عرض بعنوان: الحق في تجديد عقد الكراء التجاري في القانون المغربي PDF
مقدمة
إن الإنسان بطبعه يميل بحبه إلى التملك، إلا أن الظروف الاقتصادية التي أضحى يشهدها العالم حاليا والتي من ضمنها ارتفاع الأسعار، وعلى وجه الخصوص الارتفاع المهول في صنف العقارات حيث أضحى من الصعب الحصول على ملكية العقار خصوصا منها المحلات الموجهة للنشاط التجاري، ويعتبر عقد الكراء من العقود الزمنية التي يلعب فيها عامل الزمن دورا مهما، فمنذ القدم عرف عقد الكراء أهمية كبيرة على المستوى الإقتصادي والإجتماعي والقانوني، باعتباره العقد الذي كان يحتل الحيز الكبير من تفكير الإنسان، والذي لازال في الوقت الراهن يعتبر جوهر اهتمامه. فهذا العقد يوفر للمكرين المجال الاستثمار رؤوس أموالهم وتطوير أوصولهم التجارية.
وقد عرف عقد الكراء التجاري في المغرب منذ عهد الحماية حتى الآن اضطرابا قانونيا وتنظيميا، حيث خضع في بداية ذلك التنظيم لأحكام الفقه المالكي والأعراف المحلية، غير أنه عند صدور قانون الإلتزامات والعقود تولى تنظيم عقد الكراء في الفصول من 627 إلى 722، حيث كانت هذه الأخيرة هي المطبقة على عقود كراء المحلات المعدة للتجارة والصناعة والحرف، إلا أن المشرع المغربي واصل تدخله بعدة ظهائر منظمة لهذا العقد أهمها ظهير 24 ماي 1955المقتبس من قانون 30 يوليوز 1926، ومرسوم 30 شتنبر 1953، والذي تم المصادقة عليه من طرف المقيم العام فرانسيس لاكوست، وقد عمر هذا القانون بالمغرب ردحا من الزمن وذلك حوالي واحد وستين سنة، أبانت عن الكثير من القصور والثغرات إذ لم يعد بإمكان هذا القانون أن يواكب التطورات الاقتصادية والاجتماعية والتشريعية التي يشهدها العالم حاليا، خصوصا وأن هذا القانون يزخر بالعديد من التعقيدات سواء على مستوى الإجراءات أو على مستوى تشعب المساطر، هذا فضلا عن غموض بعض بعض المقتضيات بهذا القانون التي أفضت إلى العديد من التضاربات والتأويلات القضائية مما أدى إلى زعزعت الاستقرار القانوني في صفوف الفئة المستهدفة بهذا القانون وهي فئة المكترين والملاك، الشيء الذي لم يحقق فلسفة المشرع المعبر عنها في بيان أسبابه والمتمثلة في حماية الأصل التجاري وتحقيق التوازن بين فئتين متناقضتين، وهما فئة التجار المكرين والملاك، كل هذه القصور التي شابت ظهير 1955 كانت من المبررات التي دفعت بالمشرع إلى إصدار قانون جديد والمتمثل في قانون رقم 49 . 16 المتعلق كراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي الذي نسخ مقتضيات ظهير 24 ماي 1955، والمادة 112 من مدونة التجارة.
ويعتبر من أهم الضمانات والحمايات التي جاء بها هذا القانون بالنسبة للمكتري حق التجديد، الذي يجد أساسة خلال انتهاء مدة عقد الكراء بين الطرفين، فعند حلول هذا الأجل يتقدم المكتري بطلب التجديد الذي لايمكن رفضه من طرف المكري متى توفرت الشروط المنصوص عليها في الباب الأول من القانون الجديد، أما في حالة الرفض فيستحق المكتري تعويضا عن إنهاء العقد.
إلا أن هذا الأمر يدفعنا إلى طرح الإشكال التالي:
إلى أي حد استطاع المشرع المغربي تغطية النقائص التي عرفها ظهير 24 ماي 1955؟
كما يتفرع عن هذه الإشكالية أسئلة فرعية من قبيل:
ما هو الإطار القانوني لحق التجديد عقد الكراء التجاري؟ وماهي الإجراءات المسطرية المتبعة في
إنهاء عقد الكراء التجاري والاثار المترتبة عنه ؟ا
وبناء على ماسبق فإن معالجتنا لهذا الموضوع تتأطر وفق التصميم التالية
المبحث الأول: الإطار القانوني لحق التجديد عقد الكراء التجاري
المبحث الثاني: الإجراءات المسطرية لإنهاء عقد الكراء التجاري والاثار المترتبة عنه
المبحث الأول : الإطار القانوني لحق تجديد عقد الكراء التجاري
المطلب الأول : مبررات إقرار الحق في التجديد
الفقرة الأولى : قصور ظهير 1955 المتعلق بالكراء التجاري
الفقرة الثانية : حماية المكتري من تعسف المكري
الفقرة الثالثة : حماية حق الكراء كأحد العناصر المعنوية للأصل التجاري
المطلب الثاني: مجال تطبيق قانون رقم د و
الفقرة الأولى: العقارات أو المحلات الخاضعة لتطبيق قانون رقم 49.16
أولا: الحالات العامة لتطبيق القانون رقم 49.16
ثانيا: الحالات الخاصية لتطبيق القانون رقم 49.16
الفقرة الثانية : العقارات و المحلات الخارجة عن مقتضيات القانون رقم 49.16
أولا : الأملاك العامة والوقفية
ثانيا: المحلات والعقارات المنظمة بقوانين خاصة وبعض الحالات الخاصة
المطلب الثالث : شروط اكتساب الحق في التجديد
الفقرة الأولى: دخول العين المكتراة في نطاق تطبيق القانون 49.16
الفقرة الثانية: إيراد الكراء التجاري في محرر مكتوب
الفقرة الثالثة: استرسال المدة اللازمة لإثبات ولاكتساب الملكية التجارية
الفقرة الرابعة: الوجيبة الكرائية
المبحث الثاني: الإجراءات المسطرية لإنهاء عقد الكراء التجاري وآثاره
المطلب الأول: آثار انتهاء عقد الكراء التجاري -
الفقرة الأولى: حالات استحقاق المكتري للتعويض
أولا: استحقاق المكتري لتعويض کامل
ثانيا: الاستحقاق الجزئي للتعويض
الفقرة الثانية: الحالات التي لايستحق فيها المكتري أي تعويض
المطلب الثاني: الضوابط المسطرية لإنهاء عقد الكراء في ضوء قانون 49.16
الفقرة الأولى: دعوى المصادقة على الإنذار .
الفقرة الثانية: الاختصاص القضائي في ضوء قانون 49.16
أولا: الاختصاص المكاني
ثانيا: الاختصاص النوعي.
الفقرة الأولى: العقارات أو المحلات الخاضعة لتطبيق قانون رقم 49.16
الفقرة الأولى: دخول العين المكتراة في نطاق تطبيق القانون 49.16
الفقرة الثالثة: استرسال المدة اللازمة لإثبات ولاكتساب الملكية التجارية
المبحث الثاني: الإجراءات المسطرية لإنهاء عقد الكراء التجاري وآثاره
الفقرة الثانية: الحالات التي لايستحق فيها المكتري أي تعويض
المطلب الثاني: الضوابط المسطرية لإنهاء عقد الكراء في ضوء قانون 49.16
الفقرة الثانية: الاختصاص القضائي في ضوء قانون 49.16
لائحة المراجع:
مؤلفات: بنور سعادة النظام القانوني للتاجر وفق آخر المستجدات القانونية والاجتهادات القضائية،الطبعة الأولى 2016.
بونجة مصطفي، الكراء التجاري بين ظهير 1955 والقانون رقم 49,16 دراسة عملية المقتضيات القانون الجديد المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي الجديد، الطبعة الأولى 2016، منشورات المركز المغربي للتحكيم ومنازعات الأعمال.
بن بركة عبد الرحيم القانون رقم 16 و المتعلق براء العقارات او المحلات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي و التی، دراسة تحليلية مطلعة 29 القيم، الطبعلة 2017.
وزارة العدل، القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أوالمحلات المخصصة للاستعمال التجاري والصناعي أوالحرفي في شروح، فبراير 2017.
الكص نجاة، الحق في الكراء كنعصر في الأصل التجاري ومدى الحماية المقررة له، الطبعة الأولى 2006.
معلال فؤاد، شرح القانون التجاري الجديد، الجزء الأول، الطبعة الخامسة 2016.
العماري زكرياء، رصد لمختلف النصوص التشريعية والتنظيمية والمناشير والدوريات والمذكرات المتعلقة بالأنظمة العقارية، الجزء الأول، الطبعة الأولى 2018.
محروك محمد، الوجيز في العقود المسماة والبيوعات والأكرية الواردة على العقارات في ضوء اخر التعديلات، مطبعة المعرفة مراكش الطبعة 2017.
فرحان محمد، " الحماية القانونية لطرفي عقد الكراء التجاري على ضوء القانون 49.16 -مرحلة الإنهاء نموذجا -، كلية العلوم القانونية والاجتماعية والاقتصادية بتطوان.
الشواي محمد، العقود التجارية، الطبعة الأولى 2016.
الشرقاوي عبد الرحمان، قانون العقود الخاصة الكتاب الثاني، العقود الواردة على منفعة الشيء عقد الكراء، الطبعة 2016.
خيري محمد، العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، من خلال القانون الجديد رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري ومرسوم 14 يوليوز 2014 بشأن إجراءات التحفيظ العقاري، طبعة 2018.
الرسائل:
أزضوض علي، الضمانات القانونية المقررة للمكتري في عقد الكراء التجاري، رسالة لنيل دبلوم سلك الماستر، قانون الأعمال، جامعة ابن زهر أكادير، 2016_2017.
الطريبق رضوان: "استثمار العقارات الوقفية العامة بالمغرب" رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ،ماستر العقار والتنمية، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بطنجة، جامعة عبد المالك السعدي، السنة الدراسية 2012_2013
المواقع الالكترونية
عثمان بن منصور، عقد الكراء التجاري وإشكالية اكتساب الملكية التجارية على ضوء القانون 49.16 ، مقال منشور على الموقع الإلكتروني: Marocdroit