عرض بعنوان: حقوق والتزامات المجزئ في القانون المغربي PDF
مقدمة:
إلى جانب التنمية الاقتصادية و الاجتماعية التي تسعى الدولة إلى تحقيقها، يمكن الحديث عن تنمية عمرانية تهتم بتنظيم المجال الحضري، و يعد التعمير من أهم القطاعات التي تساهم جليا في التنمية الاقتصادية و الاجتماعية لأي بلد، فهو ميدان يلتقي فيه المعطى العقاري مع التقني إلى جانب المالي و البشري، السياسي و الاجتماعي، هذه العوامل دفعت الدولة إلى إحداث عدة متدخلين للعمل على إدارة هذا القطاع، كما أوجدت عدة تشريعات لضبط القطاع و عملياته، درءا لانتشار ظاهرة البناء الغير القانوني و التجزئات و التقسيمات و تعدد المخالفات.
و يعد قطاع التعمير الركيزة الأساسية لتنظيم المجال العمراني و تهيئته، لذلك حظي باهتمام العديد من التشريعات أهمها التشريع المغربي الذي نظمه في العديد من النصوص القانونية، و أحاطه بالاليات الكفيلة لترجمة أهدافه على أرض الواقع، أهمها آلية التخطيط الحضري التي تعتبر المدخل الهام و الأرضية الأساسية لمكونات التنمية المجالية، إلى جانب أنها العملية التقنية التي تمكن الإدارة من ممارسة وظائفها في توجيه المجال العمراني و الأنشطة العقارية المرتبطة به.
تعد وثائق التعمير إطارا قانونيا للتخطيط الحضري وأداة أساسية لاستغلال الأراضي الحضرية وضمان حسن استعمالها على المدى القريب والبعيد، بشكل يؤدي إلى تنمية منسجمة و متناسقة للمنطقة المعنية اقتصاديا و اجتماعيا.
و تعتبر التجزئة العقارية الوسيلة العملية لتنفيذ الاختيارات والتصورات التي تحملها وثائق التعمير و ترجمتها على أرض الواقع، كما أنها تعد الإطار القانوني لإشباع الرغبات الحاجيات في مجال السكن و غيره من الأنشطة الأخرى التجارية و الصناعية و السياحية.
وقد حظيت التجزئات العقارية باهتمام تشريعي في القانون المغربي، كان أولها ظهير l6 أبريل l9l4 المتعلق بالشؤون المعمارية الذي جاء لينظم و يقنن عمليات تجزيء الأراضي و تقسيمها، و آخرها القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات؟ الذي " تعديله بموجب القانون رقم 12.66 المتعلق بمراقبة و زجر المخالفات في مجال التعمير و البناء.
وبالرجوع إلى الإطار القانوني المنظم للتجزئات العقارية نجد المشرع قيد من حرية المجزء العقاري من خلال إلزامه بمجموعة من الضوابظ و الشروط القانونية سواء تلك المنصوص عليها في صلب قانون التجزئات أو المنصوص عليها في قوانين التعمير بصفة عامة رغبة منه في حماية الأهداف التي تحملها مشاريع التجزيء و التي هي بالأساس توفير وعاء عقاري مناسب للمستهلك، في مقابل هذه القيود و الالتزامات فإن المجزء يتمتع بمجموعة من الحقوق و الضمانات القانونية التي تحمل في طياتها تحفيزا للاستثمار في هذا النوع من المشاريع.
كما أن أهمية الموضوع تكمن في آمال وتطلعات مختلف الفئات الاجتماعية خاصة المتوسطة منها وذات الدخل المحدود للحصول على قطعة أرضية مجهزة وصالحة للبناء، فمن خلال مقتضيات القانون 90.25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات ، يتضح لنا أن المشرع المغربي ألقى على صاحب التجزئة مجموعة من الالتزامات التي من شأنها إنجاح المشروع وضمان ملاءمته للعيش الكريم، زد على ذلك ضمان فعالية التجزئة من خلال توفير مجموعة من الضمانات القانونية للمجزئ العقاري.
في ظل كل هذه المعطيات ما مدى اسهام تحديد حقوق والتزامات المجزئ في تنظيم عملية التجزيئ من جهة، ونجاعة وجودة أشغال التجهيز من أخرى؟
و يتفرع عن هذا الاشكال مجموعة من الأسئلة الفرعية نسردها كالتالي:
- ما هي أهم الضمانات القانونية المخولة للمجزء قبل بداية الاشغال و بعد انتهائها ؟
- و ما هي أهم الالتزامات و القيود الملقات على عاتق صاحب التجزئة قبل بداية الاشغال و بعد انتهائها ؟
وللإجابة على هذا الاشكال ارتأينا اعتماد التصميم التالي:
المبحث الأول: حقوق والتزامات المجزئ العقاري قبل وأثناء إنجاز أشغال التجهيز
المطلب الأول: حقوق المجزئ قبل وأثناء إنجاز أشغال التجهيز
الفقرة الأولى: الحق في الحصول على إذن بإحداث تجزئة عقارية
الفقرة الثانية: حق المجزئ في إنجاز أشغال التجهيز وفق أشطر
المطلب الثاني: التزامات المجزئ قبل وأثناء أشغال التجهيز
الفقرة الأولى: التزامات المجزئ قبل أشغال التجهيز
الفقرة الثانية: التزامات المجزئ أثناء الأشغال
المبحث الثاني: حقوق والتزامات المجزئ بعد إنجاز الأشغال
المطلب الأول: حقوق المجزئ بعد إنجاز الأشغال.
الفقرة الأولى: التسلم المؤقت.
الفقرة الثانية: التسلم النهائي
المطلب الثاني: التزامات المجزئ بعد اشغال التجهيز
-----------------
لائحة المراجع
الكتب
الكتب العامة:
• المحجوب الدربالي، جبايات الجماعات الترابية دراسة تحليلية في ضوء تقرير المجلس الأعلى للحسابات وآخر اجتهادات القضاء الإداري، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، طبعة 20l6.
• جيلالي بحوبص، قراءة في القانون العقاري وقانون البناء، مطبعة أمينة، الرباط، الطبعة الأولى 2009
الكتب الخاصة:
■ محمد بن احمد بو نبات ، التجزئة العقارية ، الطبعة الرابعة 2005 ، المطبعة والوراقة الوطنية ـ الداوديات ـ مراكش.
عبد الهادي مقداد:" التجزئات ودورها في تخفيف من أزمة السكن"، رسالة دبلوم الدراسات العليا، القانن العام، كلية الحقوق، الرباط، l988.
الشريف البقالي "رقابة القاضي الإداري على مشروعية القرارات الصادرة في مجال التعمير"، دار القلم للطباعة و النشر و التوزيع،الرباط، الطبعة الأولى 2006.
مصطفى جرموني: "الرقابة على التجزئات العقارية والأبنية بالمغرب"، الشركة المغربية لتوزيع الكتاب، الدار البيضاء، 20ll،
الأطروحات والرسائل
الأطروحات الجامعية
• المصطفى بلكوزي"حماية القضاء الإداري للمجال العمراني بالمغرب"، أطروحة لنيل الدكتواه في القانون العام، بجامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والإقتصادية والإجتماعية، أكدال، الرباط، السنة الجامعية 2014-2015.
الرسائل الجامعية
• عبد الهادي مقداد:" التجزئات ودورها في تخفيف من أزمة السكن"، رسالة دبلوم الدراسات العليا، القانن العام، كلية الحقوق، الرباط، l988.
سكينة بوختال، المراقبة الإدارية لعمليات التجزيئ العقاري، رسالة لنيل دبلوم الماستر ، العقار والتعمير ، جامعة محمد الخامس بالرباط، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية السويسي، 2018-2017.
• مريم العبيدي، الدراسات العقارية ، دراسة الجوانب التقنية ، رسالة لنيل الماستر المتخصص في الاستشارة القانونية ، جامعة محمد الخامس، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية سلا، _2012 20l3.
• رواد السبيبي، مسطرة إحداث التجزئات العقارية وآفاق التصرفات الواردة عليها، رسالة لنيل ديبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول ، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، سنة 2012-2011،
• فاتحة المرشد، الرقابة الإدارية على التجزئات العقارية، بين النصوص القانونية والممارسة العملية، رسالة لنيل دبلوم ماستر الدراسات العقارية والتعمير، جامعة الحسن الأول-كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية سطات، السنة الجامعية
2015/2016.
مقالات
• محمد جواد " ضبط مخالفات التعمير بالمغرب أزمة قانون أم إكراهات الواقع"، مجلة سلسة الاجتهاد القضائى، العدد 3، السنة 20l3، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء
• هشام العماري، مسؤولية المهندس بين الضوابط القانونية والأعراف المهنية، أشغال الندوة الوطنية للحق فى السكن وتدبير المجال العقاري، الطبعة / ، سنة .
القوانين:
• القانون رقم 90.25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات الصادر بتنفيذ الظهير الشريف رقم 1.92.7، الجريدة الرسمية عدد 4159.بتاريخ 14 محرم عام 1413 موافق 15 يوليوز 1992.
• الظهير رقم 1.16.124 ال2Ol0صادر في 21 من ذي القعدة 1437 الموافق ل 25 أغسطس2016 بتنفيذ القانون رقم 66,12 المتعلق بمراقبة و زجر المخالفات في مجال التعمير و البناء، صدر في الجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 شتنبر 2016 ص 6630.
المرسوم رقم 2.92.833 الصادر في 12 أكتوبر 1993 لتطبيق قانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات
•- ظهير شريف رقم 1.94.126 صادر في 14 من رمضان 1414 (25 فبراير 1994) بتنفيذ القانون رقم 30.93 المتعلق بمزاولة الهندسة المساحية الطوبوغرافية وبإحداث الهيئة الوطنية للمهندسين الطوبوغرافين، الجريدة الرسمية رقم 4246 الصادر يوم الأربعاء 16 مارس 1994.
• ظهير شريف رقم 1.07.195 الصادر في 30 نونبر 2007 بتنفيذ القانون رقم 47.06 المتعلق بالجبايات المحلية، الجريدة الرسمية عدد 5583 بتاريخ 3 ديسمبر 2007.