عرض بعنوان: التشطيب القضائي في التشريع العقاري المغربي PDF
مقدمة :
إن خضوع عقار معين لنظام العقارات المحفظة بعد استيفاء الإجراءات والمساطر القانونية لتحفيظ، يستتبع بالضرورة تطويع التصرفات والأعمال والحقوق الناشئة عليه ،وجعلها خاضعة لشكلية الإستعهار عن طريق تقييدها بالسجل والرسم العقاري وذلك تحت طائلة انعدام أي أثر لهذه التصرفات والحقوق وانتفاء إمكانية الاحتجاج بها ليس فقط بين أطرافها بل وحتى إزاء الأغيار إذ العملية المذكورة هي الكفيلة بالاعتراف القانوني للحقوق والتصرفات القانونية الواردة على العقار المحفظ.
بحيث إن التقييد هو عملية تتم بالرسوم العقارية تهدف لإشهار الحقوق المقيدة تجاه العموم وبالتالي فهي وسيلة إشهارية من جهة وشكلية من جهة أخرى، لكن قوتها وحجيتها تظل نسبية نظرا لطبيعته ا لأنه من المستحيل أن تكون مناعة التقييد جد مطلقة لأننا قد نصبح في تناقض كبير مع المبادئ الأخرى الواردة في الحقوق القابلة التقييد خلافا للتحفيظ الذي يمتاز بحجة مطلقة المرتبطة بقرار المحافظ القاضي بتحفيظ العقار، لكن في مقابل الأثر الإيجابي للتقييد نجد الأثر السلبي للتشطيب كتقييد عكسي لما تم تقييده وبالتالي لا يمكن الحديث عن التشطيب دون التقييد، ولا نستطيع الحديث عنهما مجتمعين دون التحفيظ، لأنه هو البوابة التي من خلالها تقيد الحق الذي من الممكن أن نشطب عليه إما لإنقضائه أو لإنعدامه.
وإذا كان التشطيب عملية عكسية للتقييد فإن موضوعاته تكون هي نفس موضوعات هذا الأخير بمعنى أن الحقوق القابلة للتشطيب هي نفس الحقوق التي سبق تقييدها أما بالنسبة للحقوق المستثناة منه سواءا كانت مقررة لفائدة المصلحة العامة أو المصلحة الخاصة وقد بدى العمل الإداري لدى مختلف المحافظات العقارية على ضرورة تقييدها حتى تنتج آثارها القانوني ة[1].
لهذا تجدر الإشارة أن التشطيب بمختلف أنواعه سواءا كان إداريا أو قضائيا له نفس الأسباب والمؤيدات لأن الغاية الوحيدة من ورائه هي علو أثار هذا التقييد المعني نحو المستقبل وذلك إما بسبب انقضاء الحق أو انعدامه.
حيث إن التشطيب القضائي الذي يكون عن طريق القضاء لا يخرج بدوره عما يتم بسطه بخصوص التقييدات التي تكون محلاله، علما أنه يكون بناءا على حكم أو أمر رئاسي صادر عن رئيس المحكمة المختصة، علاوة عن ذلك فإن القواعد المنظمة للتشطيب القضائي تتميز بإزدواجية الإجراءات شأنها شأن باقي قضايا التحفيظ العقاري.
لكن عموما فتدخل القضاء بنوعيه في التشطيب يجعل المحافظ على الأملاك العقارية كجهة مختصة لتقييد الأحكام بالسجلات العقارية في وضع حرج، حيث تصل رقابته حبيسة مراقبة أسماء الأطراف والمعلومات الخاصة بالحق موضوع التشطي ب إضافة إلى مراقبة نهائية وكل تدخل في الحكم يجعل قراره محل للطعن.
ومن هنا يظهر لنا أن الموضوع يحتل أهمية مزدوجة نظرية وعملية، فالأولى تثمت ل في التعديلات التي لحقت بعض القوانين العقارية والتي حسمت بعض الخلافات التي تتبعها الممارسة العملية والنقاشات الفقهية والقضائية، أما الأهمية العملية فتتمثل في أن تدخل القضاء خصوصا الاستعجالي كانت له أهمية كبرى تتمثل في الحد من التقييدات التعسفية والكيدية والتي تمت بسوء النية.
ومن هنا يمكن طرح إشكالية مفادها:
إلى أي حد توفق المشرع في منح صلاحية التشطيب إلى القضاء؟
فهذه الإشكالية تشير مجموعة من التساؤلات، عمل توقف المشرع في منح القاضي الاستعجالي إمكانية التشطيب على بعض التقييدات المؤقتة ؟
إلى أي حد يعتبر تدخل القاضي الاستعجالي في عملية التشطيب مساسا بالجوهر ؟
ماهي الآثار المترتبة عن التشطيب القضائي ؟
للإجابة عن هذه التساؤلات سنعتمد التصميم التالي:
المطلب الأول: الأحكام العامة للتشطيب القضائي
المطلب الثاني: تأثير التشطيب القضائي على حقوق ومراكز الأطراف وبعض الإشكالات المرتبطة به
________________________
الهوامش :
[1] - أمال جداوي: التشطيب على التقييد في نظام التحفيظ العقاري، رسالة لنيل دبلوم ماستر في القانون الخاص، جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2004/2003.
[2] - الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177، المؤرخ في 25 ذي الحجة 1432، 22 نونبر 2011، جريدة رسمية عدد 3998، بتاريخ 24 نونبر 2011، ص 5575.
[3] - محمد موساوي، التشطيب القضائي بالسجلات العقارية، رسالة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة القاضي عياض، مراكش، السنة الجامعية 2017-2018، ص 12.
[4] - المرجع نفسه.
[5] - محمد موساوي، مرجع سابق، ص 13.
[6] - ادريس الفاخوري، الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الثالثة، السنة 2018، ص 266.
[7] - محمد موساوي، مرجع سابق، ص 13.
[8] - محمد موساوي، مرجع سابق، ص 14.
[9] - قرار محكمة النقض رقم 957، الصادر بتاريخ 21 فبراير 2012، في الملف المدني عدد 797/1/1/2010، مجلة ملفات عقارية لمحكمة النقض، العدد 2، 2012، ص 108.
[10] - محمد موساوي، مرجع سابق، ص 14.
[11] - محمد موساوي م س ص 16.
[12] نفسه.
[13] - محمد موساوي م س ص 17.
[14] - ينص الفصل 96 من ظ ت ع:؛ "يجب على المحافظ على الأملاك العقارية في جميع الحالات التي يرفض فيها تقييد حق عيني أو التشطيب عليه أن يعلل قراره ويبلغه للمعني بالأمر، يكون هذا القرار قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبث فيه مع الحق في الاستئناف وتكون القرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض."
[15] - إدريس الفاخوري: الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب الطبعة الثالثة ،2018 مطبعة النجاح الجديدة.
[16] - عبد العالي الدقوقي: الإلغاء والتشطيب في التشريع العقاري المغربي، الطبعة الأولى 2019، مطبعة النجاح الجديدة) CTP( البيضاء ص 179 .
[17] ر قم9112صادر بتاريخ 10/840/2004 ملف رقم 1708/02 منشور في مجلة الحقوق المغربية ص 201.
[18] - قرار المجلس الأعلى صدر بتاريخ 15/06/1988 في الملف العقاري عدد 1161 أشار إليه رشيد عازم: م س ص 69.
[19] - عبد العالي الدقوقي: م س، ص 181.
[20] استئنافية مكناس رقم 1082 بتاريخ 15/06/2017 ملف رقم 243/17/1221 قرار غير منشور.
[21] صادر عن محكمة الاستئناف بمكناس قرار رقم 1400 بتاريخ 5/10/2017 ملف رقم 785/17/1221 قرار غير منشور.
[22] - حسن فتوح، صلاحية المحافظ في التقييد والتشطيب، مقال منشور بمجلة القضاء المدني، ص 429.
[23] صادر عن محكمة الاستئناف بمكناس رقم 34، بتاريخ 05/01/2017، ملف مدني رقم 365/16/1221، قرار غير منشور.
[24] - محمد خيري، مسؤولية المحافظين العقاريين وصندوق التأمين وصعوبات التنفيذ الأحكام الصادرة في مواجهتهم، مقال منشور بمجلة رسالة المحاماة، عدد 29/2008، ص 30.
[25] - رشيد عازم، التشطيب على التقييد في نظام التحفيظ العقاري في ضوء العمل القضائي، رسالة ماستر في القانون الخاص، جامعة محمد الخامس السويسي، السنة 2011/2012، ص 71.
[26] - محمد خيري، الطعن القضائي في قرار المحافظين العقاريين، مقال منشور في المجلة المغربية في الفقه والقضاء، مطبعة الأمنية، الرباط ، 2016.
[1] - أمال جداوي: التشطيب على التقييد في نظام التحفيظ العقاري، رسالة لنيل دبلوم ماستر في القانون الخاص، جامعة محمد الأول وجدة السنة الجامعية 2004/2003.
[2] - الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177، المؤرخ في 25 ذي الحجة 1432، 22 نونبر 2011، جريدة رسمية عدد 3998، بتاريخ 24 نونبر 2011، ص 5575.
[3] - محمد موساوي، التشطيب القضائي بالسجلات العقارية، رسالة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة القاضي عياض، مراكش، السنة الجامعية 2017-2018، ص 12.
[4] - المرجع نفسه.
[5] - محمد موساوي، مرجع سابق، ص 13.
[6] - ادريس الفاخوري، الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الثالثة، السنة 2018، ص 266.
[7] - محمد موساوي، مرجع سابق، ص 13.
[8] - محمد موساوي، مرجع سابق، ص 14.
[9] - قرار محكمة النقض رقم 957، الصادر بتاريخ 21 فبراير 2012، في الملف المدني عدد 797/1/1/2010، مجلة ملفات عقارية لمحكمة النقض، العدد 2، 2012، ص 108.
[10] - محمد موساوي، مرجع سابق، ص 14.
[11] - محمد موساوي م س ص 16.
[12] نفسه.
[13] - محمد موساوي م س ص 17.
[14] - ينص الفصل 96 من ظ ت ع:؛ "يجب على المحافظ على الأملاك العقارية في جميع الحالات التي يرفض فيها تقييد حق عيني أو التشطيب عليه أن يعلل قراره ويبلغه للمعني بالأمر، يكون هذا القرار قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبث فيه مع الحق في الاستئناف وتكون القرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض."
[15] - إدريس الفاخوري: الوسيط في نظام التحفيظ العقاري بالمغرب الطبعة الثالثة ،2018 مطبعة النجاح الجديدة.
[16] - عبد العالي الدقوقي: الإلغاء والتشطيب في التشريع العقاري المغربي، الطبعة الأولى 2019، مطبعة النجاح الجديدة) CTP( البيضاء ص 179 .
[17] ر قم9112صادر بتاريخ 10/840/2004 ملف رقم 1708/02 منشور في مجلة الحقوق المغربية ص 201.
[18] - قرار المجلس الأعلى صدر بتاريخ 15/06/1988 في الملف العقاري عدد 1161 أشار إليه رشيد عازم: م س ص 69.
[19] - عبد العالي الدقوقي: م س، ص 181.
[20] استئنافية مكناس رقم 1082 بتاريخ 15/06/2017 ملف رقم 243/17/1221 قرار غير منشور.
[21] صادر عن محكمة الاستئناف بمكناس قرار رقم 1400 بتاريخ 5/10/2017 ملف رقم 785/17/1221 قرار غير منشور.
[22] - حسن فتوح، صلاحية المحافظ في التقييد والتشطيب، مقال منشور بمجلة القضاء المدني، ص 429.
[23] صادر عن محكمة الاستئناف بمكناس رقم 34، بتاريخ 05/01/2017، ملف مدني رقم 365/16/1221، قرار غير منشور.
[24] - محمد خيري، مسؤولية المحافظين العقاريين وصندوق التأمين وصعوبات التنفيذ الأحكام الصادرة في مواجهتهم، مقال منشور بمجلة رسالة المحاماة، عدد 29/2008، ص 30.
[25] - رشيد عازم، التشطيب على التقييد في نظام التحفيظ العقاري في ضوء العمل القضائي، رسالة ماستر في القانون الخاص، جامعة محمد الخامس السويسي، السنة 2011/2012، ص 71.
[26] - محمد خيري، الطعن القضائي في قرار المحافظين العقاريين، مقال منشور في المجلة المغربية في الفقه والقضاء، مطبعة الأمنية، الرباط ، 2016.
[27] - حكم عدد 96/2004/3 غ، بتاريخ 04/11/2004، ملف عدد 35/2004/3 غ، منشورات المجلة الحقوق المغربية، أشار إليه رشيد عازم، مرجع سابق، ص 71.
[28] - رشيد عازم، مرجع سابق، ص 72.
[29] محمد خيري ،العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، طبعة 2014، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، ص 653.
[30] - الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري: "كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده وابتداءا من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية"
[31] - قرار المجلس الاعلى عد د9 الصادر بتاريخ 1/7/1981 أوردته سهيلة الطاهري: التشطيب القضائي وفق التشريع العقاري المغربي بين النظرية والتطبيق- رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص جامعة محمد الاول وجدة 2010-2011 ص 65
[32] - قرار المجلس الاعلى عدد 688 صادر بتاريخ 1978-06-4 في الملف المدني 66-942 منشور بمجلة المحاماة العد 14 سنة 1979 ص 208
[33] - سهيلة الطاهري م س ص 66
[34] قرار استئنافية الدار البيضاء عدد 2124 بتاريخ 1989-10-19 اشارة إليه سهيلة الطاهري م س ص 67
[35] سهيلة الطاهري : م س 68
[36] - الفصل 66 من ظ ت ع
[37] - القرار عدد 2400 الصادر عن محكمة النقض بتاريخ 11987/11/16 مجلة المحاكم المغربية العدد 53 يناير فبراير 1988 ص 90 أورده عبد العالي الدقوقي : م س ص 254 38 سهيلة الطاهري : م س 72
[38] - قرار المجلس الاعلى عدد 2854 صادر بتاريخ 2008/07/23 في الملف المدني عدد 04/1696 أوردته سهيلة الطاهري م س ص 79
[39] - عبد العالي الدقوقي : م س ص 256
[40] عبد العالي الدقوقي م س 256.
[41] رشيد عازم م س ص 85.
[42] - قرار المجلس الاعلى عدد 3870 صادر بتاريخ 28/10/2007 في الملف المدني عدد 84/871 اوردته سهيلة الطاهري م س ص 82.
[43] - نفسه ص 84.
[44] عبد العالي الدقوقي م س ص 254.
[45] - قرار استئنافية الرباط عدد 2926 صادر بتاريخ لا15/03/1947 اورد عبد العالي الدقوقي م س ص 265.
[46] - سهيلة الطاهري م س ص 85
[47] عبد العالي الدقوقي م س ص 266
[48] - عبد العالي الدقوقي: م س ص 276.
[49] - إدريس الفاخوري، مرجع سابق ص 217
[50] - نفسه
[51] -عبد العالي الدقوقي نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية والتطبيق مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء دون طبعة 2020ص. 260
[52] -الدورية عدد 310بتاريخ 18/1983/4
[53] -الدورية عدد 393بتاريخ 22نونبر 2012
[54] - عبد العالي الدقوقي مرجع سابق ص 260
[55] - قرار محكمة النقض عدد 180 الصادر بتاريخ 2 أبريل 2015 في الملف التجاري عدد 185/3/1/2013 أورده إدريس الفاخوري م.س، ص 219
[56] - إدريس الفاخوري، مرجع سابق ص 220
[57] إدريس الفاخوري، مرجع سابق ص 222
[58] قرار 1433 صادر عن محكمة النقض بتاريخ 17/6/1987 منشور بمجلة القضاء والقانون العدد 139 السنة 26 دجنبر 1988
[59] - إدريس الفاخوري – مرجع سابق ص211.
[60] إدريس الفاخوري – مرجع سابق ص 212.
[61] إدريس الفاخوري مرجع سابق ص213.
[28] - رشيد عازم، مرجع سابق، ص 72.
[29] محمد خيري ،العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، طبعة 2014، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، ص 653.
[30] - الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري: "كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده وابتداءا من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية"
[31] - قرار المجلس الاعلى عد د9 الصادر بتاريخ 1/7/1981 أوردته سهيلة الطاهري: التشطيب القضائي وفق التشريع العقاري المغربي بين النظرية والتطبيق- رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص جامعة محمد الاول وجدة 2010-2011 ص 65
[32] - قرار المجلس الاعلى عدد 688 صادر بتاريخ 1978-06-4 في الملف المدني 66-942 منشور بمجلة المحاماة العد 14 سنة 1979 ص 208
[33] - سهيلة الطاهري م س ص 66
[34] قرار استئنافية الدار البيضاء عدد 2124 بتاريخ 1989-10-19 اشارة إليه سهيلة الطاهري م س ص 67
[35] سهيلة الطاهري : م س 68
[36] - الفصل 66 من ظ ت ع
[37] - القرار عدد 2400 الصادر عن محكمة النقض بتاريخ 11987/11/16 مجلة المحاكم المغربية العدد 53 يناير فبراير 1988 ص 90 أورده عبد العالي الدقوقي : م س ص 254 38 سهيلة الطاهري : م س 72
[38] - قرار المجلس الاعلى عدد 2854 صادر بتاريخ 2008/07/23 في الملف المدني عدد 04/1696 أوردته سهيلة الطاهري م س ص 79
[39] - عبد العالي الدقوقي : م س ص 256
[40] عبد العالي الدقوقي م س 256.
[41] رشيد عازم م س ص 85.
[42] - قرار المجلس الاعلى عدد 3870 صادر بتاريخ 28/10/2007 في الملف المدني عدد 84/871 اوردته سهيلة الطاهري م س ص 82.
[43] - نفسه ص 84.
[44] عبد العالي الدقوقي م س ص 254.
[45] - قرار استئنافية الرباط عدد 2926 صادر بتاريخ لا15/03/1947 اورد عبد العالي الدقوقي م س ص 265.
[46] - سهيلة الطاهري م س ص 85
[47] عبد العالي الدقوقي م س ص 266
[48] - عبد العالي الدقوقي: م س ص 276.
[49] - إدريس الفاخوري، مرجع سابق ص 217
[50] - نفسه
[51] -عبد العالي الدقوقي نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية والتطبيق مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء دون طبعة 2020ص. 260
[52] -الدورية عدد 310بتاريخ 18/1983/4
[53] -الدورية عدد 393بتاريخ 22نونبر 2012
[54] - عبد العالي الدقوقي مرجع سابق ص 260
[55] - قرار محكمة النقض عدد 180 الصادر بتاريخ 2 أبريل 2015 في الملف التجاري عدد 185/3/1/2013 أورده إدريس الفاخوري م.س، ص 219
[56] - إدريس الفاخوري، مرجع سابق ص 220
[57] إدريس الفاخوري، مرجع سابق ص 222
[58] قرار 1433 صادر عن محكمة النقض بتاريخ 17/6/1987 منشور بمجلة القضاء والقانون العدد 139 السنة 26 دجنبر 1988
[59] - إدريس الفاخوري – مرجع سابق ص211.
[60] إدريس الفاخوري – مرجع سابق ص 212.
[61] إدريس الفاخوري مرجع سابق ص213.