المحرر الرسمي ودوره في تحقيق الأمن العقاري

مقدمة :
 تحظى الملكية العقارية بمكانة متميزة في حياة الإنسان، و يرتبط بها إرتباطا فطريا باعتبارها مصدر عيشه و استقراره، مصداقا لقوله تعالى "و لكم في الأرض مستقر و متاع إلى حين قال فيها تحيون و فيها تموتون و منها تخرجون" [1] ، و من خلال هذه الآية الكريمة نصل إلى حقيقة مطلقة مفادها أنه من الأرض انطلق الإنسان و على الأرض كان يعيش و إليها يسير، هكذا إذن جاءت فكرة احتساب الأرض من لدن الإنسان كميراث مقدس، فسعى إليها حائزا أو مالكا أو غاصبا، و مع تطور الحياة و تضارب المصالح إزدادت أهمية العقار سواء كانت أرضا عارية أو بناء متكاملا أو في طور البناء، و أصبح إلى جانب العنصر البشري محور أي مشروع تنموي مما استلزم تدخل التشريعات بفلسفاتها المختلفة لتنظيم مجال التعامل فيه حتى تحقق الأهداف المرسومة له.
لذلك عمد المشرع المغربي إلى توفير مجموعة من الآليات القانونية والقضائية تعمل على إحاطة الملكية العقارية بالحماية التامة وارتقى بها الى مصاف الحماية الدستورية، وذلك بموجب الفصل 35 [2] من الدستور، والذي اعتبرها من أهم الحقوق الراجعة للأفراد التي لا يمكن المساس بها إلا بموجب القانون وفق الإجراءات المحددة سلفا، بالإضافة إلى ربط الميدان العقاري بمنظومة التوثيق الرسمي لما توفره من إستقرار في المعاملات العقارية ،بسبب جو الثقة الذي تمنحه للمتعاملين في المجال العقاري. 

ويكون بذلك المشرع قد حقق حاجة الأفراد الماسة إلى من يوجههم التوجيه القانوني السليم لضبط تصرفاتهم ،وضمان حقوقهم و صيانتها من العبث أمام تعدد و تنوع المعاملات و تشعب القوانين من جهة و انتشار عمليات النصب و الإحتيال المستهدفة للملكية العقارية من جهة أخرى.
و لا يتأتى ذلك إلا بعمل المشرع الدؤوب و الجاد على سن ترسانة قانونية ذات الصلة بتنظيم المجال العقاري، الهدف منها حماية المعاملات العقارية و ضمان استقرارها، بالشكل الذي يتحقق معه الأمن بجميع مستوياته ) قانوني، قضائي، عقاري (، و من أهمها نجد القوانين العقارية الخاصة ،و هي القانون رقم 00-18 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية[3]، و قانون رقم 00-44 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز[4]، و القانون رقم 00-51 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار[5]، بعدها القانون رقم 03-4 [6][7] المتعلق بخطة العدالة، و قانون رقم 09-[8]32 المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق، لتأتي بعد ذلك الخطوة الأخيرة بصدور مدونة الحقوق العينية[9] و تعد خطوة جريئة و طفرة نوعية تعتبر من دون شك إحدى اللبنات الأساسية في إطار المقاربة الشمولية لإصلاح منظومة التوثيق من خلال ترسيخها مبدأ رسمية العقود الواردة على التصرفات العقارية و إجراءاتها على مستوى الواقع العملي، عن طريق مؤسسة التوثيق الرسمي بشقيها العدلي و العصري، نظرا لاعتبارها إحدى الدعامات الأساسية لاستقرار المعاملات العقارية و تحقيق التنمية الاقتصادية و الاجتماعية و الضمانات العديدة التي توفرها للمتعاقدين في الحصول على وثيقة رسمية مضبوطة لا يمكن الطعن فيها الا بسلوك مسطرة معقدة تكون حاجز أمام المتلاعبين بحجية العقود التوثيقية. 

وتماشيا مع غايات المشرع المغربي في توفير الحماية اللازمة لمستهلكي العقار وتحقيق الأمن العقاري للمنعشين والمستثمرين المحليين والأجانب ،وضع على عاتق مهني التوثيق تنفيذ جملة من الإلتزامات المنصوص عليها في كل من قانون التوثيق وخطة العدالة، كما أقرعقوبات في حق كل من قصر أو ثبت في حقه إحدى الأفعال التي من شأنها المساس بمصداقية المحرر الرسمي.
و إذا كان المشرع قد سن مجموعة من النصوص القانونية الرامية إلى تحقيق الأمن العقاري و التخفيف من حدة المشاكل التي يعرفها المجال العقاري خاصة على مستوى توثيق التصرفات الواردة عليه، من خلال إقراره مبدأ رسمية العقود و تضييق الخناق على المحررات العرفية، فإن مجمل هذه الخطوات بقيت دون ما كان مأمولا منها، حيث ثبت من خلال التطبيقات العملية لها على أرض الواقع أنها لم تحد من عمق المشاكل التي يتخبط فيها القطاع العقاري ببلادنا بصفة عامة و الجانب التوثيقي بصفة خاصة، بسبب مجموعة من الإكراهات القانونية و العملية التي حالت دون تحقيق الغاية المنشودة من المشرع. 

- أهمية الموضوع ودواعي اختياره:
 إن مجال التوثيق التصرفات العقارية يعد من المجالات الحيوية التي ينبغي الإهتمام بها ،والعمل على ضبطها وتجديدها حتى تصبح مسايرة للتغيرات الاقتصادية والاجتماعية التي يعرفها المجتمع ،باعتبار التوثيق هو السبيل الوحيد الكافل لحفظ وصيانة حقوق وأموال الناس وأغراضهم حتى لا تكون عرضة للضياع.
و من ثم فإن التوثيق الرسمي يحول دون وقوع منازعة بين المتعاقدين أو بينهم و بين الأغيار ،إذ يبين لكل منهم ما له من حقوق و ما عليه من واجبات، و هذا من شأنه التأثيرالإيجابي على السياسات و التوجهات الكبرى التي انخرط فيها المغرب، و التي تأتي في مقدمتها التشجيع على الإستثمار في السكن و السياحة و الفلاحة و الصناعة و غيرها من المجالات، كما تساهم العقود التوثيقية الرسمية أيضا في تحقيق الآمن في الميدان العقاري و استقرار المعاملات الواردة عليه بخلاف المحررات العرفية و ما تحدثه من آثار سيئة بالنسبة للمتعاقدين أو الدولة أو الأمن العقاري.
وعلى اثر هذه الأهمية التي يحظى بها هذا الموضوع، وقع اختيارنا على البحث في موضوع " المحرر الرسمي و دوره في تحقيق الأمن العقاري" و ذلك من أجل البحث و تعميق الدراسة حوله بقدر المستطاع.

- صعوبة البحث:
 تتمثل صعوبة البحث في عدم حصولنا على الزاد الكافي من المعلومات والمراجع المتنوعة في إنجازه، وذلك راجع لحداثة كليتنا القانونية، إذ لم يمر على إحداث شعبة القانون بأروقتها إلا أربع سنوات، ولبعد المسافة آيضا، لكن هذا لم يكن سدا مانعا حتى يحول دون تحقيق مبتغانا، بحيث ما كانت هذه الصعوبات والعراقيل تزيدنا إلا إصرارا وعنادا على إنجازه. 

- إشكالية البحث ومناهج دراسته:
نظرا لكون موضوع البحث ينصب على دراسة الدور الذي يقوم به المحرر الرسمي في تحقيق الأمن العقاري، فإن الإشكالية العامة والمحورية التي نسعى إلى معالجتها في بحثنا المتواضع هذا تتمثل في مايلي:
إلى أي حد استطاع المشرع المغربي بإقراره الرسمية ضمان الأمن العقاري في ظل وضعية يتقدم فيها الواقع على القانون؟ ،
وتتفرع عن هذه الإشكالية المحورية تساؤلات فرعية أخرى، يمكن تلخيصها في مايلي:
ماهي الضوابط التي تنظم توثيق المعاملات العقارية في المحررات الرسمية؟ و ماهي مختلف الضمانات التي يوفرها المحرر الرسمي لتحقيق الأمن العقاري؟ ثم أين تتجلى مظاهر القصور على مستوى القانوني و العملي؟ وما مدى تأثيرها على المحرر الرسمي؟
و لمعالجة هذه التساؤلات المطروحة إرتأينا إلى الإعتماد على خليط من المناهج العلمية ،ترجع أساسا إلى المنهج الوصفي عندما يقتضي الأمر القيام بعرض النصوص القانونية و الأحكام القضائية المنظمة لمهنة التوثيق الرسمي في المعاملات العقارية، ثم المزاوجة بينه و بين المنهج التحليلي الاستنباطي و ذلك عند دراسة القواعد العامة و فهمها فهما جيدا، و معرفة شروط تطبيقها و الآثار المترتبة عن تطبيقها على الجزئية المعروضة، بالإضافة الى المنهج النقدي الذي كان بارزا بقوة، و تطلبته طبيعة الموضوع و واقعه، لاسيما في المبحث الثاني.
ولكي نقف على تفاصيل هذا الموضوع بشكل أدق، إرتأينا إلى تقسيم محتوياته على الشكل الآتي: 

المبحث الأول: توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية ودورها في تحقيق الأمن العقاري
المبحث الثاني: إكراهات توثيق المحرر الرسمي في المعاملات العقارية

___________________________

لائحة المراجع :

- د. إدريس الفاخوري، نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 07-14، طبعة 2013 ، دار النشر و المعرفة.
- د. إدريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون 08-39، طبعة 2013، دار النشر والمعرفة، ص .
- إدريس العلوي العبدلاوي، وسائل الإثبات في التشريع المغربي، طبعة 1977، مطبعة فضالة المحمدية.
- د.أحمد بن محمد خرطة، صياغة العقود الرسمية و الثابتة التاريخ وفق آخر التشريعات المغربية، طبعة 2017، مكتبة الرشاد،سطات.
- أحمد أبو الوفا، التعليق على نصوص قانون الإثبات، منشآة المعارف الإسكندرية، الطبعة1987.
- أحمد أمين، شرح قانون العقوبات، القسم الخاص، مكتبة النهضة بيروت، الطبعة الثانية ، 1964.
- جواد بوكلاطة، جريمة التزوير في المحررات في نطاق التشريع المغربي والمقارن، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، سنة 2009، الطبعة الثانية.
- د.عبد القادر العرعاري، مصادر الالتزام، الكتاب الثاني للمسؤولية المدنية، دار الأمان الرباط ،الطبعة الخامسة.
- عبد الرزاق السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، الجزء الأول، مصادر الالتزام ،منشآة المعارف الإسكندرية 2004.
- عبد الرزاق السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، الجزء الثاني، نظرية الالتزام بوجه عام، الاثبات، آثار الالتزام، دار إحداث التراث العربي، بيروت لبنان (دون ذكر تاريخ الطبع.)
- محمد الربيعي، الأحكام الخاصة بالموثقين والمحررات الصادرة عنهم، دراسة على ضوء التوثيق العدلي والتوثيق العصري، المطبعة والوراقة الوطنية مراكش، الطبعة الأولى، سنة 2008.
- محمد الهاشمي التسولي، المحامي وتحرير العقود، المطبعة والوراقة الوطنية، الطبعة الأولى ، 2006.
- د. محمد محروك، الوجيز في العقود المسماة - البيوعات والأكرية الواردة على العقار في ضوء أخر التعديلات، الطبعة الأولى 2017، مكتبة المعرفة مراكش.
- نور الدين الناصري، المعاملات والإثبات في مجال الاتصالات الحديثة، سلسلة الدراسات القانونية المعاصرة، العدد 12، الطبعة الأولى 1428ه/2007م.
- إيمان السائح، الضمانات القانونية للعقود الرسمية ودورها في استقرار الملكية العقارية ،أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، سنة 2014/2015.
- محمد زعاج، آثار تعدد التشريعات والأنظمة العقارية والتوثيقية على السياسة العقارية بالمغرب، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، سنة 2015/2016.
- الوزاني سكينة، توثيق التصرفات العقارية على ضوء المادة 4 من مدونة الحقوق العينية والقوانين الخاصة، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون المدني والأعمال، كلية العلوم القانونية والاقتصادية بطنجة، سنة 2013/2014.
- الفقية بشرى، المعاملات العقارية وإشكالية توثيقها بالمغرب، بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، ماستر العقار والتنمية، جامعة عبد المالك السعدي كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية طنجة، سنة 2012/2013.
- لعبيد محمد ياسين، توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية، بحث لنيل دبلوم الماستر في الشريعة والقانون، جامعة القرويين كلية الشريعة فاس-سايس، سنة 1434ه/2013م.
- لمياء الفركاتي، توثيق المعاملات العقارية في المحررات الرسمية، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول ، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2006/2007.
- حياة الصابري، مدى تأثير إقرار رسمية التصرفات العقارية في استقرار المعاملات العقارية ،رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، السنة الجامعية 2013/2014.
- حسام الدين اليوبي، دور رسمية العقود في تحقيق الأمن العقاري، بحث لنيل دبلوم الماستر في العلوم القانونية شعبة القانون المدني، جامعة محمد الخامس الرباط، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية أكدال، سنة 2016-2017.
- عمر أوتيل، التوثيق ودوره في استقرار المعاملات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية ،رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية وجدة، سنة 2012/2013.
- سهام الفرح، توثيق التصرفات العقارية على ضوء القوانين الخاصة، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية و الاجتماعية وجدة، سنة 2011/2012.
- سمية الشيخ علي، إشكالية التوفيق بين إستقرار المعاملات وحماية الملكية العقارية، بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص ، ماستر العقار والتنمية، جامعة عبد المالك السعدي، كلية الحقوق طنجة، السنة الجامعية 2012-2013.
- العلالي شرف، دفالي نور الدين، الشويخ خالد، إثبات العقد الإلكتروني، بحث لنيل شهادة الإجازة في القانون الخاص، جامعة القاضي عياض، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية مراكش، سنة 2014/2015.
- صفاء كريم، توثيق التصرفات العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية، بحث لنيل شهادة الاجازة في القانون الخاص، جامعة سيدي محمد بن عبد الله، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ظهر المهراز فاس ، السنة الجامعية 2015/2016.
- إدريس الفاخوري، أشغال اليوم الدراسي حول ظاهرة الإستيلاء على عقارات الغير: الأسباب وسبل التصدي- قراءة على ضوء الرسالة الملكية المؤرخة في 30/17/2016 بوجدة، سنة 15/07/2017.
- إبراهيم بحماني، توسيع مجال مدونة الحقوق العينية لتشمل جميع الأنظمة العقارية وتوحيد القوانين والمساطر المتعلقة بالنزاعات العقارية، أشغال الندوة الوطنية حول العقار والتعمير والاستثمار، مركز إدريس الفاخوري للدراسات والأبحاث في العلوم القانونية بوجدة، يومي 25 و26 نونبر 2016، الطبعة الأولى 2017، الجز الأول.
- أحمد بنعجيبة، التزوير في المحررات، مجلة الإشعاع، العدد 23، ماي 2009.
- ابراهيم قادم، رسمية العقود في التصرفات العقارية ودورها في تكريس الأمن القانوني، (عدم ذكر إسم المجلة والعدد).
- ذ.عبد السلام البوريني، ضمانات الوثيقة العدلية في توثيق التصرفات العقارية، مجلة ملفات عقارية، العدد 2، السنة 2012.
- عبد الكريم الطالب، توثيق الإيجار المفضي إلى تملك العقار، ندوة توثيق التصرفات العقارية ،منشورات كلية العلوم القانونية والاجتماعية ومركز الدراسات القانونية والمدنية والعقاري، كلية الحقوق مراكش، يومي 11-12 فبراير، العدد 23، الطبعة الثانية ،2005.
- عبد المجيد الكتاني، نظام التوثيق بالمغرب في ضوء مستجدات 09-32 والقانون 08-39 والقوانين ذات الصلة، مجلة القبس المغربية، العدد الخامس.
- محمد الخضراوي، إشكاليات توثيق التصرفات العقارية ومتطلبات التنمية قراءة في قانون 00-44، ندوة المنازعات العقارية، منشورات كلية الحقوق بمراكش ومركز الدراسات القانونية والمهنية والعقارية، يومي 11-12 فبراير، الطبعة الثانية ،2005.
- محمد بن أحمد بونبات، بيع العقار بين حرية إختيار المحرر إلى تقييد هذا الإختيار، ندوة توثيق التصرفات العقارية، منشورات كلية العلوم القانونية والاجتماعية ومركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية، كلية الحقوق، مراكش يومي 11-12 فبراير، العدد 23، الطبعة الثانية ، 2005.
- ظهير شريف رقم 1.06.56 صادر في 15 محرم 1427 موافق 14 فبراير 2006 بتنفيذ القانون رقم 03-16 المتعلق بخطة العدالة، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5400 بتاريخ 01 صفر 1427 موافق 2 مارس 2006.
- ظهير شريف رقم 1.11.179 صادر في 25 ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 09-32 المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذي الحجة 1432 ( 24 نوفمبر 2011).
- ظهير شريف رقم 1.11.178 بتنفيذ القانون رقم 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، منشور بالجريدة الرسمية عدد5998 بتاريخ 27 ذي الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011).
- ظهير شريف مؤرخ في 10 شوال 1340، موافق 4 ماي 1925 المتعلق بتنظيم شؤون محرري الوثائق الفرنسين والمنشور بالجريدة الرسمية عدد، 661 بتاريخ 23 يونيو 1925، ص: 1105.
- قانون رقم 00-44 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.309 المؤرخ في 25 رجب عام 1423 (3 أكتوبر 2002) والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 5054 بتاريخ 7 نوفمبر2002 صحيفة 3183.والذي تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 12-107 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.05 المؤرخ في 23 ربيع الثاني1437(3فبراير2016).
- قانون رقم 00-18 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.298 المؤرخ في 25 رجب 1423 (3 أكتوبر 2002) والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 5054 بتاريخ 7 نونبر 2002 كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون رقم 12-106.
- قانون رقم 00-51 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.03.202 والمؤرخ في 16 رمضان 1424 (11 نونبر2003) والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 5172 بتاريخ 25.دجنبر2003 .
- ظهير شريف رقم 250-58-1 بسن قانون الجنسية المغربية الصادر بالجريدة الرسمية ع 3295 بتاريخ 4 ربيع الأول 1378 (19 شتنبر 1958)، ص 2190.
- قانون رقم 05-53 المتعلق بالتبادل الإلكتروني للمعطيات الإلكترونية ونظم أحكام العقد الإلكتروني، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف 1.07.129 في 19 ذو القعدة 1428 ه /30 نونبر2007، منشور في ج.ر، عدد 5584 الصادر بتاريخ 25 ذو القعدة 1428 ه /6 دجنبر2007م.
- قانون التوقيع الإلكتروني المصري رقم 15 لعام 2004.
- القانون الصادر بتاريخ 12/07/1980 المعدل للمادة 1348 من القانون المدني الفرنسي.
www.marocdroit.com 

www.chakitabib.info 

www.free.ebooks.info/léconomey/htm
www.alkanounia.com 

www.justice.gov.ma