عرض بعنوان: حماية الغير حسن النية في التشريع العقاري المغربي PDF
مقدمة :
إن حسن النية قبل كونها قاعدة ومبدأ قانوني فهي في المقام الأول قاعدة أخلاقية إسلامية تطرح نفسها في شتى المعاملات ومختلف التصرفات، أما في الحقل التعاقدي عموما والمجال العقاري خصوصا تبلور وتطور مبدأ حسن النية باعتباره أحد أهم المبادئ والقواعد القانونية التي تؤطر العقد، على هذا الأساس اهتم المشرع المغربي بهذا المبدأ بالرغم من أنه لم يفرد له قانون مستقل إلا أنه كرسه في نصوص تشريعية عامة، كقانون الإلتزامات والعقود وأخص بالذكرهنا الفصول "232-477 "منه، وأخرى خاصة كالقانون
239.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية المواد "2-137-181-232-237-238" منه، وظهير التحفيظ العقاري المتمم والمغير بموجب القانون 14.073 الفصل "66" منه.
إن نظام التحفيظ العقار الموبي يقوم علي مدا حسن وو ، خصوصا في مجال التقييدات الواردة بالسجلات العقارية، وذلك لكونه يمثل إحدى الضمانات القوية لاستقرار المعاملات العقارية وتوفير الأمن العقاري وخلق الطمأنينة لأصحاب الحقوق العينية.
ولتحقيق هذا الاستقرار أقر المشرع قاعدة القوة الثبوتية للتقييدات كوسيلة لحماية المالك المقيد، فالتقييدات اللاحقة الطارئة على الحقوق المحفظة فهي قرينة بسيطة وحجية نسبية بين الأطراف، متى تبث عدم صحة التصرف وقرر القضاء إيطاله كان ذلك موجبا التشطيب عليه. لكن حجية القيد بالنسبة للغير تختلف بين ما إذا كان هذا الغير قيد عن حسن النية أو عن سوءها 4.
وللإشارة فإن الغير المقيد حسن النية له وضعية مضطربة، إذ يلاحظ من الناحية التاريخية أنه كان يتمتع بحماية مطلقة لا ترد عليها أي استثناءات قبل صدور مدونة ح ع ، أما بعد صدور مدونة حع، أصبح الغير المقيد حسن النية يتمتع بحماية نسبية حالة التدليس أو التزوير الممارس من أي جهة كانت على المالك الأصلي.
إذن فموضوع الحماية المقررة للغير المقيد حسن النية يحتل أهمية نظرية وأخرى عملية
فالأهمية النظرية تتمثل في كثرة النقاشات الفقهية والقضائية التي أثارتها النصوص القانونية المتعلقة بالحماية المقررة للغير المقيد حسن النية خصوصا المادة الثانية من م ح ع وما نتج عن ذلك من كتاباتفقهية و أبحاث جامعية بل أكثر من بهذا بل نظمت ندوات كان من محاورها هذا الموضوع نظرا لأهميته .
أما الأهمية العملية فتظهر من خلال ضياع حقوق الأغيار حسني النية على أرض الواقع إما قانونا أو قضاءا لكون بعض الأحكام تصدر دون أن تأخذ بعين الاعتبار حقوق الغير حسني النية ، الشيء الذي يؤدي إلى اضطراب المعاملات وانعدام الأمن العقاري على أرض الواقع مما ينعكس سلبا على التنمية العقارية.
ويطرح هذا الموضوع إشكالية محورية تتمثل في ما يلي:
إلى إي حد استطاع المشرع المغربي العقاري التوفيق بين حماية مصالح الغير المقيد حسن النية ومصالح المالك الحقيقي للعقار؟
وتتفرع عن هذه الإشكالية عدة تساؤلات فرعية من قبيل :
- ما هي دلالات مفهوم الغير حسن النية المشمول بالحماية في التشريع العقاري ؟
ولتحقيق هذا الاستقرار أقر المشرع قاعدة القوة الثبوتية للتقييدات كوسيلة لحماية المالك المقيد، فالتقييدات اللاحقة الطارئة على الحقوق المحفظة فهي قرينة بسيطة وحجية نسبية بين الأطراف، متى تبث عدم صحة التصرف وقرر القضاء إيطاله كان ذلك موجبا التشطيب عليه. لكن حجية القيد بالنسبة للغير تختلف بين ما إذا كان هذا الغير قيد عن حسن النية أو عن سوءها 4.
وللإشارة فإن الغير المقيد حسن النية له وضعية مضطربة، إذ يلاحظ من الناحية التاريخية أنه كان يتمتع بحماية مطلقة لا ترد عليها أي استثناءات قبل صدور مدونة ح ع ، أما بعد صدور مدونة حع، أصبح الغير المقيد حسن النية يتمتع بحماية نسبية حالة التدليس أو التزوير الممارس من أي جهة كانت على المالك الأصلي.
إذن فموضوع الحماية المقررة للغير المقيد حسن النية يحتل أهمية نظرية وأخرى عملية
فالأهمية النظرية تتمثل في كثرة النقاشات الفقهية والقضائية التي أثارتها النصوص القانونية المتعلقة بالحماية المقررة للغير المقيد حسن النية خصوصا المادة الثانية من م ح ع وما نتج عن ذلك من كتاباتفقهية و أبحاث جامعية بل أكثر من بهذا بل نظمت ندوات كان من محاورها هذا الموضوع نظرا لأهميته .
أما الأهمية العملية فتظهر من خلال ضياع حقوق الأغيار حسني النية على أرض الواقع إما قانونا أو قضاءا لكون بعض الأحكام تصدر دون أن تأخذ بعين الاعتبار حقوق الغير حسني النية ، الشيء الذي يؤدي إلى اضطراب المعاملات وانعدام الأمن العقاري على أرض الواقع مما ينعكس سلبا على التنمية العقارية.
ويطرح هذا الموضوع إشكالية محورية تتمثل في ما يلي:
إلى إي حد استطاع المشرع المغربي العقاري التوفيق بين حماية مصالح الغير المقيد حسن النية ومصالح المالك الحقيقي للعقار؟
وتتفرع عن هذه الإشكالية عدة تساؤلات فرعية من قبيل :
- ما هي دلالات مفهوم الغير حسن النية المشمول بالحماية في التشريع العقاري ؟
- ما هي المعايير الفقهية والقضائية لقياس حسن النية من سوءها ؟
- ما هي مظاهر الحماية الست سعير السيد حسن النية وهل ترد على هذه الحماية المطلقة استثناءات ؟
- ما هي حدود الحماية القضائية للغير المقيد حسن النية ؟
وللإجابة عن هذه الإشكالية والتساؤلات معا سيتم الاعتماد على التصميم الآتي:
- ما هي مظاهر الحماية الست سعير السيد حسن النية وهل ترد على هذه الحماية المطلقة استثناءات ؟
- ما هي حدود الحماية القضائية للغير المقيد حسن النية ؟
وللإجابة عن هذه الإشكالية والتساؤلات معا سيتم الاعتماد على التصميم الآتي:
المطلب الأول: الوضعية القانونية للغير المقيد حسن النية في التشريع العقاري المغربي
المطلب الثاني: محدودية الحماية القانونية و القضائية للغير حسن النية في مجال التقييدات
المطلب الثاني: محدودية الحماية القانونية و القضائية للغير حسن النية في مجال التقييدات
_______________________
لائجة المراجع :
+ الكتب:
- سعاد المعروفي، الحماية القانون للحق العيني العقاري، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، 2018.
- عبد الرحيم شميعة، شرح أحكام نظام مساطر معالجة صعوبات المقاولة في ضوء القانون 73.17 ، الطبعة الأولى، مطبعة مكتبة سجلماسة، مكناس،
- محمد بلحاج الفحصي، تقييد الحقوق العينية العقارية وتحقيق الأمن العقاري، الطبعة الأولى، مكتبة دار السلام، الرباط، 2017.
- محمد بلحاج الفحصي، تقييد الحقوق العينية العقارية وتحقيق الأمن العقاري، الطبعة الأولى، مكتبة دار السلام، الرباط، 2017.
- عبد العالي الدقوقي، نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية والتطبيق، دراسة في الإجتهاد القضائي والإداري، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، 2020.
- إدريس الفاخوري، الوسيط في الحد العقاري بالمغرب، الطبعة الثالثة،مطبعة النجاح الجديد، الدار البيضا: 2010.
- محمد خيري، العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، من خلال القانون الجديد 14.07 ، المتعلق بالتحفيظ العقاري.
+ الرسائل و الأطروحات الجامعية :
- عبد الغفور العوداتي، وظيفة الغير المقيد عن حسن النية بالسجل العقاري، رسالة لنيل ديبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، وجدة، 2016.
- أسامة بوفطيرة، حماية الغير المقيد عم حسن نية بالسجلات العقارية بين ظهیر تحفيظ العقاري ومدونة الحقوق العينية، رسالة لنيل ديبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية الحقوق مكناس، جامعة مولاي اسماعيل، 2014-2015.
- عبد العالي دقوقي، الإلغاء والتشطيب في التشريع العقاري، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في القانون الخاص ، كلية الحقوق السويسي ، جامعة محمد الخامس ،2001-2002 .
+ المقالات العلمية :
- فاتحة الطلحاوي: أي حماية للغير المقيد حسن النية في ظل القانون العقاري 14.07 و 39.08 ، أشغال الندوة الوطنية العقار والتعمير والإستثمار ،يومي 25 ، 26 ، 2016 ، الجزء الأول ، ط الأولى ، مطبعة المعارف الجديدة /الرباط
- بوحامد عبد القادر، حدود الحماية القانونية والقضائية للتقييدات بحسن نية ،أشغال الندوة الوطنية الأمن العقاري المنشورة بدفاتر محكمة النقض العدد
- عصام عطباوي ، أثر التدليس والتزوير على تقبيدات الغير حسن النية - دراسة في مود السمة الثانية من مدونة الحقوق العينية واجتهادات محكمة النقض، مقال منشور بالندوة الوطنية لمدونة الحقوق العينية بين الواقع والمأمول، الجزء الثالث- عدد 58-2019.
- بوحامد عبد القادر، حدود الحماية القانونية والقضائية للتقييدات بحسن نية ،أشغال الندوة الوطنية الأمن العقاري المنشورة بدفاتر محكمة النقض العدد
- عصام عطباوي ، أثر التدليس والتزوير على تقبيدات الغير حسن النية - دراسة في مود السمة الثانية من مدونة الحقوق العينية واجتهادات محكمة النقض، مقال منشور بالندوة الوطنية لمدونة الحقوق العينية بين الواقع والمأمول، الجزء الثالث- عدد 58-2019.
- حسن منصف ، دور الإجتهاد القضائي في ضمان الأمن العقاري، أشغال الندوة الوطنية الأمن العقاري المنشورة بدفاتر محكمة النقض العدد 26 و معاد الشجعي، مبدا حسن النية في النظام العقاري المغربي من خلال مدونة الحقوق العينية، مقال منشور بالندوة الوطنية لمدونة الحقوق العينية بين الواقع والمأمول، الجزء الثالث- عدد 58-2019.