أحكام بيع عقار في طور الإنجاز لا يمكن الاتفاق على مخالفتها، يحرر العقد الابتدائي من طرف مهني تحت طائلة البطلان PDF
المملكـة المغربيـة
وزارة العـدل و الحريات
****
المحكمة الابتدائية بمراكش
ملف عقاري رقم: 800/1401/2013
حكم عدد :
أصل الحكم المحفوظ بكتابة الضبط
بالمحكمة الإبتدائية بمراكش
-----
بـاسـم جـلالـة المـلـك و طبقا للقانون
----
أصدرت المحكمة الابتدائية بمراكش، يوم 27 ماي 2014
في جلستها العلنية المنعقدة للبت في القضايا العقارية’ الحكم الأتي نصه.
بين السيد.....الكائن................ مراكش.
النائب عنها الاستاذ......... محام بهيئة مراكش.
بصفته مدع من جهة
وبين: شركة اقامة..... في شخص ممثلها القانوني الكائنة ب...... الدار البيضاء.
النائب عنها الاستاذ........ محام بهيئة الدار البيضاء.
بصفتها مدعى عليها من جهة أخرى
الوقائـــــــع
بنــاء علــى المقــال الافتتاحي للدعوى الذين تقـدمت به المدعي بواسطة دفاعه إلى كتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 03/10/2013 و الدي يعرض فيه انه اقتنى من المدعى عليها شقة........ و ان المدعى عليها تسلمت منه تسبيقا قدره 60000 درهم من ثمن البيع الاجمالي المقدر ب 200000 درهم بتاريخ 03/07/2007 و انه منذ ذلك التاريخ و هو ينتظر وفاء المدعى عليها بالتزامها و ذلك بتسوية الوضعية القانونية للعقار و اتمام اشغال البناء غير ان المدعى عليها اعربت اخيرا عن رفضها اتمام اجراءات البيع و انه يلتمس الحكم على المدعى عليها بإتمام اجراءات البيع بخصوص الشقة اعلاه موضوع الرسم العقاري عدد 180046/04 و في حالة امتناعها اعتبار الحكم بمثابة عقد بيع مع امر السيد المحافظ على الاملاك العقارية بتقييده بالرسم العقاري و الكل تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ و تحميل المدعى عليها الصائر.
اجابت المدعى عليها بان المقال مخالف لمقتضيات المادة 32 من ق م م لعدم تضمنه الاسماء الشخصية والعائلية وصفة الطرفين والمقر الاجتماعي ومعززا بالوثائق والتمست عدم قبول الدعوى.
عقب المدعي بان الاخلالات المدعى بها لا ترتب الجزاء الا في حالة الضرر كما تنص على ذلك مقتضيات المادة 49 من ق م م وان المدعى عليها لم تبين الضرر الذي اصابها ويتعين رد الدفع وانه يرفق تعقيبه بصورة من وصل الحجز رقم 1237 الذي يفيد شراءه للشقة المدعى فيها. ارفق التعقيب بصورة من وصل الحجز.
و بناء على المذكرة الجوابية مع المقال المضاد بالفسخ المؤرخ في 05/04/2014 و الذين جاء فيهما ان ما يزعمه المدعي لا اساس له من الصحة ذلك ان الوصل المعتمد عليه يتعلق بمشروع السكن الاجتماعي...... وانه يحاول تغليط المحكمة بإدلائه بشهادة ملكية عقار لا علاقة له بالشقة في طور الانجاز موضوع وصل الحجز المتواجدة بمشروع السكني........ و انها بعد الانتهاء من بناء المشروع و حصوله على جميع الرخص الادارية انذرت المدعي بتنفيذ التزاماته بتاريخ 09/03/2011 و ذلك بأداء باقي الثمن و ان المدعي قام بحجز 52 شقة و ان غرضه هو المضاربة العقارية و من بينها الشقة موضوع الدعوى، و انها انذرته للمرة الثانية بتاريخ 05/06/2013 و انه بعد توصله بالإنذارات اعلاه لم يبادر الى اداء باقي الثمن و يكون معه في حالة مطل. اضافة الى انه قام بتوجيه انذار اليها بتاريخ 10/06/2013 اعتبر فيها ان عقود الحجز المبرم معه باطلة لخرقها مقتضيات الفصل 618/2 وطلب استرداد ما دفع بغير حق وكذا جواب نائبه عن الانذار الذي يطلب فيه استرجاع التسبيق و ان ذلك يؤكد سوء نية المدعي الذي اكد و بشكل صريح تراجعه عن وصل الحجز واعتبره باطلا. وفي الطلب المضاد التمست الحكم بفسخ وصل الحجز عدد 1237 المؤرخ في 03/07/2007 للتماطل وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعي الصائر. ارفق المقال بكتاب موجه للمدعى عليه فرعيا بالفسخ وجواب على انذار وانذار ومحضر تبليغ وحكم ابتدائي.
وبناء على مستنتجات نائب المدعي التي جاء فيها ان المدعى عليها لم تدلي باسم المشروع الذي تزعمه و لا بالصك العقاري الذي يتواجد عليه و ان المدعى عليها لم يسبق لها ان وجهت انذارا بالأداء و لم يسبق لها ان حددت له اجلا للوفاء و لم تدلي بما يثبت وفاءها هي بالتزاماتها مما يكون معه طلب الفسخ غير مبرر و يتعين رفضه.
وبناء على الإجراءات المتخذة بالملف وإدراجه بأخر جلسة بتاريخ 13/05/2014، حضرها نائبا الطرفين، فتقرر حجز الملف للمداولة لجلسة 27/05/2014.
و بعد المداولة طبقا للقانون
حيث ان الطلبين الاصلي يرمي الى اتمام اجراءات البيع والمضاد يرمي الى فسخ عقد الحجز.
وحيث اتضح من خلال وقائع الدعوى سواء المضمنة بالمقال الاصلي او المضاد ان الامر يتعلق ببيع عقار في طور الانجاز.
وحيث ان بيع العقار في طور الانجاز اورد له المشرع احكام خاصة منصوص عليها في المواد 618-1 الى 618-20 و هي مقتضيات جاءت بصيغة الايجاب و لا يمكن للأطراف الاتفاق على مخالفتها وفق ما تنص عليه المادة 618-2.
و حيث ان المقتضيات المضمنة بالمواد اعلاه تلزم طرفي بيع العقار في طور الانجاز ان يحرروا تحت طائلة البطلان العقد الابتدائي من طرف مهني (المادة 618-3 الفقرة الاولى) و متضمن لمجموعة من البيانات (المادة 618-3 الفقرة الثانية) و بعد الانتهاء من اشغال الاساسات على مستوى الطابق الارضي (المادة 618-5) و ان لا يكون هناك أي اداء قبل التوقيع على العقد الابتدائي (المادة 618-8) الى غيرها من المقتضيات الملزمة لصحة هذا النوع من العمليات.
وحيث اتضح من خلال وصل الحجز المدلى به من طرف المدعي الاصلي انه لم يحرر من طرف مهني ولا تتوفر فيه البيانات القانونية ولم يدلي الطرفان بما يثبت اتباعهما لمختلف الاجراءات اللازمة لصحة عملية بيع العقار في طور الانجاز.
وحيث ان احكام بيع العقار في طور الانجاز بالنظر الى فلسفتها الحمائية تعتبر من النظام العام و تثيرها المحكمة من تلقاء نفسها و لو لم يثرها الاطراف.
و حيث إن عدم تحرير اتفاق الطرفين على بيع العقار في طور الانجاز في الشكل المتطلب قانونا و عدم تضمنه البيانات القانونية يرتب بطلانه و يتعين على المحكمة معاينته.
و حيث إنه بمعاينة بطلان الاتفاق المضمن بوصل الحجز يكون الطلبان الراميان إلى اتمام اجراءات البيع و الى فسخه غير ذي موضوع و يتعين الحكم برفضهما لأن البطلان لا يرتب إلا إرجاع الطرفين الى ما قبل التعاقد.
و حيث يتعين تحميل كل واحد من الطرفين صائر دعواه وفق احكام المادة 124 من ق م م.
وتطبيقا للفصول 1-3- 32- 50 و ما يليه من قانون المسطرة المدنية.
لـــــهــــــــذه الأســـــــبــــــاب:
تصرح المحكمة علنيا، ابتدائيا و حضوريا
ببطلان عقد الاتفاق بين الطرفين و رفض الطلبين الاصلي و المضاد و تحميل كل واحد من الطرفين صائر دعواه.
بهذا صدر الحكم في اليوم والشهر والسنة أعلاه وكانت الهيئة تتركب من:
السيد رئيسا
السيد مقررا
السيد عضو
وبمساعدة السيدة كاتبة الضبط
الرئيس المقرر كاتبة الضبط