إليه بلال بوكرينة و نصر الدين إناو م.س ص 30
[22] عبد العالي دقوقي م.س ص 288
[23] مهدي علالي م.س ص 104
[24] مهدي علالي م.س ص 102 و 103
[25] هشام بلخير "إشكاليات التقييد الاحتياطي في ظل القانون 14/07 المغير و المتمم لظهير التحفيظ العقاري المؤرخ في 12 غشت
1913" ندوة وطنية بعنوان الأمن العقاري نشرت بالعدد 26 من دفاتر محكمة النقض ص 601 و 602
[26] نافع عبد الرحيم م.س ص 244
[27] عمر ( الاسم العائلي غير مذكور) دور القضاء الاستعجالي في مادة العقار المحفظ أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاصك.ع.ق.ق.ج جامعة  الأول وجدة س ج 2015/2016
[28]  خيري 513
[29] هشام عليوي " التقييد الاحتياطي بين حماية الحقوق و تحقيق التنمية في ضوء القانون رقم 14/07" مجلة الأملاك العددالمزدوج 12/11 السنة 2012/2013 ص 131 و 132
[30] عمر*** 26
[31] مذكرة المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية عدد 1703/ و و م ع م ع خ/ م ع المؤرخةفي 23/02/2001 و الموجهة إلى المحافظين على الأملاك العقارية
[32] عمر*** 28
[33] أمر عدد 413 الصادر بتاريخ 04/04/2012 في الملف عدد 2012/413 أشار له عمر *** م.س ص 31
[34] أمر رئيس المحكمة الابتدائية بالفقيه بن صالح عدد 166، الصادر بتاريخ 13/12/2012 في الملف عدد 1663/2012 ( غير منشور)
[35] شكيب حيمود التقييد الاحتياطي لدعوى القسمة بين التمديد و الإبقاء قراءة في مقتضيات المادة 316 من م ح ع مجلة المحاكم المغربية العدد 140 مارس-ماي 2013 ص 66
[36] هشام بلخير م.س ص 610
[37] أمر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية بالرباط عدد 2534 بتاريخ 13/04/2014 أشار له هشام بلخير م.س ص 611
[38] أمر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية بالرباط بالنيابة عدد 3459/2014 بتاريخ 14/05/2014
[39] للمزيد بهذا الخصوص يمكن الرجوع ل هشام بلخير م.س ص 612 و ما يليها
[40] مهدي علالي م.س ص 120
[41] أحمد الشحيتي م.س ص 296
[42] بلال بوكرينة و نصر الدين إناو م.س ص 40 و 41
[43] نفسه
[44] بلال بوكرينة و نصر الدين إناو م.س ص 42
[45] مهدي علالي م.س ص 117 و 118
[46] نافع عبد الرحيم م.س ص 261 و262
[47]  خيري م.س 539و 540
[48]  خيري م.س 540
[49] - الحسين بلوش،  العلمي، محاضرات في القانون العقاري، القيت على الطلبة بكلية الحقوق بالهادير، السنة الجامعية، 2012-2011. ص 104.
[50] - ادريس المساحي دروس في القانون المدني، الحقوق العينية ونظام التحفيظ العقاري، مطبعة امبراز للطباعه والتغليف، مكناس، ط الأولى، سنة 2003، ص290
[51] د.  خيري، مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي م. م. ص546
[52] الحسين بلوش.  العلمي، م.س ص105.
[53]  العلمي. التقييد الاحتياطي في التشريع العقاري والقوانين الخاصة. م.س ص.81
[54]  خيري. مستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي. م.س ص.584.
[55]  ابن الحاج السلمي القرارات الإدارية التي يجوز الطعن فيها بدعوى الإلغاء لتجاوز السطلة المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، عددا، السنة 1995 ص292.
[56] قرار عدد 1729 صادر بتاريخ 2003 -6-5، ملف مدني 02. 43 . 178 ، منشور بمجلة أضاء المجلس الأعلى. عدد 6، ص53
[57] ادريس الفاخوري. نظام التحفيظ العقاري. م.س ص.215
[58] حسن فتوح. التقييد الاحتياطي وعلاقته بالحجوز والانذارات العقارية، م.س، ص383
[59] ادريس الفاخوري. نظام التحفيظ العقاري، م.س. ص.220
[60] راجع نص الفصل 63 من ظهير التحفيظ العقاري.
[61] ادريس الفاخوري. م.س، ص.222.
[62] يوسف مختري، التقييد الاحتياطي بين تقييد حق الملكية وحمايته، م. س. ص116
[63]  العلمي. مستجدات التقييد الاحتياطي في ضوء القانون رقم 14-07. م. س. م 131
[64] يوسف مختري. م.س، ص.112.
[65] راجع المادة 218 من مدونة الحقوق العينية.
[66] أمر رئيس المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء ملف رقم 484- 40. بتاريخ 2000-6- 24، منشور في مجلة الحقوق . ص113.
[67] يوسف مختري. م.س، ص113.
[68] حكم المحكمة الادارية بالرباط بتاريخ 2009-2- 10، عدد 280. المنشور بمجلة رحاب المحاكم- عدد 3، دجنبر 2009، ص45.
[69] حكم صادر عن ابتدائية وجدة، أمر رقم 48، ملف رقم 638- 12، بتاريخ 2013-1- 29، غير منشور.
[70] قرار محكمة الاستئناف بالدار البيضاء، رقم 810- 711- 02، ملف مدني، رقم 2752-02- 04، بتاريخ 10- 03- 2005. منشور بمجلة الحقوق عدد 5، ص16.
[71] حكم المحكمة الابتدائية بالحي المحمدي عين السبع، رقم 1927، ملف مدني رقم 2787-01، بتاريخ 11- 26- 2001، منشور بمجلة الحقوق عدد
5 ص16.
[72] ينص الفصل 96 من ق 14.07 على أنه " ... يكون هذا القرار قابل للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبث فيه مع الحق في الاستئناف. وتكون القرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض."
[73]  بوفقيه. ظهير التحفيظ العقاري والعمل القضائي المغربي، منشورات دراسات قضائية سلسلة القانون والعمل القضائي المغربيين، الطبعة الأولى، سنة 2011، ص180.
[74] قرار عدد 244، صادر بتاريخ 1980- 8- 8، أشار اليه العلمي، في رسالته التقييد الاحتياطي في التشريع العقاري والقوانين الخاصة. م.س ص113.
[75]  العلمي. التقييد الاحتياطي في التشريع العقاري والقوانين الخاصة، م.س، ص116.
[76] نفس المرجع. ص117.
[77]  خيري. مكستجدات قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، م.س، ص 667 وما بعده.