Header ADS

اخر الأخبار

حرية التعاقد تتقيد كلما تعلق الأمر بقواعد أمرة أو من النظام العام

الأصل هو حرية التعاقد إلا أن هذه الحرية تتقيد كلما تعلق الأمر بقواعد أمرة أو من النظام العام PDF

الأصل هو حرية التعاقد إلا أن هذه الحرية تتقيد كلما تعلق الأمر بقواعد أمرة أو من النظام العام PDF

المملكة المغربية
وزارة العــدل و الحريات
محكمة الإستئناف بمراكـش
المحكمة الإبتدائية بمراكش
حكم رقم:
بتاريخ: 03/10/2013
ملف رقم: 1125/1401/2012

أصل الحكم المحفوظ بكتابة الضبط
بالمحكمة الإبتدائية بمراكش
-----
بـاسـم جـلالـة المـلـك و طبقا للقانون
----
أصدرت المحكمة الإبتدائية بمراكش و هي تبت في القضايا المدنية
يوم موافق 03/10/2013
في جلستها العلنية الحكم الآتي نصه
بين شركة . مراكش المسماة حاليا مجموعة .... ـ في شخص ممثلها القانوني
مقرها الأساسي ..... البيضاء .
نائبها الأستاذ ….. المحامي بهيئة الدار البيضاء والجاعل بدوره محل المخابرة معه بمكتب الأستاذ ... المحامي بهيئة مراكش
كمدعية أصليا و مدعى عليها فرعيا من جهة
وبين السيد .....الكائن ..... ـ البيضاء
النائب عنه الأستاذ ..... المحامي بهيئة الدار البيضاء الجاعل بدوره محل المخابرة معه بمكتب الأستاذ .... المحامي بهيئة مراكش
كمدعى عليه أصليا و مدع فرعيا من جهة أخرى

الوقائـع
بناء على المقال الافتتاحي المقدم من طرف المدعية بواسطة نائبـها والمسجل بكتابـة ضبط هذه المحكمـة بتاريـخ 24 أكتوبر 2012 و المؤدى عنـه الرسـم القضائي حسب الوصل عدد 1202034 والذي عـرضت فيــه أنه بموجب عقد حجز مع المدعى عليه بشأن اقتناء هذا الأخير شقة بالإقامة رقم 14 أ بالمركب السكني السياحي ...... مراكش و أن المدعى عليه أدى جزءا من الثمن على أساس أداء باقي الثمن و إتمام عقد البيع النهائي بتاريخ 31/12/08 ،لكن المدعى عليه لم يبادر إلى الوفاء بالتزامه رغم حلول الأجل و الانتهاء من الأشغال و رغم إنذاره، ملتمسا الحكم على المدعى عليه بإتمام البيع و ذلك بعد تأدية باقي الثمن المحدد في 1659000,00 درهم و اعتبار الحكم بمثابة عقد نهائي مع تعويض قدره 100000,00 درهم و في حالة امتناع المدعى عليه من إتمام البيع الحكم عليه بالتعويض الاتفاقي المحدد في المادة 4 من عقد الحجز تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها ألف درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ المعجل و تحميل المدعى عليها الصائر.
و أرفق مقاله بالوثائق التالية : صورة لعقد الحجز و نسخة إنذار و محضر تبيلغ إنذارو شهادة عقارية و رفع اليد.
و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه و المرفقة بمقال معارض مؤدى عنه الرسم القضائي و الذي أكد من خلالها أنه خلافا لما ورد بمقال الدعوى فإنه يحق لكل واحد من الطرفين الامتناع عن الوفاء بالتزامه إلى حين الوفاء بالالتزام المقابل ، و أن المدعى الحكم عليه بأداء الشرط الجزائي المحدد عقديا حسب 947600,00 و تعويض عن التماطل حسب 100000,00 درهم 
و بناء على إدراج القضية بجلسة 19/09/2013 حضرها نائب المدعية و نائب المدعى عليه واعتبرت المحكمة القضية جاهزة، فتقرر حجز القضية للمداولة لجلسة يومه.

التعليــل
في الشكل: حيث إن الدعوى قدمت وفق المتطلب قانونا في شقها الأصلي و المعارض، وعليه يتعين التصريح بقبولها شكلا.
في الموضوع: حيث إن الطلب الأصلي يهدف إلى الحكم على المدعى عليه بإتمام البيع و ذلك بعد تأدية باقي الثمن المحدد في 1659000,00 درهم و اعتبار الحكم بمثابة عقد نهائي مع تعويض قدره 100000,00 درهم و في حالة امتناع المدعى عليه من إتمام البيع الحكم عليه بالتعويض الاتفاقي المحدد في المادة 4 من عقد الحجز تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها ألف درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ المعجل و تحميل المدعى عليها الصائر، و بالمقابل فإن الطلب المعارض يرمي إلى الحكم عليه بأداء الشرط الجزائي المحدد عقديا حسب 947600,00 و تعويض عن التماطل حسب 100000,00 درهم.
و حيث إن الثابت من وثائق الملف أن موضوع التعاقد لم يكن قائما وقت التعاقد ذلك أنه الطرفين تعاقد ابتدائيا بشأن موضوع النزاع بشأن الشقة موضوع النزاع و الحال أن موضوع التعاقد لم يتم بناؤه بعد ، ذلك أنه بالرجوع إلى البنود المتفق عليها بين المدعى عليه المذكورة و البائعة لها و المحرر باللغة الفرنسية، المدلى بصورة منه يتبين أننا بصدد عقار قيد الإنجاز، فقد نص أن محل العقد هو شقة مساحتها و أن الطرفين يصرحان و يعترفان أن المساحة المذكورة تقريبية احتسبت على أساس تصاميم البناء و أن المساحة النهائية للشقة هي التي ستنتج عن العمليات الطبوغرافية و تدون على الرسم العقاري للشقة و على ضوئها سيتم تحديد الثمن النهائي، وتبين كذلك من بنود الوعد السالف الذكر أن البائع التزم ببناء الشقة و إتمام الأشغال وأنه سيبرم عقد البيع النهائي داخل أجل شهر من إعلام المشترية بحصول البائع على رخصة السكن ،كما نص في ذات الوعد على أن البائع يلتزم بالانتهاء من أشغال البناء والحصول على رخصة السكن واستخراج الرسوم العقارية الفرعية.
و حيث يتضح من خلال عبارات عقد الوعد بالبيع أعلاه خاصة أن موضوع هذا العقد هو بيع لشقة سيتم بناؤها من طرف البائع داخل أجل محدد، ومن تم نخلص إلى أن محل التزام الطرفين تتوفر فيه عناصر التعريف الذي أورده المشرع في القانون رقم 44-00 المنظم لبيع العقار في طور الانجاز و هو المنصوص عليه في الفصل 618-1 من قانون الالتزامات و العقود بعد تتميمه بالقانون المذكور:" يعتبر بيعا للعقار في طور الانجاز كل اتفاق يلتزم فيه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد و يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال...."
و حيث إن هذا التعريف ينطبق على اتفاق المدعي و المدعى عليها، و أنه لما كان الأمر يتعلق ببيع لعقار في طور الانجاز كما هو مبين أعلاه، فإن المقتضيات القانونية المطبقة عليه هي الواردة بالقانون المذكور و من تم فإن كل عملية واردة عليه يلزم أن تفرغ في محرر رسمي، علما أن طبيعة المقتضيات الواردة في القانون رقم 44-00 هي مقتضيات أمرة من النظام العام تمثل قيدا لحرية التعاقد، و ما يؤكد ذلك هو حيثيات و أسباب نزول القانون المنظم لبيع العقار في طور الانجاز كثيرة نوجزها فيما يلي:
- تمكين المقاولات العقارية من تمويل مشاريعها عن طريق البيع أثناء الإنجاز أو البناء،
- وحماية المشتري -باعتباره اشترى حقا عقاريا مستقبليا-من المخاطر المرتبطة بهذا النوع من العمليات و خاصة مفاجآت عدم إتمام المشروع.
وحيث إن المقتضيات الحمائية سواء للاستثمار أو للطرف الضعيف (المشتري) تكون بطبيعتها مقتضيات وجوبية متصلة بالنظام العام، و أن ما يؤكد هذا هو عبارات الإلزام و الوجوب التي استعملها المشرع و ترتيب جزاءات البطلان على خرق بعض من قواعده.
و حيث إنه و إن كان الأصل هو حرية التعاقد إلا أن هذه الحرية تتقيد كلما تعلق الأمر بقواعد أمرة أو من النظام العام كما هو الشأن بالنسبة للقواعد المنصوص عليها بالقانون رقم 44-00، و أن المادة 618-2 أعلاه تلزم أن يتم بيع العقار في طور الانجاز وفق القواعد المنصوص عليها في القانون رقم 44-00.
وحيث إن مقتضيات المادة 618-3 تلزم أن يحرر العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الانجاز بمقتضى عقد ثابت التاريخ من طرف مهني....تحت طائلة البطلان.
وحيث إن باقي مقتضيات القانون المذكور حددت مجموعة من الالتزامات خاصة إنجاز دفتر للتحملات.
وحيث إنه ليس بالملف ما يفيد تقيد الطرفين بالمقتضيات القانونية الآمرة المنصوص عليها في القانون المطبق على عمليات بيع العقار في طور الانجاز، و المحكمة ملزمة بإثارة القواعد القانونية التي تعتبر من النظام العام تلقائيا.
وحيث إنه بذلك يكون عقد الوعد بالبيع الرابط بين الطرفين أعلاه المتعلق ببيع لعقار في طور الإنجاز، دون التقيد بالمقتضيات القانونية الواردة بالقانون رقم 44-00 وخاصة الفصل 618-3 هو عقد باطل وفق أحكام المادتين 618-3 و306 من قانون الالتزامات والعقود، الشيء الذي يتعين معه الحكم برفض الطلب الأصلي الرامي لإتمام البيع وكذا طلب التعويض على اعتبار أن الباطل لا ينتج أي أثر غير إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه.
وحيث يتعين تحميل المدعى عليها الصائر وفق أحكام المادة 124 من قانون المسطرة المدنية.
وتطبيقا للفصول 1-3- 32- 50 و ما يليه من قانون المسطرة المدنية.

لـــــهــــــــذه الأســـــــبــــــاب:
تصرح المحكمة علنيا، ابتدائيا و حضوريا
ــــ في الشكل : بقبول المقال الأصلي و المعارض .
ــــ في الموضوع : برفض الطلب الأصلي و المعارض و إبقاء مصاريف كل طلب على رافعه.
بهذا صدر في اليوم والشهر والسنة أعلاه ،وكانت المحكمة تتركب من ،
السيد         رئيسا
السيد         مقررا
السيد         عضوا
السيدة         كاتبة ضبط
الرئيس         المقرر         كاتب الضبط

إرسال تعليق

0 تعليقات